產業擴張帶旺商辦 商用市場突破1,600億

2022/12 信義全球資產│商用不動產月報

產業擴張帶旺商辦 商用市場突破1,600億

2022年即將進入尾聲，綜觀今年不動產市場存在諸多利空因素，全球通膨情勢仍未趨緩，終端市場表現疲弱，國內製造業廠商持續進行庫存調整；主計處公布最新經濟成長率也預測，全年經濟成長下修至3.06%，更預估明年經濟成長率2.75％，「保三」落空。雖然總體經濟偏向不樂觀，但隨著疫情常態化，解封效益使第四季內需表現可圈可點，室外可免戴口罩，餐飲、旅宿、商圈消費人潮回流，加上耶誕聚餐、尾牙檔期刺激消費，市場回溫感受明顯。

觀察今年商用不動產市場表現，總計前11個月上市櫃法人商用不動產交易額為1,616億，全年交易可望超越去年的1,687億，11月商用不動產交易額93.25億，較上個月漲幅39%、較去年同期減幅64%，其中辦公、廠辦交易佔比逾6成，呈現市場對辦公類產品需求強勁，建設公司也更有信心投入開發，主攻高規格、有綠色認證的頂辦商品。

土地市場則持續受到房市管制政策影響，今年前11個月上市櫃法人土地市場交易額為607億，較去年同期減幅約61%，建設公司購地節奏放緩，資金運用更為謹慎，鎖定方正大面積、商圈機能完整、具良好開發潛力的土地，統計11月土地交易額10.44億，較上個月減幅33%，較去年同期減幅95%，交易件數、規模均為全年最低。
 

【新聞摘要】政府 法規.開發.政策

第4度升息3碼 Fed：最終利率會更高【聯合報 11/4】
美國聯準會（Fed）於台北時間3日結束為期兩天政策會議，決定第四度升息三碼（0.75個百分點），聯準會主席鮑爾表示，接下來可能減緩升息速度，但最終利率可能比原先預期的水準高，美股迅速由紅翻黑，道瓊跌逾五百點，市場歷經2021年1月來最慘的「Fed決策日行情」。聯準會之後，英國央行也跟進升息三碼，創1989年來最大升幅。

10月製造業燈號 連8月呈現低迷黃藍燈【中央社 11/30】
通膨與升息夾擊令終端需求下滑，俄烏戰爭尚未平息、中國又傳抗爭行動，導致不確定性大增；台經院發布10月製造業景氣燈號，已經連續第8個月亮出代表景氣「低迷」的黃藍燈，市場憂心美國對中國祭出更嚴格的晶片管制，美中科技戰升級可能為電子、半導體產業帶來衝擊。台經院特別指出，中國是未來牽動經濟局勢的重要不確定性，科技議題將成為美中爭霸的主要環節之一，而台灣科技產品逾3成銷往中國，後續影響值得關注。

交通部12/7招商 引資1,819億新高【工商時報 11/15】
交通部招商大會下個月12月7日登場，旗下各所屬單位共推出68件民間投資及重大工程採購案，釋出商機達1,819億元，較去年1,810億微幅成長，將再寫下投資商機新高紀錄。招商案中有四案為亮點案件，分別為台鐵局「桃園火車站區土地開發案」、鐵道局「高鐵嘉義站事業發展用地案」、港務公司「台中港埠產專區案」以及「台中港觀光遊憩商業區案」，合計引資金額超過250億元。

台北雙子星開發案動工 全案投資額達606億【自由時報 11/11】
台北雙子星（C1、D1）開發案14日進行新建典禮，預計興建1棟55層、一棟74層的超高樓雙塔商業大樓，推估樓地板面積可達17萬坪，預計2027年完工，全案投資金額高達606億元。雙子星開發案自2006年開始招商，耗時長達16年，歷經5次流標，終於在2019年12月簽約，該開發案為西區計畫指標開發案，目前周邊的E1、E2開發案已經標出，加上洛陽停車場、以及其他改建案，預期西區開發計畫已經完整。

