依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,北市商辦售價延續第二季的下跌趨勢,各商圈第三季價格全面向下,平均售價跌至84.3萬元,而租金方面結束連續二季的上漲,回檔修正,進入盤整,整體平均租金跌至2,115元,毛租金資本化率在售價跌幅高於租金的情況下,上升至2.4%。受惠於敦南及南京四五段商圈空置大幅下降,使得整體平均空置率下降至7.67%,內科廠辦空置率則來到5.46%,顯現商辦需求旺,需求更勝供給。
信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,今年以來不動產價格全面下降,住宅反應較快,故跌幅較大,而商辦部分,由於高峰期的漲幅不如住宅,因此價格修正的壓力相對小,但是整體房市不佳,已使降價逐漸成為共識,平均售價已連續兩季走跌,且本季下跌幅度1.06%,高於上一季,在經濟情勢未轉好,又無其他利多消息的情況下,預期未來持續在底部盤整,但若國際金融情勢動盪,或不動持有稅賦上升等利空因素出現,跌幅不排除加大。
從買賣交易來看,相較於 Q2商辦交易量回升,Q3交易進入停滯期,故價格續跌,不過Q4屬商辦傳統旺季,指標型案件如蘇黎世大樓若標脫,有望帶動交易量上升。空置率部分,由於今年無新釋出的商辦大樓,市場以去化現有樓地板面積為主。買方以租代買的策略仍然不變,因此空置率維持下降趨勢,第三季平均空置率再下修至7.67%,其中又以南京四五段商圈空置率1.83%為最低,敦北民生以2.73%的空置率排名第二,敦南商圈4.31%的表現也不錯。
租金部分,A+級辦公下跌至2,933元,A級辦公上漲至1,882元,B級辦公則下跌至1,470元,以區域來看,信義世貿商圈區域供給多,故下跌較為明顯,而松江南京、敦北民生、敦南等傳統商圈,因傳產、金融業需求多,則租金呈小幅上漲。各商圈間呈現漲跌互現,租金走勢進入盤整。另外,受到今年全球經濟情勢不佳影響,使外商在租賃條件評估格外保守,議價幅度加大,加上內科及南港等區域逐漸成熟,形成外移拉力,更使北市中心商業區租金上漲動能停滯。
廠辦方面,平均空置率再下降至5.46%,雖然仍以西湖段1.19%空置率為最低,但本季文德段及舊宗段空置率都下降至10%以下,顯見企業進駐內科的好感度持續上升,在西湖段供給有限的情況下,企業只能往周邊的文德段、舊宗段尋覓適合據點。售價部分,價格小幅下修,內科平均售價約為52萬;租金則逆勢向上,平均租金為1,128元,整體而言,西湖段及舊宗段較受青睞,售價或租金有撐,而文德段表現則相對弱勢。
北市2016Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2016Q3 |
2016Q2 |
2016Q3 |
2016Q2 |
|
商辦平均 |
84.3 |
85.2 |
2.40% |
2.37% |
A+級辦公 |
127.6 |
128.8 |
0.88% |
2.38% |
A級辦公 |
90.8 |
92.0 |
2.17% |
2.37% |
B級辦公 |
73.4 |
74.0 |
2.39% |
2.36% |
松江南京 |
79.7 |
80.9 |
2.45% |
2.39% |
信義世貿 |
99.2 |
100.5 |
2.33% |
2.29% |
南京四五段 |
73.8 |
74.5 |
2.29% |
2.29% |
站前西門 |
69.4 |
69.8 |
2.80% |
2.79% |
復興南京 |
81.0 |
81.9 |
2.36% |
2.34% |
敦北民生 |
78.4 |
79.1 |
2.50% |
2.46% |
敦南 |
96.5 |
97.6 |
2.28% |
2.24% |
廠辦平均 |
52.0 |
52.4 |
2.60% |
2.57% |
內科西湖段 |
59.4 |
59.8 |
2.57% |
2.52% |
內科文德段 |
44.8 |
45.2 |
2.84% |
2.83% |
內科舊宗段 |
45.5 |
45.7 |
2.33% |
2.28% |
資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)
北市2016Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2016Q3 |
2016Q2 |
2016Q3 |
2016Q2 |
|
商辦平均 |
2,115 |
2,121 |
7.67% |
8.10% |
A+級辦公 |
2,933 |
2,956 |
17.28% |
17.54% |
A級辦公 |
1,882 |
1,876 |
2.83% |
2.7% |
B級辦公 |
1,470 |
1,471 |
2.36% |
3.58% |
松江南京 |
1,731 |
1,722 |
10.89% |
10.96% |
信義世貿 |
2,869 |
2,891 |
13.10% |
13.03% |
南京四五段 |
1,541 |
1,548 |
1.85% |
3.27% |
站前西門 |
1,756 |
1,768 |
4.79% |
4.42% |
復興南京 |
1,761 |
1,764 |
13.09% |
13.20% |
敦北民生 |
1,877 |
1,870 |
2.73% |
2.66% |
敦南 |
2,062 |
2,062 |
4.31% |
6.62% |
廠辦平均 |
1,128 |
1,122 |
5.46% |
6.08% |
內科西湖段 |
1,270 |
1,258 |
1.19% |
0.83% |
內科文德段 |
1,060 |
1,065 |
9.77% |
11.63% |
內科舊宗段 |
882 |
8,69 |
9.06% |
10.17% |
資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)