北市商辦Q1兩樣情 大型冷、中小型商辦熱

2014年第一季北市商辦市場售價接續上季漲勢，價格持續走揚。依據全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室平均售價上漲至84.4萬元，價格持續走揚，平均租金則維持在1,983元，租金微幅上漲，辦公室空置率則下修至6.32％，來到近年以來的新低點，辦公需求穩健成長，毛租金資本化率下探2.33%。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出，第一季商用不動產交易表現兩極，大型投資市場交易僅67億元，遠低於2013年第一季的240億元，顯示如壽險業等機構投資人仍持觀望態勢。另外若從中小型商辦來看，第一季表現並不差，除開農曆年的季節性調整外，整體交易量仍維持溫熱，交易價格則呈現高檔盤整，預估第二季如無重大利空出現，市況仍會維持目前量增價平的狀況，而大型投資市場在自用型買方的回籠之下，交易量應可擺脫第一季的冷清。

第一季辦公室空置率持續收斂，整體空置率從第三季的7.43％明顯下修至6.32％，A+級辦公空置率從10.71％下降至9.34％，A級辦公室空置率從6.30%下修至5.07%，B級辦公空置率由5.71%下修至4.97％，各等級辦公市場表現同步下降。從個別商圈來看，南京四五段商圈及松江南京商圈，受惠於捷運松山線預定今年通車，空置率分別下降到5.29%及3.55%，其他像是信義世貿商圈及敦南商圈也有較明顯的收斂。總體而言，全體商圈空置率都是收斂，第一季在沒有新增供給釋出的情況下，空置率來到近年新低。

租金方面，依據全球資產最新統計，第一季辦公平均租金1,983元，租金開始有上調的動能，南京四五段商圈及松江南京商圈上漲幅度較大，租金分別上升至1,501元及1,605元。售價方面，第一季平均售價續漲至84.4萬元，上漲幅度為近兩年來次高，漲勢雖然不如前一季驚人，但各商圈普遍仍持續上漲，其中南京四五段商圈由於基期較低，落後補漲的幅度較大，平均售價來到75.4萬元，其他像是復興南京商圈也上漲到81萬元。

內科廠辦方面，平均租金維持在1,161元，租金未見調整，空置率則下修至9.23%，去化情況良好，平均售價上漲至52.5萬元，內科廠辦價格漲幅與市區辦公齊步，租金資本化率落至2.65%。其中西湖段空置率下降至5.66％，平均租金維持在1,234元，文德段空置率回升至14.67％，平均租金維持在1,051元。

展望未來，今年在景氣方面表現回穩，基本面有利於辦公需求擴張，資金方面仍是維持相對寬鬆，對持有成本增加有限，租金資本化率雖持續下跌，但交易價格仍是看回不回。至於租賃市場方面，依商業處統計顯示，設址於台北市的公司行號達22萬139家，較去年同期的21萬5,628家增加4,511家，已呈現連24個月遞增走勢，亦創近6年來新高。外國公司在台設立家數，也從去年10月的4,202家，成長至4,323家，租賃需求仍穩定成長。

北市2014Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源：全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）

北市2014Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源：全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）