Q2商用不動產賣方信心轉強 價平穩、空置率續降

依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,北市商辦售價從下跌轉為盤整,各商圈售價呈微幅震盪,平均售價與前季相同,維持在每坪83.3萬元。租金方面則終止連漲的趨勢,目前平均租金為2,124元,毛租金資本化率同樣終止連漲回到2.44%。整體而言,僅空置率變動較大,下降至6.08%,比上季收斂,以信義世貿及松江南京空置率降幅較大。內科廠辦部分,售價跌幅也收斂,僅微跌0.17%至51萬,租金、資本化率表現則皆有成長,空置率持續下降至4.76%,本季又以文德段去化表現較佳。

信義全球資產經理王維宏分析,本季數據與上季相比變化不大,也與去年以來價格下修、租金上調的趨勢不同,2017年Q2是平緩的一季,市場對價格的看法不似去年悲觀,在租金收入穩定且利率維持低檔狀況下,賣方降價意願降低、信心轉強,但買方也沒有信心加價,因此價格維持在平盤震盪,但成交速度變慢。空置率方面,因今年缺乏新增供給,且部分舊辦公樓拆除改建也減少可租用面積,因此今年以去化現有供給為主,空置率持續走低,隨著整體經濟溫和復甦,剛性自用需求仍有一定之交易量,而在價格修正幅度較大的區域,交易趨於熱絡。

從買賣交易來看,本季總體平均售價83.3萬元持平,僅B級辦公售價略有下跌,從商圈來看,以南京四五段跌幅較大,而站前西門、敦南、復興南京商圈價格甚至出現回升,主要受到成交個案價格波動影響,並非整體趨勢所引導的上揚,其餘各商圈價格則微跌。年化毛租金資本化率收斂,平均為2.44%,其中站前西門商圈受惠觀光熱潮及西區門戶計畫帶動,仍以2.79%的毛租金資本化率居冠。

租賃市場方面,本季租金終止連漲,僅信義世貿商圈因頂級商辦帶動使平均租金上漲至2,901元,而空置率再降至8.56%,其餘商圈租金則呈持平或下跌。空置率方面,已連降七季,目前平均為6.08%,本季以信義世貿、松江南京商圈空置率降幅較為亮眼,敦北民生、敦南商圈則因承租方屬性(如付租能力高、門牌及大樓等級較高)與近來進駐新頂級商辦的承租方重疊,因此表現較為弱勢,空置率上升。

另外,內科廠辦市場,整體表現優於市中心純辦,售價雖持平在51萬元水準,但租金、資本化率上揚,空置率也持續下降。連過去空置始終偏高的文德段,本季空置率都大降1.16%,尤其外圍的潭美段也陸續有去化的消息,租賃市場火熱,也使內科平均空置率降至4.76%,可預期內科空置率將維持向下的趨勢,租金也有機會持續成長,推估在市中心純辦價格無明顯降幅,又無新增供給狀況下,內科對潛在客戶而言仍有吸引力。

 

北市2017Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2017Q2

2017Q1

2017Q2

2017Q1

商辦平均

83.3

83.3

2.44%

2.45%

A+級辦公

127.6

127.6

2.38%

2.43%

A級辦公

88.8

88.6

2.45%

2.46%

B級辦公

72.9

73.1

2.45%

2.44%

松江南京

79.4

79.5

2.43%

2.43%

信義世貿

97.0

97.0

2.43%

2.43%

南京四五段

73.0

73.6

2.31%

2.29%

站前西門

69.2

69.0

2.79%

2.81%

復興南京

79.5

79.3

2.38%

2.39%

敦北民生

78.2

78.5

2.57%

2.58%

敦南

94.0

93.8

2.32%

2.33%

廠辦平均

51.0

51.1

2.68%

2.67%

內科西湖段

57.8

58.1

2.66%

2.63%

內科文德段

44.7

44.5

2.87%

2.88%

內科舊宗段

44.3

44.3

2.43%

2.43%

 

北市2017Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2017Q2

2017Q1

2017Q2

2017Q1

商辦平均

2,124

2,125

6.08%

6.23%

A+級辦公

2,959

2,958

11.59%

11.65%

A級辦公

1,864

1,869

2.90%

2.94%

B級辦公

1,492

1,490

3.46%

3.83%

松江南京

1,707

1,707

7.64%

8.11%

信義世貿

2,901

2,894

8.56%

9.28%

南京四五段

1,539

1,539

4.15%

4.15%

站前西門

1,755

1,758

2.68%

2.73%

復興南京

1,790

1,792

9.85%

9.95%

敦北民生

1,879

1,893

5.21%

4.71%

敦南

2,055

2,055

3.81%

3.72%

廠辦平均

1,138

1,135

4.76%

5.24%

內科西湖段

1,280

1,275

1.01%

1.31%

內科文德段

1,067

1,067

8.43%

9.59%

內科舊宗段

897

897

8.09%

7.90%

週五, 30 六月 2017 08:43
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