AI產業投資題材夯 Q2辦公交易穩健、土地市場成長

信義全球資產│商用不動產季報 2024/Q2

「AI」成為2024年重要關鍵字，受惠於人工智慧產業題材，半導體等相關供應鏈需求快速成長，進一步推升企業對科技廠房、數據中心、企業總部等大型商用不動產需求，挹注第二季商用市場買賣交易量。

據信義全球資產公司統計，第二季上市櫃法人共投資229億元購置商用不動產、年減55%，減幅主因為去年有新光一號REITs標售案，多宗大型交易成交墊高交易量。

土地市場呈現成長走勢。第二季上市櫃法人土地市場交易量為299億元、年增71%，顯示開發商對住宅市場信心度回升，積極購地增加庫存，建商除積極進軍重劃區獵地外，市區老舊、具重建開發價值的商業大樓，也成為建商優質土地來源之一。

今年市場資金豐沛，自用及置產型買方購置不動產動能強勁，加上台商回台投資資金「五年不得投入不動產」限制解禁，預料將為商用不動產市場注入新一波資金動能，商辦大樓、科技廠辦、土地等商用產品交易量將跟著受惠。

上市櫃法人大型交易－商用不動產市場

◾第二季上市櫃法人購置商用不動產交易量為229億元、年減55%，減幅主因為去年有新光一號REITs標售案，多宗大型交易墊高交易量。

◾上市櫃法人購置商辦、廠辦成交量為114億元，買方型態以產業營運自用為主，包括鈊象電子以23.26億元取得新北市五股區廠房；近年也持續看到企業進行資產活化，本季光明絲織廠處分台北市南港區、新北市汐止區廠辦大樓部分樓層，總交易金額達7.1億元。

◾工業地產交易量為115億元，新北市、台南市並列兩大交易熱區，指標交易案有怡華實業以31.18億元取得新北市五股區廠房、南山人壽以11.88億元取得台南樹谷園區廠房。

上市櫃法人大型交易－土地市場

◾第二季上市櫃法人購置土地交易額為299億元，年增71%，交易熱區落在台北市、新北市、高雄市，這三地均出現突破50億元的土地成交量。

◾開發商購地動能續強，第二季土地市場指標交易案為海悅以27.53億元取得新北新店區寶元段千坪持分土地，總價躍居2024上半年土地市場第三高交易紀錄。

區域實價登錄【台北】

◾產業投資動能強勁，2024年第一季台北辦公市場交易量有明顯躍進。據已揭露之實價登錄交易統計，今年首季台北辦公市場交易量達188億元、年增119%。

◾第一季台北土地市場交易量為86億元、年增26%，指標交易案為財團法人聯合信用卡處理中心以5.5億元取得內湖文德段五小段544坪土地。

區域實價登錄【新北】

◾第一季新北市辦公市場交易量達85億元、年增55%；指標交易案為華固建設出售新北市中和區華固中原置地，買方分別有凌航科技、德利威電子、英橋國際開發，總交易金額達15.94億元，顯示產業自用需求旺盛，企業積極進場購置標的。

◾第一季新北市土地市場交易量為232億元、年減6%。伴隨住宅剛性需求成長，建商購地動能有復甦趨勢，將持續挹注今年土地市場。

區域實價登錄【桃園】

◾第一季桃園工業地產市場交易量達84億元、年增4%，AI產業發展帶動企業對科技廠房、工業土地等商用不動產需求，電競大廠微星科技今年首季即投資15.41億元取得桃園龜山區共3,424坪工業土地。

◾第一季桃園土地市場交易量為178億元、年增218%，交易最熱區落在大園區，涵蓋75億元的交易量；中壢區次之，交易量為45億元。

區域實價登錄【台中】

◾第一季台中工業地產市場交易量為25億元、年減53%，前三大交易熱區分別是太平區、外埔區及大里區。

◾台中土地交易量有明顯成長，第一季台中土地市場交易量達454億元、年增165%，指標交易案為國泰人壽加碼布局烏日高鐵特區，以33億元取得烏日區新站南段近六千坪土地。

台北市區辦公租賃市場調查

◾產業辦公室租賃需求旺盛，帶動租金持續走升，第二季台北市主要商圈辦公室平均租金來到2,616元，季增1%；空置率微幅上升至4.32%。

◾各級辦公大樓平均租金及空置率調查中，A+級辦公大樓成長幅度最顯著，平均租金來到每坪3,701元，較前一季增漲1.1%；伴隨頂級辦公室新供給進場，A+級辦公大樓空置率上升至7.55%。

◾台北七大辦公商圈租金水準整體呈持平或上漲。信義世貿商圈平均租金持續攀高，達到每坪3,755元；復興南京商圈平均租金也有微幅上揚，來到每坪2,069元。

◾第二季各大辦公商圈空置率，除信義世貿商圈上升至7.75%外，其餘商空置率均落在5%以下的低檔，其中敦北民生商圈、敦南商圈空置率相比前一季，呈微幅下降。

內科廠辦租賃市場調查

◾據調查第二季內科廠辦平均租金為1,235元，較前一季無明顯增減；空置率則呈微幅下降，來到5.16%。

台北市區辦公買賣市場調查

◾辦公買賣市場交易熱絡，平均售價續揚，據調查第二季台北主要辦公商圈辦公室平均售價達到每坪93.8萬元，季增0.5%；毛租金資本化率為2.45%。

◾台北市各級辦公大樓平均售價呈持平或微幅上揚。其中A+級辦公大樓平均售價為每坪155.8萬元，較前一季呈持平；A級辦公大樓平均售價為每坪99.3萬元，較前一季呈持平；B級辦公大樓平均售價為每坪81.2萬元，較前一季微幅增漲0.8%。

◾七大辦公商圈中，松江南京、信義世貿、復興南京商圈平均售價均有增漲，漲幅落在0.8%至1.8%；其餘商圈則呈持平。

內科廠辦買賣市場調查

◾第二季內科廠辦平均售價為每坪56.5萬元，較前一季無明顯增減，各地段平均售價較前一季亦無大幅波動，顯示內科廠辦市場表現穩健。