企業舊換新需求強 建商壽險搶蓋迎接後疫情擴張需求

企業舊換新需求強 建商壽險搶蓋迎接後疫情擴張需求

2020/7/13

外商持續來台拓點再加上大型企業設置總部風潮依舊不減,帶動商辦開發熱度,商辦已成為後疫情時代建商、壽險主要開發的產品,包括華固、長虹、遠雄、興富發等建設公司都宣布增加商辦開發比率,而壽險業搶進台北精華地段地上權,商用規劃的可能性與能見度高。依據信義全球資產公司最新第二季統計,即使受疫情影響,北市辦公市場需求仍熱,平均售價維持在84.9萬元,平均空置率來到2.39%,維持在3%以下,租金小幅上漲至2,333元。

信義全球資產公司總經理柯宏安指出,確實有部份企業受疫情影響暫緩擴編計畫,但市場需求已在Q2疫情趨緩後明顯出籠,從北市辦公在空置率持平,平均租金能上漲的情況下,已可看出端倪。近期企業對辦公室需求,多因原辦公室逐漸老舊,開始尋求規格新、機能好的產品舊換新,再加上許多大型企業為整合分散各地的辦公室,強化營運效率並降低管理成本,也願意出較高價格來購買或承租更好的商辦。

從買賣交易來看,北市辦公售價持平未受疫情影響,平均售價在84.9萬元,租金資本化率落在2.54%,信義世貿商圈仍為所有商圈之中最高,平均售價落在100.3萬元,敦北民生則為近期交易亮眼的商圈,全球人壽以溢價率近60%標下國泰營區地上權案,平均售價在79.9萬元。土地市場方面,本季最受矚目的一筆是富邦人壽以282.87億元標下南港玉成段土地,創下10年以來單季最高。

租賃交易的部分,需求穩定,平均租金上漲至2,333元,其中不少中大型企業考量企業內部辦公空間整合,藉由原租約到期時,選擇條件更好的辦公大樓,本季較矚目的租賃案為Panasonic租下希望廣場整棟4,000多坪預租案,即顯現出市場需求強度。A+辦公受惠於信義世貿商圈持續熱絡,帶動老商辦租金持續上漲,國貿大樓出現多筆租賃交易。

內科廠辦方面,舊宗段仍為極具潛力股,本季出現一筆整棟交易也是今年金額最高的一筆整棟廠辦交易,萬海航運以22.28億元買下長虹新世代科技大樓A棟全棟,拆算2樓以上廠辦成交單價約50.2萬元。內科平均售價52.6萬元、平均租金1,186元與空置率4.79%,受疫情短暫影響,主要還是企業因應疫情多先進行預算控管,景氣明朗後需求就又浮現。從區域來看,仍以西湖段2.21%空置率最低;舊宗段雖有新大樓釋出,即使空置率小幅上升至10.22%,但其因買賣市場熱絡,大型企業搶著進駐,帶動平均售價微幅上漲至44.2萬元。

北市2020Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2020Q2

2020Q1

2020Q2

2020Q1

商辦平均

84.9

85.4

2.54%

2.52%

A+級辦公

135.0

135.0

2.33%

2.34%

A級辦公

90.0

91.3

2.59%

2.55%

B級辦公

74.3

74.0

2.53%

2.52%

松江南京

82.8

82.7

2.50%

2.47%

信義世貿

100.3

100.6

2.49%

2.48%

南京四五段

73.1

73.1

2.56%

2.53%

站前西門

72.4

72.7

2.84%

2.81%

復興南京

81.3

81.3

2.55%

2.54%

敦北民生

79.9

79.6

2.60%

2.62%

敦南

92.7

95.3

2.42%

2.38%

廠辦平均

52.6

52.6

2.71%

2.72%

內科西湖段

60.1

60.2

2.71%

2.72%

內科文德段

46.4

46.3

2.83%

2.86%

內科舊宗段

44.2

43.8

2.49%

2.49%

資料來源:信義全球資產統計

北市2020Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2020Q2

2020Q1

2020Q2

2020Q1

商辦平均

2,333

2,322

2.39%

2.37%

A+級辦公

3,243

3,232

1.65%

2.14%

A級辦公

1,990

1,986

2.82%

2.28%

B級辦公

1,571

1,562

2.86%

2.78%

松江南京

1,960

1,944

1.20%

1.31%

信義世貿

3,270

3,250

1.86%

1.84%

南京四五段

1,655

1,643

0.71%

0.25%

站前西門

1,835

1,828

1.12%

0.87%

復興南京

1,954

1,947

1.11%

1.33%

敦北民生

1,933

1,944

4.28%

4.55%

敦南

2,099

2,099

1.90%

5.25%

廠辦平均

1,186

1,192

4.79%

4.54%

內科西湖段

1,359

1,365

2.21%

2.30%

內科文德段

1,095

1,101

5.26%

4.95%

內科舊宗段

917

910

10.22%

9.49%

資料來源:信義全球資產統計

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