金管會將保險業投資海外不動產風險係數降低後,大型壽險前仆後繼至海外獵樓,2014年8月國泰人壽首先購買倫敦Woolgate Exchange,開啟壽險業投資海外不動產的熱潮,至2015年11月三大壽險公司已有七宗交易,其中有六件都是倫敦的整棟大樓交易案,另外一件則是富邦人壽在布魯塞爾的投資案,累計投資額達新台幣900億餘,海外商用不動產投資成為大熱門,預估未來幾年,跨境投資熱潮將持續,投資總額可望再成長。
英國倫敦是世界金融重鎮,設點的國際企業多,商辦市場需求相對穩定,且對外資投資不動產限制少,因此成為壽險公司海外不動產投資首選,國內三大壽險公司皆插旗倫敦,六件交易案中,最為國人所知的當屬富邦人壽購買的杜莎夫人蠟像館,地處市中心精華區,租約穩定、租期較長,成為當中建物單價最高的一項案件,其他五件投資案,則屬於收益型商用不動產,又以國泰人壽Walbrook一案投入金額最高,建物面積也最大,該案位於倫敦金融城,出租率高達九成。
另外,基於分散風險,富邦人壽也在布魯塞爾購入商辦,建物單價較倫敦商辦低上許多,且與臺灣房地產租金報酬率相比,歐洲不動產報酬率4%以上,確實有吸引力,再加上歐洲央行近來大舉量化寬鬆,歐洲房市景氣欣欣向榮,整體而言,對投資不動產相當有利,連歐洲不動產證券(REITs)表現也受惠。看好歐洲不動產市場,金管會也在壽險業者要求下,預告將開放不動產投資信託基金(REITs)投資海外不動產,對海外不動產有長期研究的金融集團,也可透過發行REITs的方式籌募資金,擴大在海外獵地的規模。
壽險業持有外幣資產,本就有消化資金之需求,當臺灣資產部位越來越大,也會出現避險需求,投資歐洲不動產,不需將資金再換回台幣,減少匯率風險,同時分散投資,尤其在臺灣不動產難以提供更高報酬情況下,歐洲不動產就更顯魅力。像新壽出售信義A8館的同日,正式簽約買下倫敦城區40 Gracechurch Street辦公大樓,同為收益型不動產,同日進出,就是為了活化資產,獲利了結的同時,換手持有更高收益率的產品,提昇壽險業整體投資報酬率。
信義全球資產經理王維宏表示,展望2016年的不動產投資市場,由於臺灣不動產市場氣氛偏空加上收益率偏低,為求更高報酬,跨境不動產投資已成趨勢,而金管會於11月宣布鬆綁國內不動產投資收益率限制下調一碼(因央行降息目前門檻為2.485%),近期又鬆綁壽險業投資公建的限制,能否將壽險資金留在國內,有待市場考驗。
近期壽險公司投資海外不動產交易案例整理
時間 |
標的名稱 |
國家 |
城市 |
購買者 |
總交易金額 (新台幣) |
建物面積 |
建物單價 |
年報酬率 |
2014.8 |
Woolgate Exchange |
英國 |
倫敦 |
國泰人壽 |
15,346,443,751 |
9,869 |
1,555,015 |
5.3% |
2014.11 |
1 Carter Lane and Two Old Change Cour |
英國 |
倫敦 |
富邦人壽 |
7,078,850,031 |
3,602 |
1,965,255 |
4.5%以上 |
2014.12 |
Bow Bells House |
英國 |
倫敦 |
富邦人壽 |
9,435,000,000 |
4,537 |
2,079,568 |
4.5%以上 |
2015.5 |
Walbrook |
英國 |
倫敦 |
國泰人壽 |
26,986,105,115 |
12,653 |
2,132,783 |
4.8% |
2015.5 |
Madame Tussauds (杜莎夫人蠟像館) |
英國 |
倫敦 |
富邦人壽 |
16,742,040,000 |
3,297 |
5,077,962 |
4.84% |
2015.11 |
Ellipse Building, |
比利時 |
布魯塞爾 |
富邦人壽 |
8,147,001,214 |
16,096 |
506,151 |
4~6% |
2015.11 |
40 Gracechurch Street |
英國 |
倫敦 |
新光人壽 |
6,723,087,000 |
3,442 |
1,953,250 |
4%以上 |
資料來源: 公開資訊觀測站、信義全球資產彙整
(總交易金額及報酬率依各公司公告為準,若無公告則以1:49換算英鎊匯率)