商用市場首季迎喜氣 租賃市場增溫力道強

商用市場首季迎喜氣 租賃市場增溫力道強

2019/4/3

延續2018年的交易熱度,商用市場持續受到企業青睞,2019年開春,土地交易受惠於建商積極獵地金額創下首季新高點,而商用不動產中又以工業地產為首季焦點,台商回台投資意願持續擴大,以中、南部交易最為熱絡。辦公室去化表現亮眼,帶動各商圈租金行情上漲,依據信義全球資產第一季統計,台北市平均售價來到84.3萬,而租賃市場需求持續旺盛,空置率已降到5%以下來到4.16%,平均租金上升至2,261元。內科廠辦部分,平均售價維持在51.1萬元,平均租金略升至1,168元,租賃市場表現優於買賣市場。

信義全球資產經理王維宏表示,受台商回流擴大投資台灣積極尋地蓋廠房,工業地產持續成為2019年首季焦點,買方多以科技、傳產業,物流廠房需求旺盛,全聯實業及全家分別在台中投資物流中心,企業看好台中及高雄,持續加碼投資,海霸王以約54億元標下高雄85大樓。建商看好市場需求積極獵地,而首季土地交易金額最大一筆,和碩建設以70.78億元標下土城區元和段土地。華固建設看好新北市廠辦需求,以20.55億元買下新莊區工業土地,將興建廠辦大樓。整體而言,北市商辦租賃優於買賣,信義世貿商圈租賃需求持續擴大,許多辦公大樓因此調高租金,預計今年空置率持續下修,頂級辦公需求持續增溫。

從買賣交易來看,各級辦公價格呈現持平走勢,平均售價維持在84.3萬,而年化毛租金資本化率在售價持平,但租金行情明顯上漲的情況下,小幅上漲至2.49%。從各商圈來看,目前年化毛租金資本化率較高的區域則是站前西門商圈,主要是因為價格較低,而近期受到雙子星大樓開發案商圈熱度持續提高,租金行情也水漲船高。而從上市櫃交易來看,工業地產仍是這一季的交易重點,其中又以中部及南部交易最為熱絡。

反觀租賃市場方面,北市辦公室租賃需求熱度不減,租金漲幅明顯高於售價,需求大於供給,使得平均租金上漲至2,261元,空置率下修幅度明顯來到4.16%,各商圈租金都呈現微幅調漲的趨勢。由於南山廣場進駐率高,聯合報總部大樓全棟滿租的情況下,帶動了信義世貿商圈辦公大樓喊漲,平均租金上漲至3,132元,空置率大幅下修至4%以下,來到3.5%。2018年第一季釋出的國泰民生建國大樓,持續拉高松江南京租金行情,平均租金大幅上漲至1,862元。復興南京商圈,空置率下降幅度出現4年來的新低點,來到3.7%。

內科廠辦市場,連續五季售價維持平盤走勢,平均售價為51.1萬元,租金資本化率為2.74%,平均租金小幅上升至1,168元,空置率持平在3.45%。文德段出現有史以來空置率的新低點,來到5.54%。大型企業往內科購置整棟廠辦依舊熱絡,中電開發以14.5億元購入壹電視大樓整棟廠辦,而內科可開發土地已寥寥無幾,許多建商已轉往潭美段購地蓋廠辦。

北市2019Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2019Q1

2018Q4

2019Q1

2018Q4

商辦平均

84.3

84.2

2.49%

2.46%

A+級辦公

128.7

128.7

2.40%

2.39%

A級辦公

90.3

90.0

2.50%

2.46%

B級辦公

73.5

73.5

2.50%

2.48%

松江南京

81.6

81.6

2.39%

2.37%

信義世貿

97.9

98.1

2.50%

2.48%

南京四五段

73.1

73.1

2.44%

2.39%

站前西門

71.4

71.4

2.82%

2.80%

復興南京

80.8

80.8

2.47%

2.41%

敦北民生

78.2

78.2

2.63%

2.61%

敦南

94.6

94.4

2.34%

2.31%

廠辦平均

51.1

51.1

2.74%

2.73%

內科西湖段

57.9

58.0

2.75%

2.74%

內科文德段

45.2

45.1

2.85%

2.86%

內科舊宗段

43.7

43.7

2.53%

2.47%

資料來源:信義全球資產統計

 

北市2019Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2019Q1

2018Q4

2019Q1

2018Q4

商辦平均

2,261

2,242

4.16%

5.18%

A+級辦公

3,129

3,106

5.27%

7.77%

A級辦公

1,943

1,917

4.33%

4.27%

B級辦公

1,534

1,526

2.55%

2.95%

松江南京

1,862

1,820

4.82%

4.17%

信義世貿

3,132

3,106

3.50%

5.41%

南京四五段

1,603

1,581

3.86%

4.80%

站前西門

1,806

1,800

0.51%

1.45%

復興南京

1,914

1,902

3.70%

6.38%

敦北民生

1,931

1,911

7.43%

8.06%

敦南

2,064

2,057

5.85%

5.62%

廠辦平均

1,168

1,162

3.45%

3.43%

內科西湖段

1,329

1,324

1.33%

0.84%

內科文德段

1,073

1,073

5.54%

7.36%

內科舊宗段

919

899

5.36%

3.48%

資料來源:信義全球資產統計

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