金兔新年商用市場展望 危機入市步步為營

金兔新年商用市場展望 危機入市步步為營

2023/1/10

2023/1 信義全球資產│商用不動產月報

金兔新年商用市場展望 危機入市步步為營

一如市場預期美國聯準會與歐洲央行在去年12月宣布升息,我國央行也跟進升息半碼,展望癸卯兔年經濟情勢,金融機構預估,2023年第一季央行仍會延續升息步伐,此外,包括國際通膨壓力、新變種病毒引發新一波感染潮以及俄烏戰爭戰火未止,都是今年經濟發展的隱憂。全球經濟成長動能不佳,國內製造業產業鏈也持續進行庫存調整,但仍有好消息,在內需消費方面,受惠於邊境管制放寬,出、入境旅客增加,免稅店業績成長,民生消費部分也逐步回歸疫情前常態。

商用不動產市場方面,打炒房政策再出重拳,平均地權條例三讀通過,為2023年房地產市場投下震撼彈,這股觀望氣氛,已提前展現在2022年第四季交易。信義全球資產統計上市櫃法人商用不動產交易,去年第四季商用不動產累計交易額為318億,在各季交易表現中居於最末;12月交易額為157.63億,較前月成長69%、較前年同期成長11%。

土地市場部分,2022全年土地交易額為618.15億,較前年減幅62%,12月上市櫃法人土地交易額為11.02億,較前月持平,較前年同期減幅90%, 土地交易量銳減主因為受打炒房政策影響,使建設公司購地決策趨緩。建商仍是2022年最大土地交易買方,共斥資445.85億購地,佔整體交易約72%。

【新聞摘要】政府 法規.開發.政策

台綜院估 2023年GDP僅2.51% 【聯合報 2022/12/15】
台灣綜合研究院雙雙下修今、明年的台灣經濟成長率預測,今年下修為3.01%,勉強「保三」;至於明年則受到全球經濟景氣逆風,成長動能放緩衝擊,GDP成長率僅有2.51%,這也是目前政府和民間機構最保守的預估值。台綜院指出,今年台灣經濟表現主要仰賴民間投資,以及下半年疫情趨緩所釋放的民間消費成長。展望明年,內需除了上半年民間消費有較大反彈外,民間投資與出口將面臨高基期與全球景氣不確定性的制約。

中經院:製造業2023上半年利潤溜滑梯 【聯合報 2022/12/23】
中華經濟研究院公布最新「台灣採購經理人營運展望調查」結果,逾500家台灣重點業者已預判2023年全球經濟仍處下行風險,企業的營運狀況、利潤率勢必比2022年更不好。中華經濟研究院長張傳章表示,製造業「預期」2023上半年營運狀況將持續緊縮,製造業各產業中,今年庫存問題最大的電子資訊業,近7成回報庫存壓力可在2023年第二季前改善,是此次調查的正面訊息。

外資淨匯入92億美元 創史上單月新高 【聯合報 2022/12/5】
金管會證期局公布,11月外資淨匯入92.2億美元,為連續兩個月外資淨匯入,且單月匯入金額創2011年統計以來的史上單月新高紀錄,若以11月30日匯價計算,折合新台幣約2849億元。官員認為,就單月來看,11月外資匯入金額大,台股也有一定漲幅,但外資動向受國際情勢影響,包括美國升息、通膨影響,還很難講是否外資回頭已成趨勢。

平均地權條例三讀通過 【中央社 2023/1/10】
為遏止投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利,立法院會10日三讀修正通過平均地權條例部分條文,祭出5大重拳遏止炒房,將重罰炒房行為,明定任何人不得散播不實資訊,影響不動產交易價格,最高可處新台幣5000萬元,還可連續處罰。另增訂檢舉獎金制度、私法人購屋改為許可制,且5年內不得移轉。