南港300億公辦都更案 啟動【經濟日報 11/18】
2018年潤泰新拿下「南港之心」公辦都更案，歷經四年規劃及審議，在2022年10月初核定事業權利計畫，10月底取得建照，該案位於三鐵共構的南港車站東側，為東區門戶計畫中重要子計畫，規劃興建一棟32層辦公大樓，三棟37層住宅大樓，總投資金額超過300億，預計2029年完工。

林口工一市地重劃區招商 產專區推降稅優惠【聯合報 11/15】
新北市林口工一市地重劃案整地工程接近尾聲，土地總面積約108公頃，其中產業專用區總面積約67公頃，為鼓勵企業根留新北，新北市經發局舉辦招商媒合會，依據新市鎮投資優惠，進駐廠商將可享受房屋稅、地價稅等五年內持續依比例減徵稅賦，買賣契稅第一次免徵，最高15%投資抵減等優惠稅率吸引廠商進駐，期許將林口工一打造為新北低污染新興科技製造中心。

車燈大王標鹿港轉運站 百貨飯店登鹿【工商時報 11/1】
「鹿港轉運站BOT案」招商成功，由全球「車燈大王」帝寶工業集團總裁許敘銘，出面號召偟轅公司董事長許智雄、星享道酒店董事長劉敏瑛等企業股東，集資投資約11億元，預計在鹿港打造一座結合觀光飯店與百貨商場的客運轉運站，轉運站基地位於鹿港鎮建國路市中心區，基地面積將近3,000坪，提供完整的觀光、住宿、購物及餐飲等服務，預計五年內完工啟用，屆時將可成為鹿港新地標。

高雄捷運黃線機廠動土 預計2028年通車【自由時報 11/1】
高雄捷運黃線YM01標機廠統包工程動土，象徵造價一千四百餘億元的捷運黃線起跑，預計2028年完工通車。鳥松機廠佔地十六點八公頃，由德國、瑞士、新加坡共組的團隊得標，將導入德國西門子通訊式列車控制，將捷運黃線打造成全自動化控制的中運量捷運系統。未來與紅、橘線、輕軌、台鐵，形成格狀的交通路網，服務的人口涵蓋六個行政區，115萬人左右，未來每天會達到十七、八萬人次運輸量能。

【新聞摘要】民間 投資趨勢

2023年房市動盪 量價可能修正【自由時報 11/30】
預期明年房市將出現價量雙跌的情況，統計截至11月25日為止，全台商用不動產成交總額約1175億元，較去年同期年減約7%，全國土地交易總額則約1836億元、年減幅高達38%。今年壽險業積極出手購置商用不動產，尤其鎖定工業地產，合計砸超過196億元，為歷年投入工業地產金額最高的一年；土地交易部分，建商今年共砸219億元買進工業土地，主要著眼未來工業地產需求，在台北及新北兩大成熟市場興建廠辦大樓。

商辦回溫 全年成交量上看1,200億【工商時報 11/15】
隨著全球疫情流感化、邊境解封，國內整體經濟活動回歸日常，商用不動產交易逐漸回溫，今年前十月商用不動產市場累計成交量已突破千億元，預估全年整體可達1,200億元的交易規模，僅次於去年的1,431億元，以產品類型來看，商辦及廠辦占比最高，分別為32％、35％， 其次為廠房占比16％；若以投資者類型來看，保險業依舊為最大投資方，對於金融保險業而言，因應升息壓力，購置商辦或廠辦，可說是很好的避險保值工具之一，商辦及廠辦市場熱度可望延續至明年。

