北市指標老商辦越資深越有身價 這6棟單價站上百萬

北市指標老商辦越資深越有身價 這6棟單價站上百萬

2022/5/27

信義全球資產觀察實價登錄辦公室買賣記錄,發現台北市指標商辦中屋齡30年以上的大樓,就有6棟大樓近年交易單價站上百萬,包含「美孚時代通商」、「揚昇忠孝大樓」、「揚昇金融大樓」、「揚昇商業大樓」、「潤泰金融大樓」、「敦南摩天大樓」。這些單價達百萬等級的老商辦,雖然屋齡高,但因位處核心區位條件,原本就是區域指標大樓,加上商圈空置低且企業需求高下,價格反而有所支撐。

信義全球資產總經理柯宏安指出,近年企業實質需求強勁且新商辦供給未增加,除使頂級辦公租金頻創新高,精華地段的指標舊商辦也出現屋齡很高但身價一點都不低的現象。

觀察能支撐破百萬單價的條件,除商圈發展性、交通便利性、空置率等外部條件外,大樓維護品質、建築格局、採光視野、當棟進駐企業組成等內部條件也是關鍵;此外,每筆交易當時的景氣氛圍、大樓是否具改建效益,也都是價格影響因子,因此也並非所有大樓都能出現百萬單價行情。

這6棟實價單價站上百萬、屋齡30年以上的指標商辦包含忠孝東路四段的美孚時代通商大樓,臨近捷運國父紀念館站,在2013年已出現每坪百萬行情;信義世貿商圈的揚昇忠孝大樓,今年高樓層出現一筆實價單價逼近140萬創下當棟新高;復興南京商圈的揚昇金融大樓,從2013年起交易單價就都維持百萬元以上,而鄰近的揚昇商業大樓2020年也看到百萬成交單價;至於敦南商圈則有潤泰金融大樓於2014年出現每坪百萬交易,鄰近還有敦南摩天大樓,屋齡剛屆30年但已是這六棟中屋齡最低的,近八年若有交易的成交單價也都有百萬水準。

另觀察這些交易記錄,有過半數是百坪以上的中大坪數交易,以百萬單價及百坪面積推算,單筆總價即達億元以上,主力購買者多會是具實力的中大型企業。由於近年商辦交易主要來自企業自用置產需求而非短期投機買盤,在市場健康成長且供不應求下,辦公室產品也產生一種保值甚至可增值的置產效果,應該也是這些中大型企業交易決策的背後關鍵。

信義全球資產總經理柯宏安分析,企業通常在組織發展、品牌形象、置產保值等營運想法下會有購置辦公室規劃,以長期營運發展考量下,對於有較高預算購買辦公室者,尋找新A辦是可評估的選項,不過北市全新商辦的供給預計需待1-2年後才會陸續釋出,且以南港區為多,因此對需求急迫的企業,雖然市區既有商辦普遍屋齡較高,但在商圈商業機能與便利性優勢下,市區精華地段的指標商辦大樓仍可為企業購置的優先選項。

台北市6棟指標商辦屋齡30年以上單價破百萬之最近一筆成交紀錄:

大樓名稱

路段

屋齡

交易年月

建物(坪)

單價(萬/坪)

美孚時代通商

忠孝東路四段

35年

2021.12

94.07

約114

潤泰金融

敦化南路二段

35年

2022.01

3052.63

約111

揚昇商業

復興北路

36年

2020.12

107.68

約110

揚昇金融

南京東路三段

33年

2021.12

248.17

約115

敦南摩天

敦化南路二段

31年

2021.08

236.10

約116

揚昇忠孝

忠孝東路四段

30年

2022.03

374.79

約140

資料來源:內政部實價登錄 統計到 2022Q1 發佈資訊

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