央行升息 商用不動產仍穩健

央行升息  商用不動產仍穩健

觀察近期國際經濟情勢，全球通膨壓力有增無減，加上金融資產的崩跌降低民眾消費和企業投資的意願，導致近期世界銀行與經濟合作與發展組織均調降今年全球經濟成長預估。在國內製造業方面，儘管晶圓代工與封測需求依舊暢旺，然消費性電子產品需求持續下滑，使得相關供應鏈接連啟動庫存與訂單調整。服務業儘管面臨國內疫情延燒降低民眾外出聚餐意願，疫情共存已成常態之下，政府持續鬆綁邊境管制，有望帶動商務、旅遊活動趨於熱絡，而民眾出遊興致亦將逐漸回升。

商用不動產方面，上半年市場主要有三項因素支撐：第一，疫情爆發讓消費習慣改變，電商運輸業對物流倉儲購置布局更為積極迫切；第二，台商回流與產業升級營運，除設立工廠外，對於辦公室需求更明顯；第三，有了前述產業需求實力為後盾，保險業更能勇於布局收益型標的，今年上半年保險業投資商用不動產就達254億，也是有統計以來的保險業歷年H1最高記錄。不過，上半年商用市場並非沒有隱憂，在疫情升溫、央行連續信用管制政策，在3月升息1碼後，已看到Q2（273億元）交易規模比Q1（428億元）縮減。

土地方面，缺工缺料讓建商開發成本升高，加上一連串打炒房與信用管制、升息等政策，限縮了建商土建融額度，也冷卻了住宅炒作買盤，都讓建商獵地腳步放緩，使H1土地交易市場出現降溫。

政府 法規 開發 政策

央行這波升息政策軟硬兼施
美國聯準會採取劇烈的「升息3碼」緊縮政策，緊接著台灣中央銀行也召開理監事會議，宣布調升重貼現率半碼(0.125個百分點)、調升新台幣存款準備率1碼(0.25個百分點)。台灣央行的升息方向雖然與美國一致，政策目的都是以消弭市場通貨膨脹預期為重點，但是調幅與政策手段都相對溫和，顯示央行針對國內的經濟情勢，採用多元政策手段，軟硬兼施來引導經濟恢復穩定。
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房屋稅基評定  五縣市調升
賦稅署表示，今年應重新評定房屋稅基的13縣市，目前已有八縣市公告，其中彰化縣、台東縣、雲林縣、南投縣、屏東縣等五縣市的房屋標準單價，都較前次調高，尤其彰化縣從過去近40年文風不動，此次一口氣調增六成。至於花蓮縣、連江縣及近期房市熱絡的台南市，今年並未調整房屋標準單價；另外基隆市、新竹縣市、嘉義縣市目前尚未公告。
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加速都更三箭  新北5大類型建案有條件放寬開挖率
新北市政府針對5大類型建築基地，有條件放寬開挖率，在滿足法定停車位的前提下，最高可至建蔽率加20％，提高都更重建誘因，新制預計7月實施。適用放寬開挖率的建案有5大類對象，包括都更三箭申請案；大眾捷運系統路線、場、站土地聯合開發案；滿足法定停車位致地下開挖超過4層的建築物；申請容積在基準容積以下者；其他經目的事業主管機關審定，確實影響開挖深度情形者。另外，上述基地不能位於法定山坡地、土壤液化高潛勢及地質敏感地區。
#政策 #法規 #都更 #放寬開挖率

電價今拍板  均漲幅至少5%
台電提出平均漲幅5％、8％、8％以上三種腹案供審議委員會討論，最大原則是兼顧穩定物價照顧民生，住宅擬1,000度以下凍漲，約97％住宅用戶不受影響。另商業用電有1,500度以下凍漲或全面凍漲二種組合，考量通膨因素，經部傾向全面凍漲；工業則有8％、10％或10％以上三種腹案，調漲8％起跳，但高壓用戶中將剔除百貨、賣場及電影院等內需型用戶。
#政策 #法規 #電價漲 

7月招商大會  釋2,245億商機
財政部促參司指出，預計將釋出2022下半年～2023上半年促參案共82件，商機約2,245億元、年增一成，以交通建設三大案最受矚目。今年促參招商大會前三大案依序為新北環狀線十四張站暨南機廠土地開發案、台北捷運萬大線金城機廠暨莒光站用地土地開發案、高雄捷運衛武營站土地開發案，三大案合計商機就高達923.14億元。
#開發建設 #招商大會 #商機

第三批地上權  台中高雄最吸睛
地上權商機再臨，國產署指出，今年預計在8月公告招標第三批地上權案、10月17日開標。初步盤點，第三批地上權將有16案標的，其中以高雄三案共6千坪、台中六案合計約7千坪最受矚目。展望下半年，台中干城是今年下半年地上權推案重點，總共有七案，合計底價上看30億元，目前第三批已釋出二案，剩下五案將在第四批與明年首批列標。另今年最大案預計為北市六張犁的陸軍保養廠地上權案，底價上看50億元。
#開發政策 #地上權 #開標 #台中

