北市商辦租金售價屢創佳績,商用及土地市場雙雙繳出亮眼成績單,壽險業及建商積極回歸市場,地上權案也重獲關注,自用型買方增加,帶動辦公空間去化表現佳。依據信義全球資產第四季統計,台北市辦公室平均售價來到84.2萬元,毛租金資本化率維持在2.46%,而租賃市場熱度高於買賣市場,租金漲幅明顯高於售價,平均租金上升至2,242元,空置率來到5.18%。內科市場表現強勁,上市櫃公司積極在內科購置廠辦及土地,平均售價維持在51.1萬元,平均租金略升至1,162元。
信義全球資產經理王維宏表示,市場歷經谷底盤整後,在2018年商用市場恢復力道強勁,辦公室去化表現優,以自用型買方為首的買氣陸續回籠,建商及壽險金融業陸續投入商用市場,許多大型企業購置辦公室當總部使用,例如玉山銀以60.88億元買下冠德建設興建中的敦北國際企業總部,做總部擴充使用。另一方面,共享辦公室趨勢的興起,對於頂級辦公的需求提高,在未來供給有限的情況下,將帶動北市商辦租金持續走揚,空置率下降幅度更為明顯。
從買賣交易來看,表現最亮眼的A+辦公上升幅度最為明顯,平均售價來到128.7萬元。從各商圈來看,第四季漲幅表現較佳的是站前西門商圈,售價上升至71.4萬元,自從西區門戶計畫加持,成功翻轉站前西門,帶動企業插旗,加上雙子星大樓開發案順利標脫,站前西門商圈商辦熱度後市看漲,其餘商圈則呈現微幅修正的走勢。整體而言,北市商辦售價處於平穩走勢,平均租金資本化率則落在2.31%~2.80%的區間。而從上市櫃交易來看,第四季回升力道強,從2016年谷底以來,今年反轉出亮眼成績,全年商用不動產大型交易合計約1,111億元,重回千億大關。
租賃市場方面,熱度依舊不減,平均租金上漲至2,242元,空置率來到5.18%,而各商圈租金都有明顯的漲幅,租金漲幅明顯高於售價。南山廣場及聯合報總部大樓進駐率高,持續拉高頂級辦公租金上漲至3,106元,而大型企業換屋潮對於頂級辦公需求提高,企業為了整合散落各地的辦公室,一次承租坪數較大的頂級商辦,使得A+級辦公空置率明顯下修至7.77%,A級辦公則空置率小幅增加至4.27%,其中敦北民生商圈及敦南商圈受到租戶搬遷,空置率上升較明顯。
內科廠辦市場,近一年售價維持平盤走勢,平均售價為51.1萬元,租金資本化率為2.72%。許多大型企業積極在內科購置廠辦,例如臺銀人壽以17.94億元購入舊宗段整棟廠辦案例。內科本季平均租金1,162元,空置率也明顯的下修至3.43%,西湖段廠辦租金已經連續第四季明顯上漲,平均租金來到1,324元,空置率更降至1%以下,來到0.84%,而舊宗段則淨去化量表現最佳,從上一季6.92%下修至3.48%。
北市2018Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2018Q4 |
2018Q3 |
2018Q4 |
2018Q3 |
|
商辦平均 |
84.2 |
83.9 |
2.46% |
2.46% |
A+級辦公 |
128.7 |
127.6 |
2.39% |
2.41% |
A級辦公 |
90.0 |
89.9 |
2.46% |
2.45% |
B級辦公 |
73.5 |
73.3 |
2.48% |
2.47% |
松江南京 |
81.6 |
81.6 |
2.37% |
2.37% |
信義世貿 |
98.1 |
98.0 |
2.48% |
2.47% |
南京四五段 |
73.1 |
73.1 |
2.39% |
2.35% |
站前西門 |
71.4 |
70.5 |
2.80% |
2.79% |
復興南京 |
80.8 |
80.8 |
2.41% |
2.41% |
敦北民生 |
78.2 |
77.8 |
2.61% |
2.61% |
敦南 |
94.4 |
94.1 |
2.31% |
2.32% |
廠辦平均 |
51.1 |
51.1 |
2.73% |
2.71% |
內科西湖段 |
58.0 |
57.9 |
2.74% |
2.71% |
內科文德段 |
45.1 |
45.0 |
2.86% |
2.86% |
內科舊宗段 |
43.9 |
43.9 |
2.47% |
2.47% |
北市2018Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2018Q4 |
2018Q3 |
2018Q4 |
2018Q3 |
|
商辦平均 |
2,242 |
2,216 |
5.18% |
5.30% |
A+級辦公 |
3,106 |
3,089 |
7.77% |
9.05% |
A級辦公 |
1,917 |
1,899 |
4.27% |
3.29% |
B級辦公 |
1,526 |
1,515 |
2.95% |
3.03% |
松江南京 |
1,820 |
1,816 |
4.17% |
4.49% |
信義世貿 |
3,106 |
3,083 |
5.41% |
7.75% |
南京四五段 |
1,581 |
1,567 |
4.80% |
3.81% |
站前西門 |
1,800 |
1,782 |
1.45% |
1.51% |
復興南京 |
1,902 |
1,879 |
6.38% |
5.39% |
敦北民生 |
1,911 |
1,890 |
8.06% |
6.36% |
敦南 |
2,057 |
2,057 |
5.62% |
4.01% |
廠辦平均 |
1,162 |
1,154 |
3.43% |
4.83% |
內科西湖段 |
1,324 |
1,308 |
0.84% |
1.95% |
內科文德段 |
1,073 |
1,073 |
7.36% |
7.94% |
內科舊宗段 |
899 |
902 |
3.48% |
6.92% |
發佈單位:信義全球資產