壽險不動產報酬率門檻升 【經濟日報 2022/12/19】
今年3月以來,央行已四度升息,累計漲幅2.5碼,也就是0.625個百分點,回顧壽險業不動產投資的門檻今年初還在2.095%,接下來就要提高到2.72%,房仲業認為,台北市中心的標的幾乎很難達標,恐大幅限縮可購買的標的,且保險業在評估投資標的時,甚至會要求更高的投報率加碼,以因應未來房地產下行潛在風險。

陸保廠地上權底價近74億元 明年開標 【經濟日報 2022/12/13】
國產署12日公告招標「陸軍保養廠C基地」地上權,面積達4,800坪,權利金底價74億元,已於12月12日公告招標,預計明年2月23日開標,使用分區為第三種住宅區(特),為國有地上權史上第三高底價,僅次於2020年的世貿三館、2013年的台北學苑。房仲業者評估,陸保廠確實是少見的方整素地,容積率350%,但此為住宅區土地,要在面積這麼大的土地規畫地上權住宅,將挑戰市場接受度。

行二行三公辦都更案簽約 估創661億元產值 【經濟日報 2022/12/19】
國家住都中心12月19日與冠德建設簽約,將合作「行二行三基地公辦都更案」,投資總額預估約230億元,創造產值661億元,基地面積約6,447坪,將興建地上22層,地下四層的中央、北市府聯合辦公大樓並複合附屬商業設施,以及地上26層的國門地標住宅;另於臨沂段區域,則興建地上21層的人文好宅,預計最快2024年開工,2029年中完工。

中捷綠線黃金站 冠德、中鹿106億得標 【工商時報 12/15】
台中市捷運綠線含金量最高的市政府站(G9-1)開發案招商成功,台中市交通局14日宣布,G9-1站順利評選出最優申請人,由冠德建設攜手日系背景的中鹿開發獲選,預估投資106.55億元,將打造地上43樓、地下七層的複合式商用不動產。此次冠德將是創辦43年來頭一遭跨足飯店,規劃34~42樓興建為旅館,可望引進凱悅飯店進駐,另外43樓,將打造多功能展演廳,將委由青鳥書店經營,全速朝向地產開發商轉型。

【新聞摘要】民間 投資趨勢

商用市場買氣趨保守 2023年價量小幅修正 【中央社 2022/12/23】
受俄烏戰爭、美中科技戰、全球通膨及升息等因素影響,買氣趨向保守,截至12月20日止,交易量為1600億元,仍是近5年來較高水位,主要以工業地產、商辦作為支撐,比較今年各季交易表現,高點落在第3季的703億元,占全年交易44%,主要是航空城標售案企業進駐搶地,大筆投資額推高交易量,展望2023年,商用市場的價、量可能有所修正,但幅度應不會太劇烈,且內需市場將成為明年經濟支撐關鍵。

建商獵地縮手 交易額腰斬 【經濟日報 2022/12/19】
2022年土地交易市場明顯量縮,僅1,767億元,年減逾四成,建商獵地縮手,購地總金額為1,059億元,年減逾五成。據商仲統計2022年購地總金額前十名建商中,以麗寶集團最積極,交易量達110億元,購地範圍以台北港特定區娛樂區土地約101億元及台中東區地上權案為主,其次為中悅集團,斥資88億元買新北知識產業園區,第三為遠雄建設,交易量68億元,購地範圍為台中七期、台北北士科園區。

10大建商出爐 寶佳以破千億案量五度蟬聯推案王 【經濟日報 2023/1/4】
房仲同業統計,北台灣2022年十大建商(依推案量計)依序為寶佳、茂德、興富發(2542)、愛山林(2540)、華固(2548)、中悦、璞園、麗寶、尚志、冠德(2520);前十大建商推案量介於148億元至1,068億元,2022年十大建商榜首仍是寶佳機構,去年北台灣推案量約1,068億元,五度蟬聯推案王;推案版圖涵蓋新北、桃園、新竹地區,並以在竹縣竹北的推案規模較大,指標建案有蘆竹「寶佳峰匯」、竹北「寶佳奇磊」。

