產業吹辦公室升級風　北市辦公類建照核發推至歷史新高點

信義全球資產│商用不動產季報 2022/Q4

產業吹辦公室升級風 北市辦公類建照核發推至歷史新高點

歷經疫情影響，民生景氣尚未完全復甦，又遇《平均地權條例》條例三讀通過，衝擊房地產市場，買、賣雙方信心不足，預期心理已展現在2022年第四季交易，商用不動產、土地交易較前年同期均呈現衰退。第四季商用市場總交易金額為317.5億，較前年同期減幅40%；土地市場交易金額為36.2億，較前年減幅93%。

土地市場受打炒房政策因素影響，持續處於冷淡期；而商用不動產市場部分，商辦、廠辦交易佔第四季整體交易的59%，躍升矚目焦點。且根據信義全球資產公司統計2022年1至10月內政部公布之建照核發量，台北市辦公類建照核發坪數衝高至79萬坪，刷新歷史紀錄，顯示建設公司因應市場發展調整布局策略，積極投入商辦、廠辦開發。
 

總體經濟 景氣對策訊號 / 外銷訂單表現

景氣燈號亮藍燈 外銷訂單全年陷正成長保衛戰

跟進美國聯準會（Fed），我國中央銀行於第四季理監事會議，也決議升息半碼，這是2022年3月以來第四度升息。烏俄戰爭戰火未熄，全球通膨情勢居高不下，各國實施貨幣緊縮政策，致使全球景氣成長動能趨弱。國發會公布之最新景氣概況亦顯示，2022年11月景氣燈號由黃藍燈轉為表示景氣低迷的藍燈，綜合判斷分數從10月的18分降至12分，景氣領先、同時指標續呈下跌。

在外銷訂單表現方面，經濟部公布2022年11月訂單金額為501.4億美元，累計前11個月訂單金額達6,146億美元，與前年同期相比僅年增1.4%，推估全年外銷訂單金額落在6,616億美元至6,636億美元，展望2023新年，在數位轉型商機持續挹注，及農曆年節前備貨需求，可望支撐外銷接單成長動能。

買賣移轉棟數 Q4交易趨勢

【租賃市場】總體趨勢

北市辦公室租金再推至歷史新高 全年空置率連三降

區位條件、交通便捷度、有助於企業開拓商機等，都是企業主在辦公室租賃選點時的考量因素，由於目前市場尚未有新供給釋出，優質標的奇貨可居，供不應求使的全年空置率呈連三降，第四季寫下2.38%新低，待2023年後新辦公大樓陸續進場，可持續關注台北市辦公空置情形及租金變化。

空置率續低，也推升台北市七大主要商圈辦公室的租金行情，第四季整體平均租金為每坪2,393元，其中頂辦、A辦租金，較前一季、去年同期均有增長， A+級辦公大樓平均租金為3,354元， A級辦公大樓平均租金為2,035元，B辦平均租金則呈現持平。

在內科商圈廠辦租賃部分，第四季空置率4.49%，全年空置率水位均處在5%以下。內科廠辦以其租賃成本較市中心商辦要低，且大樓新穎、空間充裕更符合公司設置總部需求，因此持續吸引企業搶進，租金也節節高升，第四季平均租金為每坪1,233元。

備註說明
統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。
平均租金：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交租金，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之租金水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。
空置率：以建築物二樓以上，可供買賣、使用或租賃之樓地板面積，其空置未使用樓地板面積除以總樓地板面積。

【租賃市場】 商圈變化

信義區頂辦企業最愛  內科西湖段平均租金漲幅最多

根據第四季台北市主要商圈辦公、廠辦平均租金及空置率調查，信義世貿商圈漲幅最為明顯，平均租金來到3,385元，空置率1.55%與前一季、去年同期相差不多。

且從實價登錄中亦可觀察到，華新麗華大樓、遠雄金融中心在2022年均出現每坪逾4,000元的租賃交易紀錄，國泰置地廣場35樓，於2022年9月以84萬元出租，換算每坪單價達4,779元，也創下大樓自身單坪租金新高。

在內科廠辦租賃部分，西湖段廠辦空置率為3.21%，與各地段空置率相比為最低，顯示如若企業有意在內科設立據點，西湖段緊鄰捷運站具備交通優勢，仍較受企業主青睞。

隨著市場對廠辦產品需求增加，內科各地段廠辦租金均有成長，以西湖段成長最多，平均租金來到每坪1,422元，文德段平均租金來到每坪1,128元，舊宗段平均租金來到961元。

備註說明
大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。
 

【買賣市場】 總體趨勢

四度升息拉高不動產投資門檻 
金融壽險找標的 將要求更高收益率

中央銀行在2022年底再度升息半碼，累計全年已四度升息，累計漲幅2.5碼，壽險業投資不動產年化收益率門檻將從原先的2.595%上調至2.72%，這也意味著金融壽險業在評估投資標的，可能拉長決策期，且會要求更高的投報率。

在產業自用需求支撐，加上北市尚未有辦公室新貨供給，使得辦公室平均售價再攀新高，據調查第四季北市主要商圈辦公室平均售價為每坪88.5萬元，毛租金資本化率與前一季持平，為2.48%。本季關注度最高的交易案為保力達以14.52億取得統一國際大樓15樓，拆算每坪成交價達210.5萬元，象徵北市頂辦交易站上200萬元大關。

內科商圈產業發展成熟，持續成為企業設廠熱門地段，廠辦平均售價穩定、溫和成長，第四季平均售價為每坪56萬元，毛租金資本化率與前一季同為2.64%。

備註說明

統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。

平均售價：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交售價，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之價格水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。

