依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,北市商辦售價從下跌轉為盤整,各商圈售價呈微幅震盪,平均售價與前季相同,維持在每坪83.3萬元。租金方面則終止連漲的趨勢,目前平均租金為2,124元,毛租金資本化率同樣終止連漲回到2.44%。整體而言,僅空置率變動較大,下降至6.08%,比上季收斂,以信義世貿及松江南京空置率降幅較大。內科廠辦部分,售價跌幅也收斂,僅微跌0.17%至51萬,租金、資本化率表現則皆有成長,空置率持續下降至4.76%,本季又以文德段去化表現較佳。
信義全球資產經理王維宏分析,本季數據與上季相比變化不大,也與去年以來價格下修、租金上調的趨勢不同,2017年Q2是平緩的一季,市場對價格的看法不似去年悲觀,在租金收入穩定且利率維持低檔狀況下,賣方降價意願降低、信心轉強,但買方也沒有信心加價,因此價格維持在平盤震盪,但成交速度變慢。空置率方面,因今年缺乏新增供給,且部分舊辦公樓拆除改建也減少可租用面積,因此今年以去化現有供給為主,空置率持續走低,隨著整體經濟溫和復甦,剛性自用需求仍有一定之交易量,而在價格修正幅度較大的區域,交易趨於熱絡。
從買賣交易來看,本季總體平均售價83.3萬元持平,僅B級辦公售價略有下跌,從商圈來看,以南京四五段跌幅較大,而站前西門、敦南、復興南京商圈價格甚至出現回升,主要受到成交個案價格波動影響,並非整體趨勢所引導的上揚,其餘各商圈價格則微跌。年化毛租金資本化率收斂,平均為2.44%,其中站前西門商圈受惠觀光熱潮及西區門戶計畫帶動,仍以2.79%的毛租金資本化率居冠。
租賃市場方面,本季租金終止連漲,僅信義世貿商圈因頂級商辦帶動使平均租金上漲至2,901元,而空置率再降至8.56%,其餘商圈租金則呈持平或下跌。空置率方面,已連降七季,目前平均為6.08%,本季以信義世貿、松江南京商圈空置率降幅較為亮眼,敦北民生、敦南商圈則因承租方屬性(如付租能力高、門牌及大樓等級較高)與近來進駐新頂級商辦的承租方重疊,因此表現較為弱勢,空置率上升。
另外,內科廠辦市場,整體表現優於市中心純辦,售價雖持平在51萬元水準,但租金、資本化率上揚,空置率也持續下降。連過去空置始終偏高的文德段,本季空置率都大降1.16%,尤其外圍的潭美段也陸續有去化的消息,租賃市場火熱,也使內科平均空置率降至4.76%,可預期內科空置率將維持向下的趨勢,租金也有機會持續成長,推估在市中心純辦價格無明顯降幅,又無新增供給狀況下,內科對潛在客戶而言仍有吸引力。
北市2017Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2017Q2 |
2017Q1 |
2017Q2 |
2017Q1 |
|
商辦平均 |
83.3 |
83.3 |
2.44% |
2.45% |
A+級辦公 |
127.6 |
127.6 |
2.38% |
2.43% |
A級辦公 |
88.8 |
88.6 |
2.45% |
2.46% |
B級辦公 |
72.9 |
73.1 |
2.45% |
2.44% |
松江南京 |
79.4 |
79.5 |
2.43% |
2.43% |
信義世貿 |
97.0 |
97.0 |
2.43% |
2.43% |
南京四五段 |
73.0 |
73.6 |
2.31% |
2.29% |
站前西門 |
69.2 |
69.0 |
2.79% |
2.81% |
復興南京 |
79.5 |
79.3 |
2.38% |
2.39% |
敦北民生 |
78.2 |
78.5 |
2.57% |
2.58% |
敦南 |
94.0 |
93.8 |
2.32% |
2.33% |
廠辦平均 |
51.0 |
51.1 |
2.68% |
2.67% |
內科西湖段 |
57.8 |
58.1 |
2.66% |
2.63% |
內科文德段 |
44.7 |
44.5 |
2.87% |
2.88% |
內科舊宗段 |
44.3 |
44.3 |
2.43% |
2.43% |
北市2017Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2017Q2 |
2017Q1 |
2017Q2 |
2017Q1 |
|
商辦平均 |
2,124 |
2,125 |
6.08% |
6.23% |
A+級辦公 |
2,959 |
2,958 |
11.59% |
11.65% |
A級辦公 |
1,864 |
1,869 |
2.90% |
2.94% |
B級辦公 |
1,492 |
1,490 |
3.46% |
3.83% |
松江南京 |
1,707 |
1,707 |
7.64% |
8.11% |
信義世貿 |
2,901 |
2,894 |
8.56% |
9.28% |
南京四五段 |
1,539 |
1,539 |
4.15% |
4.15% |
站前西門 |
1,755 |
1,758 |
2.68% |
2.73% |
復興南京 |
1,790 |
1,792 |
9.85% |
9.95% |
敦北民生 |
1,879 |
1,893 |
5.21% |
4.71% |
敦南 |
2,055 |
2,055 |
3.81% |
3.72% |
廠辦平均 |
1,138 |
1,135 |
4.76% |
5.24% |
內科西湖段 |
1,280 |
1,275 |
1.01% |
1.31% |
內科文德段 |
1,067 |
1,067 |
8.43% |
9.59% |
內科舊宗段 |
897 |
897 |
8.09% |
7.90% |