工業地產大力支撐第三季交易

信義全球資產│商用不動產季報 2022/Q3

工業地產大力支撐第三季交易

烏俄戰況陷入膠著、通膨危機持續衝擊全球經濟發展，商用不動產因其抗通膨的特性，在房市多空氣氛中強勢突圍，2022年第三季商用不動產交易總額刷下今年單季新高，其中又以工業地產一柱大力支撐，隨著防疫政策鬆綁，外出購物、聚餐、旅遊人潮出籠，店面市場可望逐漸復甦。

Q3商用不動產交易總額703億，刷新今年單季交易最高紀錄，其中以工業地產交易額449億挹注最多，並可觀察到三點趨勢，其一，台商回流動能發威，工業土地、廠房需求持續活絡商用不動產市場；其二，產業轉型，電商、零售、運輸產業積極布局智慧物流倉儲；其三，工業地產交易火熱，壽險業投資眼光也聚焦廠辦、物流中心。

總體經濟 景氣對策訊號 / 外銷訂單表現

景氣擴張放緩  邊境解封國內消費動能穩定回升

根據國發會最新公布之景氣概況，8月景氣對策信號綜合判斷分數為23分，較上個月減少1分，燈號連續六個月亮出「景氣穩定」的綠燈，景氣領先、同時指標續呈下跌，顯示出景氣擴張放緩。

全球通貨膨脹壓力持續，主要國家緊縮貨幣政策、中國防疫清零、俄烏戰爭等因素，加深全球經濟下行風險，但國內受惠於新興科技應用與數位轉型需求續強，有助維繫出口動能；內需部分，由於邊境逐步解封，消費生活邁向常軌，消費動能將穩定回升。

全球終端需求持續轉弱，經濟部公布9月外銷訂單金額609.3億美元，比起去年同月年減3.1%。美國方面對中國祭出晶片出口管制措施，評估對台灣半導體仍是較大不確定因素，隨著時間進入歐美年終消費旺季備貨需求，有助於維繫外銷接單成長動能。

買賣移轉棟數 Q3交易趨勢

【租賃市場】總體趨勢

北市商辦空置率探2022年新低  內科剛需推升租金水準

北市主要商圈辦公室持續呈現供不應求，觀察今年辦公室空置率，均維持在3%以下，第三季探今年新低，空置率來到2.46%；平均租金也推升至每坪2,364元。

商辦交易主要來自於自用置產，由於企業實質需求強勁且北市新商辦供給未增加，在市場健康成長且供不應求下，辦公室產品也產生一種保值甚至可增值的置產效果，也是企業做交易決策的背後關鍵。

觀察內科廠辦租賃市場，由於群聚效益顯著、租售成本較市中心商辦要低，成企業積極布局誘因，內科廠辦第三季平均租金每坪1,218元來到新高點，空置率則是4.62%。

備註說明
統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。
平均租金：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交租金，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之租金水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。
空置率：以建築物二樓以上，可供買賣、使用或租賃之樓地板面積，其空置未使用樓地板面積除以總樓地板面積。

【租賃市場】 商圈變化

北市頂辦物件稀缺 供不應求   指標商辦租金維持高檔

觀察台北市主要商圈第三季租金與空置率情形，頂辦、A辦平均租金皆有增漲，顯示在市中心尚未有新供給，但企業持續有辦公室需求，使平均租金持續維持在高檔水準。

調查七大主要辦公商圈平均租金水準，信義世貿商圈仍是最高區域，平均租金來到3,308元，較上一季與去年同期均呈現上漲，敦南商圈次之，平均租金為2,128元。平均空置率持平為2.46%。

而內科廠辦市場在強大剛需支撐，平均租金呈現增漲或持平，西湖段因其交通及地理位置優勢，吸引企業進駐，辦公室平均租金來到1,400元；文德段較上一季租金水準呈現持平，平均租金為1,117元，舊宗段平均租金則來到955元。

內科平均空置率，因文德段少數大樓有企業較大坪數搬遷，使本季整體平均空置升為4.62%。

備註說明
大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。
 

【買賣市場】 總體趨勢

企業總部經濟 支撐商辦交易   內科廠辦具價格優勢 成公司進駐主因

因應產業升級，提升企業門面及品牌辨識，公司持續有企業總部設置、辦公室舊換新的需求，帶動北市商辦交易市場，據調查北市商辦平均售價呈逐年增長趨勢，第三季平均售價來到88.2萬元，毛租金資本化率在售價攀升下降至2.48%。