毛租金資本化率：以整年度的平均租金毛收入除以平均售價後所得之百分率，即單年毛估租金資本化率，台灣民間一般交易習慣，也常使用報酬率或投報率等名詞來替代。

【買賣市場】商圈變化

頂辦交易夯  帶有ESG概念大樓成市場搶手貨

在第四季北市辦公大樓平均單價調查中，A+級辦公大樓平均單價為143萬，較前一季與前年同期均有增漲，呈現頂辦交易熱度夯。且近年企業營運方針逐漸朝向以ESG概念為核心，因此具備環保、綠能、永續設計概念，或帶有LEED、WELL認證的商辦大樓，將成為未來市場搶手貨。

觀察北市七大商圈商辦平均單價，除信義世貿商圈平均單價108.1萬有成長、毛租金資本化率為2.37%，其餘商圈均呈現持平。

在內科廠辦部分，產業自用需求熱，使各地段平均單價較前一季、前年同期均有增漲，平均單價為56萬、毛租金資本化率為2.64% 。分析各路段，以西湖段平均單價為最高，來到每坪64.2萬、毛租金資本化率為2.66%。

備註說明

大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。

【大型交易】交易趨勢

打炒房政策修法預期心理干擾Q4交易 
資金走向保值商品 成商用市場切入機會點

統計2022年第四季上市櫃法人大型交易，商用不動產交易件數為33件，總金額317.5億，較前一季減幅55%，較去年同期減幅40%；受年底央行第四度升息、《平均地權條例》修法預期心理等因素影響，買、賣雙方多有觀望，使第四季交易未呈現旺季交易格局，交易表現居各季之末，累計全年交易為1,773.59億，較2021年僅有5%的微幅成長。

土地、地上權交易市場部分，第四季交易件數為7件，總金額36.27億，較前一季減幅53%，較前年同期減幅93%。打炒房政策持續抑制土地交易，全年交易額618.15億，較前年同期銳減63%。展望2023年土地市場可望進入緩漲，預估建商會盤點出售閒置土地，轉向鎖定具有都更效益的不動產。

隨著《平均地權條例》修法三讀通過，短期的確會衝擊預售屋市場，但就中長期房市發展來說，資金將走向保值、抗通膨的產品，搭上近年辦公升級潮，預估商辦、廠辦在2023年商用不動產市場中將成為投資置產關注重點。

【上市櫃法人大型交易】 辦公廠辦、工業土地&廠房、旅館&零售

產業自用需求強、買氣旺    
辦公廠辦交易躍居商用不動產主角

觀察第四季上市櫃法人商用不動產交易產品類型，以產業自用為主，交易量最大的為商辦廠辦，交易金額為187.97億，佔整體交易規模59%，其中正大尼龍旗下的寶元開發，以45.9億元整棟直接包下位於北士科的華固樂富中心，為第四季金額最高的交易案。可發現近年產業逐漸導向集團化，企業對於可供設置企業總部的新辦公大樓需求日益殷切，因此近期成交案例中頻繁出現整棟、整層打包的交易，企業主購置除可以自用以外，多餘空間也可對外出租、賺取穩定收益，在當前升息情勢下，不失為一個抗通膨的資產配置選項。

其次為工業地產，交易金額為121.17億，佔整體交易規模38%，值得關注的是，第四季建設公司共投入50.16億購買工業地產，佔工業地展總交易的41%，顯示建商看好工業地產市場成長，布局相關產品開發。在第四季交易明細中，華固建設與正大集團合建「北投奇岩都更案」，並以28.2億元取得該案土地、建物30%持分，即是建商除了推住宅案外，也積極布局廠辦的案例。

【上市櫃法人商用不動產交易】 辦公.廠辦

【上市櫃法人商用不動產交易】 工業土地&廠房

【上市櫃法人土地交易】土地、地上權

歲末土地市場吹冷風 全年交易銳減6成

建商購地策略鎖定北高精華區

受打炒房政策影響，土地交易持續疲弱，第三季土地交易金額剩36.26億，為2022年四個季度以來新低，總計全年交易額為618.15億，較前年同期減幅63%，建商向來是土地市場最大買方，在第四季共投資21.96億購地，總計全年共投資445.85億，佔全年整體交易的72%。

即使土地市場趨冷，但產業仍有自用需求，只要有符合公司營運需求的標的，仍會吸引企業布局，例如：世紀鋼鐵以6.52億取得桃園市大園區南港段土地，即是在航空城議題帶動下，企業考量有利於業務推動及未來發展，提早投資進場。

第四季土地交易最熱縣市落在台中，共有2筆交易，分別是：冠德建設以9.28億取得西屯區惠國段土地；富旺國際以2.24億取得西區麻園頭段、土庫段土地。

信義全球資產簡介

信義全球資產 | 信義集團專營商用地產團隊

信義全球資產(Sinyi Global)，為臺灣上市公司信義房屋(TWSE：9940)集團內，專營商用不動產的全資子公司。

業務範疇包含：商業仲介、租賃招商、公開標售、工業地產、資產管理、顧問服務等。

信義全球資產累計協助超過3,000組客戶完成不動產交易，累計總銷售金額已逾1,000億元。

作為臺灣商用不動產領導品牌，信義全球資產整合信義集團完整的上、中、下游及關聯產業服務，以及近500家直營據點及行銷通路，滿足客戶多元及客製化服務，為企業成長最佳後盾。