Q3商辦價格跌幅擴大 租金漲勢暫歇

Q3商辦價格跌幅擴大 租金漲勢暫歇

2016/9/30

依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,北市商辦售價延續第二季的下跌趨勢,各商圈第三季價格全面向下,平均售價跌至84.3萬元,而租金方面結束連續二季的上漲,回檔修正,進入盤整,整體平均租金跌至2,115元,毛租金資本化率在售價跌幅高於租金的情況下,上升至2.4%。受惠於敦南及南京四五段商圈空置大幅下降,使得整體平均空置率下降至7.67%,內科廠辦空置率則來到5.46%,顯現商辦需求旺,需求更勝供給。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,今年以來不動產價格全面下降,住宅反應較快,故跌幅較大,而商辦部分,由於高峰期的漲幅不如住宅,因此價格修正的壓力相對小,但是整體房市不佳,已使降價逐漸成為共識,平均售價已連續兩季走跌,且本季下跌幅度1.06%,高於上一季,在經濟情勢未轉好,又無其他利多消息的情況下,預期未來持續在底部盤整,但若國際金融情勢動盪,或不動持有稅賦上升等利空因素出現,跌幅不排除加大。

從買賣交易來看,相較於 Q2商辦交易量回升,Q3交易進入停滯期,故價格續跌,不過Q4屬商辦傳統旺季,指標型案件如蘇黎世大樓若標脫,有望帶動交易量上升。空置率部分,由於今年無新釋出的商辦大樓,市場以去化現有樓地板面積為主。買方以租代買的策略仍然不變,因此空置率維持下降趨勢,第三季平均空置率再下修至7.67%,其中又以南京四五段商圈空置率1.83%為最低,敦北民生以2.73%的空置率排名第二,敦南商圈4.31%的表現也不錯。

租金部分,A+級辦公下跌至2,933元,A級辦公上漲至1,882元,B級辦公則下跌至1,470元,以區域來看,信義世貿商圈區域供給多,故下跌較為明顯,而松江南京、敦北民生、敦南等傳統商圈,因傳產、金融業需求多,則租金呈小幅上漲。各商圈間呈現漲跌互現,租金走勢進入盤整。另外,受到今年全球經濟情勢不佳影響,使外商在租賃條件評估格外保守,議價幅度加大,加上內科及南港等區域逐漸成熟,形成外移拉力,更使北市中心商業區租金上漲動能停滯。

廠辦方面,平均空置率再下降至5.46%,雖然仍以西湖段1.19%空置率為最低,但本季文德段及舊宗段空置率都下降至10%以下,顯見企業進駐內科的好感度持續上升,在西湖段供給有限的情況下,企業只能往周邊的文德段、舊宗段尋覓適合據點。售價部分,價格小幅下修,內科平均售價約為52萬;租金則逆勢向上,平均租金為1,128元,整體而言,西湖段及舊宗段較受青睞,售價或租金有撐,而文德段表現則相對弱勢。

 

北市2016Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2016Q3

2016Q2

2016Q3

2016Q2

商辦平均

84.3

85.2

2.40%

2.37%

A+級辦公

127.6

128.8

0.88%

2.38%

A級辦公

90.8

92.0

2.17%

2.37%

B級辦公

73.4

74.0

2.39%

2.36%

松江南京

79.7

80.9

2.45%

2.39%

信義世貿

99.2

100.5

2.33%

2.29%

南京四五段

73.8

74.5

2.29%

2.29%

站前西門

69.4

69.8

2.80%

2.79%

復興南京

81.0

81.9

2.36%

2.34%

敦北民生

78.4

79.1

2.50%

2.46%

敦南

96.5

97.6

2.28%

2.24%

廠辦平均

52.0

52.4

2.60%

2.57%

內科西湖段

59.4

59.8

2.57%

2.52%

內科文德段

44.8

45.2

2.84%

2.83%

內科舊宗段

45.5

45.7

2.33%

2.28%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)


北市2016Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2016Q3

2016Q2

2016Q3

2016Q2

商辦平均

2,115

2,121

7.67%

8.10%

A+級辦公

2,933

2,956

17.28%

17.54%

A級辦公

1,882

1,876

2.83%

2.7%

B級辦公

1,470

1,471

2.36%

3.58%

松江南京

1,731

1,722

10.89%

10.96%

信義世貿

2,869

2,891

13.10%

13.03%

南京四五段

1,541

1,548

1.85%

3.27%

站前西門

1,756

1,768

4.79%

4.42%

復興南京

1,761

1,764

13.09%

13.20%

敦北民生

1,877

1,870

2.73%

2.66%

敦南

2,062

2,062

4.31%

6.62%

廠辦平均

1,128

1,122

5.46%

6.08%

內科西湖段

1,270

1,258

1.19%

0.83%

內科文德段

1,060

1,065

9.77%

11.63%

內科舊宗段

882

8,69

9.06%

10.17%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)
 

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