景氣回升 企業拼現金轉投資

景氣回升 企業拼現金轉投資

2014/10/23

觸控面板大廠勝華科技最近爆發財務危機,資產活化議題再度浮上檯面。近期隨景氣回升,不少企業為取得資金、增加現金流,以因應企業多元布局、轉型,而策略性進行資產活化。據信義全球資產管理公司觀察,各產業活化策略不一:家電業者以都更、重建為主;傳產業者則跨足商用不動產經營。而無論做出何種決策,「資產健檢」仍是策略擬定的重要基礎。

【景氣回升 挹注企業布局新動能】

自上(9)月底,觸控面板業者勝華科技爆發被銀行抽銀根危機、股價連續跌停,迫使公司由精實產能,和私募引進策略夥伴兩方面雙管齊下,希望藉由產能整併和增加資金來源,盡快解除公司危機。而在勝華科技所有行動當中,又以活化資產的動作能立即止血、挹注現金:勝華將閒置產能整併後,關閉部分廠房,將可處分資產轉換現金,以改善獲利增加現金流入,加速清償銀行借款與利息支出。

勝華科技的案例,讓企業資產活化議題又浮上檯面。信義全球資產管理公司指出,「資產活化」多是過去不少傳產老公司,或早期赴大陸設廠台商企業,因產業外移,而將多年持有閒置土地建物、廠房等,採取標售、開發或都市更新等,增加公司收益的方式。不過,隨景氣回升,因應企業布局或多元化發展,策略性藉由活化既有資產,增加現金流,為企業開發、新事業發展等挹注新動能,是許多企業近期方向。

【先做資產健檢 模擬最佳發展策略】

資產活化既是為企業創造現金流的方式,在策略運作上,還是和公司發展方向有著密切關係。據信義全球資產管理公司觀察,以家電業者為例,就多以都更、重建的方式進行,如聲寶、三洋電和大同,就分別將舊廠房重新建為總部大樓,或規劃為住宅銷售;另一方面,傳產業者如據稱握有21萬坪土地資產的嘉新,全台土地資產估計超過40萬坪的國產實業,和裕隆公司等,反倒趁活化資產力拼轉型、轉入商用不動產投資開發:嘉新有包括羅馬觀光旅館「A.ROMA」、與赫士盟合建餐飲大樓等多筆投資;國產積極將旗下土地開發為商辦、國際觀光飯店、購物中心,而裕隆新店興建的大型商場,則找來誠品招商、經營,開發之路可說是各顯神通。

不過,信義全球資產管理公司以過去實務操作經驗建議,在企業實行資產活化的步驟中,又以「資產健檢」最為重要:只有確實掌握不動產現況、發掘問題(例如已被占用)、了解持有資產的價值和未來性(市價和收益評估),配合公司未來發展做綜合思考,才能打好策略擬定的基礎,幫助做出最佳策略。例如之前信義全球資產,就在為企業健檢過程中,建議業主在不動產最熱絡的時機,先行處分非核心資產,而確保公司整體資產配置及收益最適化,這也是資產健檢最實質的作用。

信義全球資產管理公司指出,以先前知名家電公司、未完成開發的購物中心為例,雖然主因是投資失利造成財務漏洞,但若事前能確實做好資產盤點和評估,就可能先行模擬出最佳的資產處置順序,以部分資產處份後資金,挹注購物中心開發案;待購物中心完成後,可以再依據公司需求,評估出售,或以出租獲取固定收益。

 

企業資產活化策略及案例

產業

活化策略

活化案例

家電業

工業地變更或新建住宅出售

聲寶:土城廠計畫與日商合作開發3棟樓高25層樓的節能住宅大樓,總樓地板面積1.7萬至1.8萬坪。

三洋電:泰山廠占地2.3萬坪,已委請專業顧問公司規劃,要將泰山廠土地自行辦理都更,今年內會向新北市政府提出地目變更為住商綜合區申請。

大同:大同板橋廠將興建3棟地上26至33層樓、坪數從20多至70、80坪的綠建築住宅大樓

傳產業

開發商用不動產營運或出租

嘉新:與雲朗集團共同投資羅馬觀光旅館「A.ROMA」,與赫士盟在大直合資興建赫士盟旗艦大樓,嘉泥年收約3750萬元租金 。

國產:開發旗下土地為商辦、國際觀光飯店、購物中心、養生村等。近期資產活化代表為「中美村」,將座落於中壢市菁華地段的舊大樓重新打造為複合商場。

裕隆:裕隆新店商場規畫5∼6層樓,樓地板面積高達2萬坪,商場的建設開發將由裕隆出資完成,商場規畫、招商與經營,未來會委由誠品負責,開設全台最大誠品書店。

資料來源:信義全球資產管理公司整理

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