在市中心商辦價格居高、且供不應求情形下，內科產業群聚、發展成熟，且租售價格更具競爭優勢，成為企業進駐誘因，使內科廠辦交易持續走高，第三季內科廠辦平均售價來到55.4萬元，毛租金資本化率則降至2.64%。從上市櫃法人大型交易統計中也可看到，壽險業看好內科市場，整棟購入做投資收益，包括：中國人壽以83.5億取得整棟精英電腦大樓，該筆也刷下2022年前三季內科廠辦最高交易紀錄。

備註說明

統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。

平均售價：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交售價，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之價格水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。

毛租金資本化率：以整年度的平均租金毛收入除以平均售價後所得之百分率，即單年毛估租金資本化率，台灣民間一般交易習慣，也常使用報酬率或投報率等名詞來替代。

【買賣市場】商圈變化

A+級辦公大樓交易價格續漲   剛需支撐 內科廠辦看俏

調查北市主要商圈辦公室平均單價，七個主要商圈中，就有四個商圈的平均單價呈現微幅增漲，其中信義世貿商圈每坪106.5萬元為最高，其次為敦南商圈每坪94.2萬元、復興南京商圈87.1萬元、松江南京商圈每坪86.5萬元。

觀察內科市場，西湖段、舊宗段、文德段都是廠辦交易熱門區域，除了企業自用需求，也吸引壽險公司前來投資，使內科廠辦買賣市場整體呈現上漲趨勢，第三季西湖段平均單價來到63.3萬元、文德段49.2萬元、舊宗段46.9萬元。

備註說明

大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。

【大型交易】交易趨勢

工業地產自用需求強勁   前三季商用不動產交易累計突破千億

綜觀近年第三季商用不動產交易，總交易金額703億，創下今年單季交易總額最高，累計前三季交易額達1,456億元。第三季以工業地產交易額449億挹注最多，佔了第三季總交易比重約64%，較前一季工業地產交易115億成長了約290%，呈現工業地產發展熱絡，一柱撐大局。

受惠於台商回流、產業升級擴廠、大型開發案推動等因素，市場對工業土地、廠房等需求增加，剛需支撐使本季工業地產交易發展穩健，買方以傳產、科技業自用需求為主，本季最大筆交易落在桃園市，為星宇航空以89.57億取得航空城優先產專區工業土地。

以目前商用不動產主要動能是來自產業自用型需求，尤其企業對工業地產需求持續強勁，再加上，疫情趨緩國境即將開放解封，未來國際商務交流、觀光人潮可望增溫，對商用不動產會是正面動能，而第四季為商用市場傳統旺季，交易規模預計會較住宅市場相對穩定。

【上市櫃法人大型交易】 辦公廠辦、工業土地&廠房、旅館&零售

第三季商用不動產總交易額創今年新高   

產業轉型 物流中心、轉運貨倉仍是布局重點

統計上市櫃法人大型交易，第三季商用不動產總交易金額703億元，創下今年單季交易新高，觀察買方以傳產、科技業為主，其次為壽險公司。從產品類別來看，工業類449億，佔整體交易約64%，交易最熱區落在桃園市。近年產業因應大環境趨勢，宅經濟崛起，企業對物流倉儲需求殷切，因此倉儲廠房、物流中心等工業地產在後疫情時代受到矚目。

【上市櫃法人商用不動產交易】 辦公.廠辦

【上市櫃法人商用不動產交易】 工業土地&廠房

【上市櫃法人商用不動產交易】 旅館&零售

【上市櫃法人土地交易】土地、地上權

多重利空因素黑天鵝環伺  土地市場交易受抑制   

軌道經濟話題、重劃區土地  仍是建商獵地熱門標的

受到央行升息、房市管制、烏俄戰爭衝擊全球經濟等利空因素影響，觀察今年土地市場疲弱，交易明顯受到抑制，第三季土地交易總額為77億，買方以建設公司為主力，交易熱區落在台中市。

儘管建商本季購地策略明顯保守觀望，但仍可發現，只要土地具有開發潛能，有軌道經濟、大型建設、地段優勢等話題加持，或是基地方正的重劃區，仍會有建商或投資人，在此時市場競爭較小下，進場獵地為未來開發佈局。

信義全球資產簡介

信義全球資產 | 信義集團專營商用地產團隊

信義全球資產(Sinyi Global)，為臺灣上市公司信義房屋(TWSE：9940)集團內，專營商用不動產的全資子公司。

業務範疇包含：商業仲介、租賃招商、公開標售、工業地產、資產管理、顧問服務等。

信義全球資產累計協助超過3,000組客戶完成不動產交易，累計總銷售金額已逾1,000億元。

作為臺灣商用不動產領導品牌，信義全球資產整合信義集團完整的上、中、下游及關聯產業服務，以及近500家直營據點及行銷通路，滿足客戶多元及客製化服務，為企業成長最佳後盾。