華固簽下正大舊廠土地 北投都更案總銷250億 【經濟日報 2022/12/28】
華固建設宣布與正大集團開發北投舊廠,該案華固合建分回比例47%至55%,華固建設12月公告再以28.2億元向正大集團旗下正大纖維取得該案土地、建物持分30%,換算每坪土地成交均價約167.47萬元,取得土地面積1,683.87坪,華固在新案分回比重提高至六成,全案還需進行都更,初估約兩年,最快2024年後才會推出,總案量挑戰500億元,初估可分回總銷超過230億至250億元。

北市商辦供給大爆發 建照核發坪數激增2.7倍 【經濟日報 2022/12/16】
據內政部最新資料顯示,今年前10月台北市辦公類建照核發坪數衝高至79萬坪,較去年20萬坪激增2.76倍刷新歷史紀錄;總計台北市2021、2022年合計辦公類建照核發坪數,一舉突破百萬坪,顯示北市已進入大規模商辦開發期,台中辦公市場的成長速度,同樣不容小覷,辦公類建照核發坪數有15萬坪,居六都第二。

保力達14.5億買信義區A辦 每坪破210萬 【工商時報 2022/12/3】
商辦市場夯,再現驚人天價,保力達以總價14.5188億元,「掃」走台北市信義計畫區的統一國際大樓15樓、面積約829坪辦公室,經拆算後每坪成交價高達210.5萬元,改寫A辦單價新高;該大樓2020年最新成交行情每坪已達179萬元,短短兩年,每坪單價飆漲近18%,身價甚至超越豪宅。另中國信託資產管理公司公開標售信義區三連大樓的2樓辦公室,由坤慶國際開發公司、及財團法人吳尊賢文教公益基金會,以總價6.60億餘元標下。

國泰置地刷新紀錄 商辦每坪租金衝4,779元 【工商時報 2022/12/28】
台北市辦公室頂級A辦市場需求穩定,租金行情持續居高不下,今年華新麗華大樓與遠雄金融中心雙雙出現每坪4,000元的交易紀錄,已經有7棟4,000俱樂部的頂級商辦大樓,包括台北101大樓、國泰置地廣場、南山廣場、信義經貿大樓、新光信義金融大樓、華新麗華大樓與遠雄金融中心大樓。2022年9月地標國泰置地廣場也再度刷新自身紀錄,35樓月租84萬元,換算每坪單價達到4,779元,不僅創自身單價新高,同時也是今年以來的最高價。

東森重返實體商場 打造首家寵物複合店超商 【經濟日報 2022/12/15】
東森購物耗資上億打造複合型商場「東森廣場」,於12月15日開幕,打造全台首家與寵物店結合的全家便利商店外,還有動物醫院,並引進八家餐飲品牌,2023年將有高端美容品牌「Regal club & SPA」以及東森房屋進駐,象徵東森(2614)經營線下商場第一步,目前已洽談三至五個據點。

南桃園三大開發案 商圈潛力大 【工商時報 2022/12/19】
桃園百貨商圈從過往車站商圈,漸向新興衛星區轉移,但鐵路地下化而使得車站商圈區塊鏈擴大,尤其是南桃園還有更多區塊待開發,最受關注的包括泰豐輪胎中壢舊廠開發案、遠東集團內壢遠東新舊廠開發案以及中壢新站等,屆時均有望蔚為新商圈。桃園鐵路地下化尤其著重中壢車站建構,未來連通前後站更有助中壢車站區塊擴大,加上桃園航空城、台積電等議題,預估若包含車站商圈在內,估計再帶動至少100億商機,與現有商圈合計至少400億。

中悦搶攻青埔 再推百億商辦 【工商時報 2022/12/21】
中悦建設機構看好青埔頂級商辦供給短缺,繼「中悦ITC」熱銷後,再推出近百億商辦「森PLAZA」,以廣場型建築設計「會呼吸的商辦」,打造「永續商辦」。展望未來,青埔特區地處台北都會區、桃園機場、竹科三者的地理中心樞鈕位置,將是大台北以外的另一處商業經貿核心。

