台北金融中心大樓標脫 點亮核心純辦投資新亮點

信義全球資產受託辦理龍巖精華商辦位於敦北南京商圈的台北金融中心大樓,於今(11/7)下午二時假信義房屋總部開標,信義全球資產資深協理歐人彰表示,標售期間十餘組客戶積極評估,總共吸引4封標單參與競標,包含新光人壽、中國人壽、台灣人壽、臺銀人壽,激烈競價下,各封出價投標金額相當接近,最後由新光人壽得標,標脫金額約20億735萬元,成交租金報酬率逼近2.345%,溢價率約10.29%。以停車位300萬/位估計,標準層單價每坪成交單價約128.9萬元,顯示買氣相當熱絡。太平洋商業大樓,由於多組投資人提出附條件意向,日前公告撤標,變更為議價銷售,並將於近期內展開協商。

 

信義全球資產管理公司歐人彰資深協理分析,台北金融中心吸引多家金融機構投入搶標主要原因分析;

一、    8年新屋齡,約1500坪面積及33車位,坐落核心辦公區位來說,都是稀有釋出的好標的。

二、    台北核心商業區區因過往開發豪宅較辦公大樓利潤高,新辦公室釋出遠落後需求,精華地段原有老舊辦公大樓啟動都更重建下,自用需求之金融機構加入A級辦公室大戰。

三、    成交價格收益率貼近2.345%,壽產險業者是相對理性投資人,遵循金管會之要求報酬率門檻,各家出價相當接近。

 

三大投資熱點值得掌握

信義全球資產管理公司歐人彰資深協理表示,本次標售係反映市區純辦回歸基本供給需求面,展望明年北部地區商用不動產市場,有三大趨勢與投資熱點值得掌握:

一、結合都市更新/危老重建的核心區辦公室

同時具有美國認證商業不動產投資師(Certified Commercial Investment Member,CCIM)資格之歐人彰分析,從空間市場(Space Market)觀察,許多大型企業出現搬遷潮,整合散落各地的辦公室,一次進駐頂級商辦承租更大坪數,頂級商辦需求持續擴大,使得A+辦公租金持續上漲。台北市核心區域平均租金持續上漲,空置率已降至十年新低,今年租賃市場需求表現相當活絡,長期租金有顯著上漲空間,在資本市場(Capital Market)中短期大幅升息機率低,收益價格將有上揚空間。收益價值加上危老條例加持,長期落後於住宅房價之精華地區純辦大樓新建價值加上享有未來租金升值收益價值,核心區域舊商業辦公大樓預估將有一番榮景。 

二、高投資效益比(CP值)之工業用地

2018年工業地產成交再創高峰,鮭魚返鄉投資下,依據信義全球資產2018年第一季至第三季上市櫃公司工業地產交易金額累積達269.21億元,而交易件數最多為桃園市18件,交易金額126.5億元,佔比超過四成,稱霸各縣市。統計超過5000坪的工業用地共有15件,又以桃園7件為最大宗。在新北市廠辦商辦化,價格上看內湖科技園區情形下,新北市工業土地單價破百萬時有所聞。價格相對具優勢之桃園市在航空城、交通與勞動力充裕供給下,相對會成為明年度亮點。

三、具有客源複合經營優勢與創新體驗飯店前景展望佳

2018年前三季國外旅客量在陸客低檔回穩下,小幅成長3.6%情形,預估總旅客數與2017年相仿;經濟部統計之前三季零售業營業額相較去年成長3.88%。但在過往新購物中心與旅館紛紛開幕下,預期購物中心及飯店之收益展望仍偏向負向。在搶食客源大餅情形下,創造客戶價值與體驗成為競爭利器。如漢來集團投資「吉美璞立」酒店式公寓,作為漢來飯店、漢來美食事業延伸;安捷國際公寓也由包租代管事業延伸至新竹竹北高鐵安捷國際酒店,京城建設取得高雄財政局BOT案,投資經營H2O水京棧國際酒店,三好酒店集團繼三好國際酒店,及三好行旅之後,預計再規畫開設2家旅館。除了連鎖與結合酒店式公寓、與跨業複合經營之優勢外,在總體旅客未增加,體驗經濟力量是重點,旅客著眼「只要不好玩,一定沒做對」,將是2019年另一業者勝出觀察重點。

 

週四, 08 十一月 2018 09:52
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