房地合一衝擊有限 北市商辦價格有撐

房地合一稅在今年六月拍板，預定明年初上路，商辦市場的反應又是如何？依據信義全球資產（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室平均售價在連續三季凍漲後，價格僅小幅震盪，維持在86.4萬元，並未出現明顯的價格修正，毛租金資本化率也停留在2.33%。租賃市場方面，平均租金也維持在2,084元，空置率小幅收斂至7.57％，整體而言，辦公市場仍表現持平穩健，並未受到法令衝擊，而有明顯的變化。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，房地合一法案在六月份確立，也消彌了市場部分的觀望氣氛，雖然整體市場交易量還未出現太大變化，不過從交易價格看來，整體商辦市場並未看見大幅降價求售的情形，主因還是商用市場的交易對象多為企業法人，決策仍以自用需求考量，加上房地合一的日出條款訂於2016年，因此既有的屋主較無急於脫手的壓力，預估未來房市可能偏向軟著陸。

第二季在部分新增供給大樓還未正式投入市場前，空置率延續第一季的下降，小幅收斂至7.57%，除了南京四五段及復興南京商圈小幅回升之外，其餘商圈空置率都是向下修正，顯示公司行號拓點與擴編的需求力道仍在，因此水準率都是辦公大樓去化情況良好，其中信義世貿商圈的空置率已降至8.43%，為近幾年來最低的空置率表現，另外像站前西門商圈，因為持續受惠於旅館業的租賃拓點需求，因此空置率也來到市區辦公商圈中最低的3.91%水準。

從不同等級的商辦來看， A+級辦公空置率下降至14.86％，A級辦公室空置率下降至3.44%，B級辦公空置略升至4.53％，承租戶偏好Ａ級以上辦公室，新增租賃需求往等級較高的大樓移動的趨勢。新增供給方面，除了合庫金控大樓及國泰置地廣場近期將完工釋出外，位於非主要辦公商圈的潤泰松山車站與南港車站BOT案，也釋出近四萬坪的辦公樓地板面積，不過預租情況踴躍，目前空置面積所剩不多，顯見租戶對車站共構辦公大樓興趣高。

租金方面，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，第二季辦公平均租金2,084元，連續五季呈現增長，但增長幅度已經縮小，其中A+級辦公大樓租金來到2,926元，A級大樓上漲至1,861元，B級大樓則維持1,460元，租金上漲動能靠Ａ級以上的辦公大樓拉動。從不同商圈來看，同樣是租金較高的信義世貿商圈及敦南商圈租金仍有小幅上昇，分別來到每坪2,838元及2,074元，租金表現呈現強者恆強的現象。

資本價值方面，平均售價第二季為86.4萬元，在盤整了一年之後，反而出現不降反昇的現象，隨著房地合一稅制的通過，目前商辦市場並沒有出現明顯的價格修正，譬如敦南商圈第二季重新回到每坪100.3萬元的水準，另外復興南京商圈的售價也上漲至82.3萬元。整體毛租金資本化率維持在2.33%，中止了連續三季回升的情形，不過整體變動幅度不大。

內科廠辦方面，平均租金落在1,172元，空置率則下修至6.16%，去化情況良好，平均售價小漲至54.9萬元，內科廠辦售價上漲幅度明顯超越市區辦公，租金資本化率收斂至2.56%。其中西湖段空置率下修至2.77％，市場供給量明顯緊縮，更甚於市區的所有辦公商圈，平均租金仍維持在1,242元。文德段空置率維持在11.33%，平均租金上升至1,067元，售價則明顯上漲至46萬元，由於文德段基期較低，價格出現補漲反應。

北市2015Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）

北市2015Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）