台北市商辦市場需求搶手,大型企業積極投入商用不動產,純辦大樓交易量飆升,頂級商辦租金日趨上升,鄰近信義計畫區的A辦租金也開始水漲船高。依據信義全球資產最新第二季統計,北市辦公價格走勢持續平穩,平均售價來到84.6萬元,毛租金資本化率維持在2.49%,在許多指標性辦公大樓租金紛紛創新高,帶動北市辦公平均租金來到2,267元,其中又以頂級辦公租金漲幅最為明顯。北市整體空置率降至到4%以下,來到3.62%。而內科市場這一季表現相較北市純辦弱勢,平均售價及租金走勢持平,空置率小幅上漲。
信義全球資產總經理柯宏安指出,辦公需求持續增加,建商購地意願轉強,重心轉向投資商用不動產,除了北市精華土地外,也積極買進新北工業區土地,目標開發廠辦。共享辦公持續拓展台灣市場,需求面積也持續的擴大,進駐地點聚集在信義世貿商圈及敦北民生商圈,使得北市辦公供給更加緊縮,租金也屢創新高。而政府積極推動的危老,獎勵時程即將在明年5月截止,帶動越來越多老舊商辦、飯店為了爭取容積獎勵,積極投入重建評估,企業搬遷潮持續提高,整棟大樓買賣交易量也大幅提升。
北市商辦售價維持持平走勢,大型企業從觀望角度轉向積極投資,金融保險業資金持續投入商辦市場,國票買下華固亞太置地8個樓層、泰安產險買下長春金融大樓、富邦人壽買下凌雲通商大樓8樓、國壽買下民生建國大樓部分樓層。信義計畫區也出現難得的指標性大樓釋出,統一國際大樓分別釋出3個樓層,而其中一筆高樓層拆算建物單價每坪達158萬元,創統一國際大樓實價揭露以來的新高,精華地段商辦買氣強勁,表現最為亮眼的A+辦公上升幅度明顯,平均售價來到131.7萬元,以區域來看售價明顯上漲的是信義世貿商圈及站前西門商圈。
另一方面,租賃市場需求穩定成長,辦公供給持續緊縮,北市商辦出現多筆租金創新高,Just Co以每坪3,000元承租佩芳大樓7個樓層,受惠大樓拉皮及商圈租金上漲,創下該棟大樓租金新高。由於南山廣場、台北101、國泰置地陸續出現單坪超過4,000元以上的租金,本季A+辦公租金成長表現最為亮眼,平均租金為3,141元,空置率4.61%,以商圈來看,南京四五商圈平均租金上漲至1,613元,空置率下降至1%以下,來到0.86%。
內科廠辦市場相較於北市純辦較為弱勢,售價持平在51萬元的水準,各商圈售價走勢持平,惟舊宗段小幅下跌至43.2萬,整體租金資本化率為2.75%。以商圈來看,以往表現最佳的西湖段,本季售價、租金走勢持平,空置率依舊保持在2%以下的水準,為1.45%,仍然是3區域空置率最低。而內科未來2年將4棟廠辦即將完工,1棟在西湖段、3棟在舊宗段,預計帶動一波大型企業總部遷入。
北市2019Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2019Q2 |
2019Q1 |
2019Q2 |
2019Q1 |
|
商辦平均 |
84.6 |
84.3 |
2.49% |
2.49% |
A+級辦公 |
131.7 |
128.7 |
2.37% |
2.40% |
A級辦公 |
90.7 |
90.3 |
2.50% |
2.50% |
B級辦公 |
73.4 |
73.5 |
2.51% |
2.50% |
松江南京 |
81.9 |
81.6 |
2.39% |
2.39% |
信義世貿 |
98.9 |
97.9 |
2.47% |
2.50% |
南京四五段 |
73.1 |
73.1 |
2.47% |
2.44% |
站前西門 |
73.0 |
71.4 |
2.76% |
2.82% |
復興南京 |
80.8 |
80.8 |
2.50% |
2.47% |
敦北民生 |
78.6 |
78.2 |
2.63% |
2.63% |
敦南 |
94.2 |
94.6 |
2.36% |
2.34% |
廠辦平均 |
51.0 |
51.1 |
2.75% |
2.74% |
內科西湖段 |
57.9 |
57.9 |
2.76% |
2.75% |
內科文德段 |
45.3 |
45.2 |
2.84% |
2.85% |
內科舊宗段 |
43.2 |
43.7 |
2.56% |
2.53% |
資料來源:信義全球資產統計
北市2019Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2019Q2 |
2019Q1 |
2019Q2 |
2019Q1 |
|
商辦平均 |
2,267 |
2,261 |
3.62% |
4.16% |
A+級辦公 |
3,141 |
3,129 |
4.61% |
5.27% |
A級辦公 |
1,944 |
1,943 |
3.83% |
4.33% |
B級辦公 |
1,537 |
1,534 |
2.12% |
2.55% |
松江南京 |
1,866 |
1,862 |
3.95% |
4.82% |
信義世貿 |
3,140 |
3,132 |
2.95% |
3.50% |
南京四五段 |
1,613 |
1,603 |
0.86% |
3.86% |
站前西門 |
1,817 |
1,806 |
0.63% |
0.51% |
復興南京 |
1,913 |
1,914 |
2.65% |
3.70% |
敦北民生 |
1,928 |
1,931 |
6.07% |
7.43% |
敦南 |
2,072 |
2,064 |
7.44% |
5.85% |
廠辦平均 |
1,168 |
1,168 |
3.68% |
3.45% |
內科西湖段 |
1,330 |
1,329 |
1.45% |
1.33% |
內科文德段 |
1,073 |
1,073 |
5.67% |
5.54% |
內科舊宗段 |
919 |
919 |
5.98% |
5.36% |
資料來源:信義全球資產統計