隨著中央政府大力推動都更,商辦大樓方面,以亞洲信託大樓都更案動工最受關注,而金控業都更案件規劃,也如雨後春筍般越來越多,雖然進度不一,但各大金控行舍都有都更計畫,除了老舊行舍、部分則為宿舍或土地整合改建,而近來最受市場矚目的則是元大集團在5月,為推動都更整合,向尚志資產購入南京復興站對面大同大樓的產權,未來有機會成為元大證券事業大樓。
大同大樓位於南京東路與復興北路交叉口,由於今年1月屋齡屆滿30年,符合申請都更之條件,元大著手推動都更,希望都更後該地將成為元大的證券事業大樓。為了產權整合,由元大集團旗下的子公司分別購入大同大樓的1樓、7樓,以及位於B1、B2、1樓等三個樓層共17個車位,總交易金額共14.8億元,拆算單價1樓每坪約332萬,7樓每坪約118萬元,與目前該區域其他商辦大樓實價登錄相比略高,但都更完成後新商辦大樓,考量復興南京商圈是金融業聚集之精華區域,在商圈內大樓多數已老舊的情況下,若做為出租之用,可有穩定亮麗租金收益,新建商辦相對具競爭力,則資產價值將再大幅提高,對出售方而言可以實現多年資本利得,對金融機構而言,在優質地段以都更手法增加獎勵容積取得新穎商辦,確實是一樁雙贏的交易。
而金管會日前宣布「商業銀行投資不動產辦法」第3條、第4條、第4條之1修正草案,將舊有規定銀行的老舊分行參與都市更新,原有不動產就地重建的新不動產必需有50%以上為自用,降至20%,提高行庫都更的意願,而商辦屋齡漸老,未來金融機構都更將成為北市精華區商辦主要新增供給。更多銀行著手規劃舊行舍都更,尤其國泰人壽民生建國都更案成功,大幅提升資產價值,更成為就商辦都更的典範,對市容、利用也都有助益,而國泰世華暨敦北分行宣布規劃都更,目前館前大樓都更也進入招商階段。
信義全球資產投資部執行協理歐人彰指出,金管會放寬商業銀行投資不動產辦法,除了方便自有行舍做更好的利用規劃,也增加資產價值,過去金融業推動都更以單一產權案件動機較強,但像元大本次購樓的大同大樓案,還將進一步整合彰銀、華南、中壽等單位,金融機構採都更增加資產價值越來越成為風潮。未來更多積極介入不動產價值提昇金融機構合作都更案產生,對於缺乏新大樓的傳統商圈而言,都市風貌改變,將有機會再拉抬區域平均租金水準。
各大金控、銀行業者推動都更案件一覽表
銀行 |
分行 |
目前進度 |
第一銀行 |
延平大樓、大同分行、中壢分行 |
預定今年6月後陸續動工 |
土地銀行 |
大安路宿舍 |
核定實施,預計3年後完工 |
彰化銀行 |
北門分行、天津街宿舍 |
通過權利變化計畫 |
台灣銀行 |
台北市圓山站土地 |
遴選實施者 |
國泰世華銀行 |
敦北分行、站前分行大樓 |
規劃審核中、遴選實施者 |
合庫金 |
京東宿舍、圓山分行、忠孝寶通分行 |
規劃審議中 |
富邦金 |
產險大樓 |
規劃審議中 |
華南銀行 |
新北市土城區土地 |
完成產權整合 |
元大金 |
大同大樓 |
產權整合、規劃中 |
台灣企銀 |
重慶南路的舊總行大樓 |
產權整合、規劃中 |
資料來源:信義全球資產整理