桃園375億土地標售登場
桃園航空城產專區九標總底價335億元土地，將於6月底陸續開標，土地總面積達16萬坪，西側六筆土地鄰近國道二號，底價約在每坪21.7至23萬元；東側三標鄰近國一甲線，土地面積較大，底價每坪20.5萬元，使用分區均為產四，建蔽率70％、容積率320％。7月19日則將標售觀音草漯、機捷A20興和特區等82標土地，總底價約40億元。桃園大規模的產業專用及住宅可建地釋出，將是產業與不動產市場的指標風向球。 
#開發政策 #桃園航空城 #土地 #標售

高市土地標售  揮出全壘打
高雄市地政局標售土地，共22標封競爭8標土地，開標結果揮出全壘打，標售總價達23.22億元，整體溢價率為32.3％，其中，信義房屋集團旗下信義開發以12.76億元，標得高雄大學1,799.93坪「住三」土地，每坪70.94萬元，溢價達44.22％；在地的皇苑建設也以2.2億元，拿下中都「住三」土地244.59坪，溢價近28％，得標單價90.36萬元，是此次土地標售的單價王。 
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民間 投資 趨勢
華固建設再出手  掃走大直近1,330坪土地
華固建設以約8.82億元收購大直309坪土地；加上11個月前已買下緊鄰旁邊的千坪土地，合計已斥資27.5億元，掃走近1,330坪商業地，計畫開發為總銷80億元以上的A辦大樓。先前華固在大直金泰段預售「華固亞太置地」時，即由國票及關係企業買下整棟，當時還有很多企業客戶向隅，商辦的潛在需求殷切，因此華固決定遇有適當機會再購地，開發為商辦大樓。 
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「這地」匯聚38個國際車商全台之冠
內科不只吸引企業總部、科技業進駐，現在也成為國際品牌車商搶進插旗熱區。各家國際品牌車商總共在內科設立了38個汽車銷售展示及保養維修中心據點，看準服務高端消費客群，不少據點更是採全新興建成大型旗艦中心，總計打造出的展銷與保養維修中心的空間面積達6萬坪，其中以舊宗段為車商進駐布局最激烈的地方。 
#趨勢 #國際車廠 #內科 #熱區

尚騰砸4億  直搗車商一級戰區
台北市內湖舊宗段倉儲物流工商展售專區，已成為首都汽車商圈中的「超級蛋黃區」，不僅雙B、奧迪、特斯拉等豪華車品牌進駐，連非豪華品牌車商也看準該商圈的高人氣，尚騰集團宣布砸4億元搶進，開設全台最大的Skoda汽車旗艦中心。區域的集客效益，更外溢至鄰近的內湖五期重劃區，上市汽車經銷商汎德永業就在該區砸下十位數重資，開設全台目前為止規模最大的保時捷中心。 
#投資 #尚騰 #內湖舊宗 #旗艦中心

企業買方再出手  砸6.56億買華固國家置地
華固建設公告旗下位於新北市新莊「華固國家置地」商辦案，買方瑞祺電通將以6.56億元購入該案12戶、39個車位；該案位於新北市新莊區，緊鄰新北市旗艦計畫，加上又近輔大捷運站，已被國內不少企業相中購入、將搬遷入住。華固表示，今年房價不可能向去年一樣大漲，但價格部分將因反映原物料價格大漲，呈現緩漲情況，可能會出現溫和上升5~10%幅度，加上政府抑制房市的調控政策，以及升息、疫情等影響，認為今年房市將呈「量縮價緩漲」格局。 
#投資 #華固國家置地 #新莊 #瑞祺電通

南山廣場租金衝上每坪4515元  暫居今年租金新高
台北市的地標大樓南山廣場，今年 4 月實價揭露一筆低樓層 8 樓租金紀錄，結果月租 119 萬元，每坪租金高達 4,515 元，該租金暫居今年信義區的辦公室最高價，同時也是南山廣場的實價第二高，比較特別的是該筆交易還是低樓層 8 樓的交易案。這波辦公室走揚，主要反映空置率下滑，包括企業持續成長、舊大樓不少參與改建，加上付租能力較強的外資企業支撐等等，只要空置率維持低檔，則租金就會相對有支撐。 
#趨勢 #信義計畫區 #南山廣場 #租金

敦北總部都更加速  台塑暫遷內湖
堪稱全台最大企業自辦都更案的台塑敦北總部都更計畫，繼去年11月擬爭取增加3,600坪容積獎勵，重新申請遞件後，日前更因已達100％地主支持，符合市府「168」快速審查條件，該都更計畫全力加速推進。「台塑企業敦北總部大樓都更案」向台北市政府重新申請遞件，前端二棟商辦大樓、後端一棟住宅大樓的主架構、樓層數不變，只是將多出的獎勵空間微幅放寬至商辦大樓規畫。 　
#趨勢 #都更計畫 #台塑敦北總部

