Q2買方信心轉強 辦公需求穩定成長 供給持續緊縮

Q2買方信心轉強 辦公需求穩定成長 供給持續緊縮

2019/7/8

台北市商辦市場需求搶手,大型企業積極投入商用不動產,純辦大樓交易量飆升,頂級商辦租金日趨上升,鄰近信義計畫區的A辦租金也開始水漲船高。依據信義全球資產最新第二季統計,北市辦公價格走勢持續平穩,平均售價來到84.6萬元,毛租金資本化率維持在2.49%,在許多指標性辦公大樓租金紛紛創新高,帶動北市辦公平均租金來到2,267元,其中又以頂級辦公租金漲幅最為明顯。北市整體空置率降至到4%以下,來到3.62%。而內科市場這一季表現相較北市純辦弱勢,平均售價及租金走勢持平,空置率小幅上漲。

信義全球資產總經理柯宏安指出,辦公需求持續增加,建商購地意願轉強,重心轉向投資商用不動產,除了北市精華土地外,也積極買進新北工業區土地,目標開發廠辦。共享辦公持續拓展台灣市場,需求面積也持續的擴大,進駐地點聚集在信義世貿商圈及敦北民生商圈,使得北市辦公供給更加緊縮,租金也屢創新高。而政府積極推動的危老,獎勵時程即將在明年5月截止,帶動越來越多老舊商辦、飯店為了爭取容積獎勵,積極投入重建評估,企業搬遷潮持續提高,整棟大樓買賣交易量也大幅提升。

北市商辦售價維持持平走勢,大型企業從觀望角度轉向積極投資,金融保險業資金持續投入商辦市場,國票買下華固亞太置地8個樓層、泰安產險買下長春金融大樓、富邦人壽買下凌雲通商大樓8樓、國壽買下民生建國大樓部分樓層。信義計畫區也出現難得的指標性大樓釋出,統一國際大樓分別釋出3個樓層,而其中一筆高樓層拆算建物單價每坪達158萬元,創統一國際大樓實價揭露以來的新高,精華地段商辦買氣強勁,表現最為亮眼的A+辦公上升幅度明顯,平均售價來到131.7萬元,以區域來看售價明顯上漲的是信義世貿商圈及站前西門商圈。

另一方面,租賃市場需求穩定成長,辦公供給持續緊縮,北市商辦出現多筆租金創新高,Just Co以每坪3,000元承租佩芳大樓7個樓層,受惠大樓拉皮及商圈租金上漲,創下該棟大樓租金新高。由於南山廣場、台北101、國泰置地陸續出現單坪超過4,000元以上的租金,本季A+辦公租金成長表現最為亮眼,平均租金為3,141元,空置率4.61%,以商圈來看,南京四五商圈平均租金上漲至1,613元,空置率下降至1%以下,來到0.86%。

內科廠辦市場相較於北市純辦較為弱勢,售價持平在51萬元的水準,各商圈售價走勢持平,惟舊宗段小幅下跌至43.2萬,整體租金資本化率為2.75%。以商圈來看,以往表現最佳的西湖段,本季售價、租金走勢持平,空置率依舊保持在2%以下的水準,為1.45%,仍然是3區域空置率最低。而內科未來2年將4棟廠辦即將完工,1棟在西湖段、3棟在舊宗段,預計帶動一波大型企業總部遷入。

北市2019Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2019Q2

2019Q1

2019Q2

2019Q1

商辦平均

84.6

84.3

2.49%

2.49%

A+級辦公

131.7

128.7

2.37%

2.40%

A級辦公

90.7

90.3

2.50%

2.50%

B級辦公

73.4

73.5

2.51%

2.50%

松江南京

81.9

81.6

2.39%

2.39%

信義世貿

98.9

97.9

2.47%

2.50%

南京四五段

73.1

73.1

2.47%

2.44%

站前西門

73.0

71.4

2.76%

2.82%

復興南京

80.8

80.8

2.50%

2.47%

敦北民生

78.6

78.2

2.63%

2.63%

敦南

94.2

94.6

2.36%

2.34%

廠辦平均

51.0

51.1

2.75%

2.74%

內科西湖段

57.9

57.9

2.76%

2.75%

內科文德段

45.3

45.2

2.84%

2.85%

內科舊宗段

43.2

43.7

2.56%

2.53%

資料來源:信義全球資產統計

 

北市2019Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2019Q2

2019Q1

2019Q2

2019Q1

商辦平均

2,267

2,261

3.62%

4.16%

A+級辦公

3,141

3,129

4.61%

5.27%

A級辦公

1,944

1,943

3.83%

4.33%

B級辦公

1,537

1,534

2.12%

2.55%

松江南京

1,866

1,862

3.95%

4.82%

信義世貿

3,140

3,132

2.95%

3.50%

南京四五段

1,613

1,603

0.86%

3.86%

站前西門

1,817

1,806

0.63%

0.51%

復興南京

1,913

1,914

2.65%

3.70%

敦北民生

1,928

1,931

6.07%

7.43%

敦南

2,072

2,064

7.44%

5.85%

廠辦平均

1,168

1,168

3.68%

3.45%

內科西湖段

1,330

1,329

1.45%

1.33%

內科文德段

1,073

1,073

5.67%

5.54%

內科舊宗段

919

919

5.98%

5.36%

資料來源:信義全球資產統計

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