台中百貨市場2022業績790億 創新高 【工商時報 2023/1/3】
台中百貨雙雄-新光三越與大遠百今(3)日公布2022年業績表現,分別達到245億元與203億元(含稅)的歷年佳績,年增率達15%與20%,加上中友、廣三SOGO等百貨大店業績均成長,帶動大台中百貨市場2022年估計達790億元的經濟規模,展望2023年,三井不動產集團砸百億重金打造的台中東區「三井lalaport購物中心」,「南館」預計搶在農曆年前1月17日試營運,「北館」也將於4月中加入營運行列。

台積電南科3奈米廠擴廠動工 總投資1.86兆 【工商時報 2023/12/30】
台積電搶在2022年結束前宣布3奈米製程進入量產,12月29日在南部科學園區舉辦3奈米量產暨Fab 18廠第八期工程擴廠典禮,全廠區總投資金額達1.86兆元,台積電董事長劉德音表示,台積電除了在台灣持續擴建3奈米產能,深耕台灣,持續投資並與環境共榮,在美國亞利桑那州的Fab 21廠第二期建廠亦同步展開。

【交易】土地.地上權 上市櫃法人

土地大型交易摘要

打炒房政策因素致使土地交易量持續緊縮,觀察上市櫃法人土地交易情形,2022年下半年除9月以外,其他月份交易金額均處在30億元以下低水位,12月交易金額為11.02億,交易規模為全年倒數第二。展望2023年雖然景氣雖不明朗、買方多持向保守觀望態度,但市場仍有需求,只是建商購地考量因素會更多,主要以具有開發潛力的地段優先。

統計12月上市櫃法人土地交易區域以桃園最熱,最大筆交易為世紀鋼鐵以6.52億元,取得航空城客運園區附近14筆土地,在航空城議題的加持下,今年在大園區已看見多筆大型土地交易,企業看好航空城計畫推動,搶先布局卡位。

 

【交易】辦公.廠辦 上市櫃法人

辦公.廠辦大型交易摘要

統計2022年12月上市櫃法人辦公、廠辦交易為82.19億,佔12月整體交易52%,顯見企業辦公室舊換新需求潮,帶動整體交易量。

在辦公室交易部分,以保力達砸下14.52億元取得統一國際大樓15樓最受矚目,經拆算每坪成交價達210.5萬元,使北市頂辦行情突破200萬元大關。同在信義計畫區還有另一筆交易,為坤慶國際開發及財團法人吳尊賢文教公益基金會,以6.6億元取得三連大樓2樓。

廠辦交易部分,趕在2022年末最後一周,正大尼龍旗下的寶元開發,以45.9億元整棟包下位於北士科的華固樂富中心,未來除了作為集團企業總部使用,餘下樓層可能規劃出租以獲取租金收益。知名連鎖咖啡品牌路易莎以5.52億購入新莊新工段一小段廠辦,將作為中央工廠及辦公室使用,2023年經濟支撐將由外銷轉為內需,隨著市場消費買氣回穩,民生相關產業為擴充產能,將有增加產線、新建倉儲等需求,可望帶動廠辦市場交易,值得關注。

【交易】工業地產 上市櫃法人

工業地產(工業廠房.工業土地)大型交易摘要

2022月12月上市櫃法人工業地產總金額為75.44億,較前月成長115%,較前年同期減幅20%。觀察買方結構除了產業自用以外,值得關注的是有越來越多建設公司投入資金購置工業地產,看好市場需求,布局廠辦開發。

12月工業地產9件交易中,就有3件為建商,其中華固建設與正大集團合建「北投奇岩都更案」,華固建設以28.2億元取得該案土地、建物30%持分,未來該案將打造成園區型智慧綠能頂級廠辦。此外怡華實業也以15.5億取得新莊鴻福段廠房,將用作工業廠房經營或開發,以獲取開發效益。

 

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