北市5熱門商辦路段  大直樂群二路交易最旺【工商時報 11/25】
台北市商辦需求處高檔，但市中心商辦的空置率續低，市區辦公室租金連年攀升，促使部分原據點在市中心的企業，朝向市中心外圍尋找可購置的商辦標的，交易版圖往大直移動，根據信義全球資產調查，台北市近六年來交易最熱的路段，大直樂群二路、樂群三路分居第一、四名，累積交易突破160億，已成為辦公群聚重點區域，敦化南路二段、松高路各有近70億的交易規模，分居二、三名。

潤泰集團最大商辦案 總銷上看220億元【工商時報 11/16】
潤泰新重押台北市南港，端出商辦大案，其中首度攜手日商台灣三菱地所打造辦公大樓第一案「玉成段辦公大樓」，為潤泰集團史上規模最大商辦開發案，近期已先預租，每坪月租站上2,000元大關；未來總銷上看220億元，待滿租後將整棟出售挹注獲利，可售辦公室面積約17,342坪，規劃辦公室戶數約111戶，主要為78坪、86坪、116坪及137坪。

新光人壽南港BOT案動土【經濟日報 11/5】
新光人壽舉辦「臺北市南港轉運站興建營運移轉案」開工動土典禮，預計投入超過80億元，將興建地下四層、地上19層轉運站暨商辦大樓，將在2025完工啟用，不論自用或出租，都可望為新壽營運挹注良好收益，估計投報率上看4%。
另轉運站規劃於平面層，透過空橋及地下層結合台鐵、高鐵及捷運車站，打造成往返基隆及宜花東地區的交通樞紐。

台新銀37億 買明台產險大樓【經濟日報 11/25】
台新金控（2887）24日代子公司台新銀行公告，取得位在北市仁愛路四段的明台產險大樓，交易總金額為37.67億元，建物總面積約3,898.67坪，未來主要作為辦公室使用，大樓內目前既有租約仍會持續，而原明台產險內部員工將搬至仁愛路二段的租用商業大樓。「明台產險大樓」10月公開標售時，原標售底價為42.5億元，當時並未標脫。

ASML在台最大投資落腳林口 規模衝百億【工商時報 11/17】
艾司摩爾選定新北市林口工一市地重劃區進行投資，該區總占地約108公頃、產業專用區約67公頃，未來將打造成高科技產業聚落，投資金額不排除上看百億，預計2023年7月動工。艾司摩爾2003年在新竹成立台灣總部，於林口、新竹、台中、台南設有客戶支援辦公室，在林口、台南設有工廠。其中，林口廠負責機台翻修、光罩傳輸模組、YieldStar光學量測等設備生產，台南廠以電子束和多光束檢測設備生產為主。

全聯中南部搶地 兩年砸22億【經濟日報 11/13】
全聯公司近年積極競標國有地上權，自2020年至今，累計已砸近22億元，在中南部標下台中二處、高雄三處、台南、屏東、澎湖各一處，總計八宗地上權土地，其中更兩度與同為零售龍頭的統一集團向中同塊土地，房仲業者分析，全聯手上有資金、也有營建資源，近期積極搶地，未來在通路事業的擘劃值得觀察。

四巨頭插旗 台中七期掀商辦推案潮【工商時報 11/28】
隨著中部科技業、產業園區持續擴廠，上下游供應鏈聚集，形成經濟聚落，吸引全球布局的企業集團爭相插旗台中籌設總部，加上近幾年商辦新案注入活水，帶動七期商辦市場身價扶搖直上，預計明年進軍七期商辦的四巨頭-聯聚、興富發、親家、豐邑，將推出五棟商辦指標案，總銷與總投資金額估破千億大關，再掀七期商辦推案熱潮。

三商台南百貨舊址 9.74億賣台新壽險【工商時報 11/29】
三商（2905）28日公告處分台南原三商百貨門市，分二塊總計以9.74億元出售予台新人壽保險；法人分析，月初即啟動投資性不動產處分計畫，主要還是在於活化資產，除了台南之外，目前原三商百貨自有資產門市還有基隆、花蓮、嘉義等，將持續伺機處分，台南店面此次處分利益總計5,251萬元入袋。