南港新商辦供給  掀北市新舊辦公大樓抗衡
台北市未來幾年辦公室新增供給區域，以南港區為最大量，推估未來6-7年內將有20-30萬坪新增辦公供給釋出，沿著捷運板南沿線預估幾乎每年都有新增辦公大樓完工。未來南港區新辦公大樓是有3大誘因：第一是「新」，目前台北商辦普遍屋齡老舊，南港將會是新商辦可選擇最多處；第二是「大坪數」，多數新個案因腹地大，預計會開發較多大坪數產品，可供大型企業設置總部，第三是「交通」，南港車站具高鐵、捷運機能，有利商務通勤。 
#趨勢 #南港 #新增供給 #新舊辦公

遠雄集團加碼七期購地  每坪336萬創台中第三高價
位於七期惠來路二段的572.6坪土地，日前已由遠雄集團旗下子公司齊興建設購入，據悉購入單價高達336萬元，不僅成為2022年上半年台中「地王」，也創下台中歷年來土地成交單價排名第三！這塊土地僅隔一條市政北七路就是新光三越百貨，又是國家歌劇院第一排，土地價值稀珍，且目前要在七期新市政中心找到500坪以上素地，除了汽車旅館外，幾乎是沒有了。 
#投資 #七期土地 #遠雄集團 #齊興建設

頂級商辦熱區再+1  3大建商布局計畫曝光
看好北市商辦市場，近期不少建商進軍商業氣息濃厚的大直。華固建設近1年已在此入手1329坪商業地，預計明年此推出A級商辦。老建商良茂建設也在「台北美福大飯店」旁推出商辦新案，預計3年後公開。忠泰建設也預計於大直推出頂級商辦。大直商辦夯，雖是順應北市商辦荒的市場趨勢，大直部分地段為商業區，過去有建商推出「商業宅」惹議後，不少業者轉而在此推出商辦案，除了看好北市商辦市場之外，也算是為求合法不得不的轉型銷售。 
#趨勢 #頂級商辦 #建商進軍

新美齊首度揮軍台中  砸6億卡位14期重劃區
繼亞昕、鼎固-KY、南悅建設之後，新美齊建設揮軍台中北屯14期重劃區，斥資6.08億搶進仁平段面積約909坪土地，換算單價達66.88萬元，成交價符合近一年區域行情，顯見地價已無飆漲現象。以14期重劃區來說，土地價格平均落在6字頭，相較於七期、水湳經貿園區動輒單坪200萬元的地價來說，成本風險明顯較低。 
#投資 #新美齊 #台中北屯14期

聲寶龜山廠  改興建物流園區
聲寶龜山廠4萬坪土地原規畫為大型科技產業園區、興建15萬坪辦公大樓，有鑑於開發時程久、區域發展尚未成熟，未來五至十年過渡期，將先朝向物流園區進行規畫，預計投入30億元興建物流倉儲，一部分可作為關係企業東源物流使用，一部分出租土地蓋倉儲給客戶。位於龜山的聲寶集團總部將在今年9月完工營運，屆時包括關係企業東源物流、瑞智精密、頑味國際的管理單位均會遷至新總部，將會提升集團營運管理綜效。 
#投資 #聲寶 #龜山廠 #物流中心

櫻花砸16億 台中擴廠搶市
櫻花因應逐年成長的整體廚房市場需求，預計砸下16億元在台中霧峰打造新廠，最快2024年上半年投產，年產量可達五萬套，年產值上看30億～40億元，助攻房地產市場。櫻花整體廚房及廚電配備逐年穩健成長，近年來布局的三項新事業－淨水產品、家居事業、越南子公司，同樣開始挹注營收。
#投資 #櫻花 #台中新廠

交易 上市 上櫃
六月份不動產大型交易摘要
六月上市櫃法人土地與地上權交易金額合計64.72億元，本月土地交易共有9筆，交易區域在台北、新北、台中、高雄等，土地交易金額及件數明顯比五月少。央行升息對土地交易來市場，觀望氛圍機率較高，但建商是否願意投入購地，仍來自於他們對於開發後的銷售信心強度，若觀察自住自用需求仍強勁時，就會再進場購地推案。
本月交易較大筆的是，信義開發首度插旗高雄，以12.7億元標下高雄楠梓區藍田中段361號1,800坪土地，溢價率達44.2%，得標單價70.9萬元，成為本季最高總價及溢價雙冠王。

六月份上市櫃法人商用不動產大型交易合計158.47億元，本月廠辦類3筆、純辦類5筆、工業類4筆、零售類2筆，交易金額明顯比上個月多，增加265%，也明顯比去年同期多。台商回流與產業升級營運，除設立工廠外，對於辦公室需求更明顯。

本月交易較大筆的是，統一集團加碼統一國際大樓商場，統一決議，以旗下統一國際大樓處三個辦公樓層與30個停車位，折算金額為58.96億元，買下環泥建設及坤慶國際手中統一國際大樓商場約 22.98% 持分。