延續2018年的交易熱度,商用市場持續受到企業青睞,2019年開春,土地交易受惠於建商積極獵地金額創下首季新高點,而商用不動產中又以工業地產為首季焦點,台商回台投資意願持續擴大,以中、南部交易最為熱絡。辦公室去化表現亮眼,帶動各商圈租金行情上漲,依據信義全球資產第一季統計,台北市平均售價來到84.3萬,而租賃市場需求持續旺盛,空置率已降到5%以下來到4.16%,平均租金上升至2,261元。內科廠辦部分,平均售價維持在51.1萬元,平均租金略升至1,168元,租賃市場表現優於買賣市場。
信義全球資產經理王維宏表示,受台商回流擴大投資台灣積極尋地蓋廠房,工業地產持續成為2019年首季焦點,買方多以科技、傳產業,物流廠房需求旺盛,全聯實業及全家分別在台中投資物流中心,企業看好台中及高雄,持續加碼投資,海霸王以約54億元標下高雄85大樓。建商看好市場需求積極獵地,而首季土地交易金額最大一筆,和碩建設以70.78億元標下土城區元和段土地。華固建設看好新北市廠辦需求,以20.55億元買下新莊區工業土地,將興建廠辦大樓。整體而言,北市商辦租賃優於買賣,信義世貿商圈租賃需求持續擴大,許多辦公大樓因此調高租金,預計今年空置率持續下修,頂級辦公需求持續增溫。
從買賣交易來看,各級辦公價格呈現持平走勢,平均售價維持在84.3萬,而年化毛租金資本化率在售價持平,但租金行情明顯上漲的情況下,小幅上漲至2.49%。從各商圈來看,目前年化毛租金資本化率較高的區域則是站前西門商圈,主要是因為價格較低,而近期受到雙子星大樓開發案商圈熱度持續提高,租金行情也水漲船高。而從上市櫃交易來看,工業地產仍是這一季的交易重點,其中又以中部及南部交易最為熱絡。
反觀租賃市場方面,北市辦公室租賃需求熱度不減,租金漲幅明顯高於售價,需求大於供給,使得平均租金上漲至2,261元,空置率下修幅度明顯來到4.16%,各商圈租金都呈現微幅調漲的趨勢。由於南山廣場進駐率高,聯合報總部大樓全棟滿租的情況下,帶動了信義世貿商圈辦公大樓喊漲,平均租金上漲至3,132元,空置率大幅下修至4%以下,來到3.5%。2018年第一季釋出的國泰民生建國大樓,持續拉高松江南京租金行情,平均租金大幅上漲至1,862元。復興南京商圈,空置率下降幅度出現4年來的新低點,來到3.7%。
內科廠辦市場,連續五季售價維持平盤走勢,平均售價為51.1萬元,租金資本化率為2.74%,平均租金小幅上升至1,168元,空置率持平在3.45%。文德段出現有史以來空置率的新低點,來到5.54%。大型企業往內科購置整棟廠辦依舊熱絡,中電開發以14.5億元購入壹電視大樓整棟廠辦,而內科可開發土地已寥寥無幾,許多建商已轉往潭美段購地蓋廠辦。
北市2019Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2019Q1 |
2018Q4 |
2019Q1 |
2018Q4 |
|
商辦平均 |
84.3 |
84.2 |
2.49% |
2.46% |
A+級辦公 |
128.7 |
128.7 |
2.40% |
2.39% |
A級辦公 |
90.3 |
90.0 |
2.50% |
2.46% |
B級辦公 |
73.5 |
73.5 |
2.50% |
2.48% |
松江南京 |
81.6 |
81.6 |
2.39% |
2.37% |
信義世貿 |
97.9 |
98.1 |
2.50% |
2.48% |
南京四五段 |
73.1 |
73.1 |
2.44% |
2.39% |
站前西門 |
71.4 |
71.4 |
2.82% |
2.80% |
復興南京 |
80.8 |
80.8 |
2.47% |
2.41% |
敦北民生 |
78.2 |
78.2 |
2.63% |
2.61% |
敦南 |
94.6 |
94.4 |
2.34% |
2.31% |
廠辦平均 |
51.1 |
51.1 |
2.74% |
2.73% |
內科西湖段 |
57.9 |
58.0 |
2.75% |
2.74% |
內科文德段 |
45.2 |
45.1 |
2.85% |
2.86% |
內科舊宗段 |
43.7 |
43.7 |
2.53% |
2.47% |
資料來源:信義全球資產統計
北市2019Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2019Q1 |
2018Q4 |
2019Q1 |
2018Q4 |
|
商辦平均 |
2,261 |
2,242 |
4.16% |
5.18% |
A+級辦公 |
3,129 |
3,106 |
5.27% |
7.77% |
A級辦公 |
1,943 |
1,917 |
4.33% |
4.27% |
B級辦公 |
1,534 |
1,526 |
2.55% |
2.95% |
松江南京 |
1,862 |
1,820 |
4.82% |
4.17% |
信義世貿 |
3,132 |
3,106 |
3.50% |
5.41% |
南京四五段 |
1,603 |
1,581 |
3.86% |
4.80% |
站前西門 |
1,806 |
1,800 |
0.51% |
1.45% |
復興南京 |
1,914 |
1,902 |
3.70% |
6.38% |
敦北民生 |
1,931 |
1,911 |
7.43% |
8.06% |
敦南 |
2,064 |
2,057 |
5.85% |
5.62% |
廠辦平均 |
1,168 |
1,162 |
3.45% |
3.43% |
內科西湖段 |
1,329 |
1,324 |
1.33% |
0.84% |
內科文德段 |
1,073 |
1,073 |
5.54% |
7.36% |
內科舊宗段 |
919 |
899 |
5.36% |
3.48% |
資料來源:信義全球資產統計