東京威力 台南蓋營運中心【經濟日報 11/26】
全球前三大半導體設備製造商Tokyo Electron(TEL)在台子公司東京威力科創， 25日舉行台南營運中心動土，投資金額約20億元，預計於2024年下半年完工。東京威力科創台南營運中心不僅是企業辦公基地，亦是重要技術開發和設備更新中心，未來將聚焦於在地零組件加工、技術與維修中心發展，強化台灣半導體供應鏈。

IBM宣布砸10億 高雄設軟體整合中心【經濟日報 11/30】
繼艾司摩爾（ASML）、東京威力科創加碼投資台灣後，IBM 29日也宣布砸下超過10億元，預計2023年首季在高雄亞洲新灣區成立「軟體科技整合中心」，將提供三大類型的高附加價值企業科技轉型服務，包含混合雲科技轉型、企業委外服務以及企業永續（ESG）策略規劃與建置，服務金融、保險及半導體等產業客戶，預計五年創造1,000個就業機會。

【交易】土地.地上權 上市櫃法人

土地大型交易摘要

今年土地交易受到打炒房政策因素干擾，利空因素環伺致使整體市場受到抑制，交易表現疲弱，11月上市櫃法人土地交易金額為10.44億，預估此波觀望氣氛將延續至2023年，價量可能再減縮。

觀察買方結構，建設公司仍是最大買家，統計今年前11個月上市櫃建商一共投入475.72億元資金購地，佔整體土地交易額近8成，而11月的買方均為建設公司，其一為士林開發投入大安區通化段四小段都更案，以3.3億取得通化段四小段土地，由於該都更案位處精華地段，未來新案推出將成為區域指標建案；另一筆則為華固建設看好新竹潛力，以7.14億購入光埔重劃區土地，由於尚須待政府完成配地，預估2025年後才會進行產品規劃。

【交易】辦公.廠辦 上市櫃法人

辦公.廠辦大型交易摘要

辦公市場需求強勁，建商也熱衷投入辦公、廠辦新案開發，總計11月上市櫃法人辦公.廠辦交易金額為57.11億，較上個月成長16%，較去年同期減幅52%。其中以台新銀行最大手筆，以37.67億元購入明台產險大樓，看準標的位在精華地段、交通便利，將規劃做自用辦公室。

第二高交易金額為三商企業以9.74億出售原三商百貨台南門市給台新人壽，採售後回租模式，除台南外，原三商百貨門市自有資產還有基隆、花蓮、嘉義等，未來也將視市場動態伺機處分。第三高則是保險安定基金以5.22億向台火開發取得欣翰士林官邸三戶及十個停車位。

【交易】工業地產 上市櫃法人

工業地產(工業廠房.工業土地)大型交易摘要

受惠於台商回流因素，企業新建、擴廠等需求激增，吸引建設公司投入工業地產相關產品開發，推升工業地產交易量。統計11月上市櫃法人工業地產交易金額為35.15億，其中最大筆交易為和宸國際開發看好南港區域發展及未來開發效益，以21.68億向新竹物流取得位於南港區的物流中心。

觀察11月工業地產交易買賣用途，多以自用需求為主，其中新光鋼鐵分別以4.39億、5.41億購入彰濱工業區崙海段土地、馬稠後產業園區土地，均為自用擴廠使用；亞通力大能源亦看好馬稠後產業園區產業群聚優勢，以2.23億取得馬稠後產業園區後期土地。

【交易】旅館.店面 上市櫃法人

旅館.店面大型交易摘要

11月份上市櫃法人旅館.店面市場交易金額為0.99億元，為松崗數位文創經由法拍取得中南大廈一樓店面，該標的於109年以底價1.53億拍賣，歷經三次流漂後，於今年11月以0.99億脫標。