依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,北市商辦經過2016年第一季的急凍,第二季交易量放大,使得價格出現較顯著修正,各商圈平均售價第二季全面向下,平均售價下跌至85.2萬,但是租金仍呈上漲趨勢,小漲至2,121元,本季空置率則再降低收斂至8.1%,毛租金資本化率在售價租金走勢背離情況下,上升0.02%至2.37%,顯現基本面需求仍在,雖然售價受整體房市趨勢影響下降,但租金溫和上漲。
信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,農曆年過後,年初遞延的買氣回籠,Q2看屋及出價的買方增加,交易動能也升高,與Q1成交量跌至谷底的情形不同,賣方認知到市場氛圍不佳,願意降價出售,交易熱度出現一波回溫,也使價格普遍修正,但是Q3受到英國脫歐、全球金融震盪的影響,投資人可能偏向觀望,且遇到民俗月的交易淡季,買賣交易可能再度盤整。不過央行第四度降息,使房貸負擔更小,拉近租與買之間的成本差距,加上近幾季租金呈上漲趨勢,當租金及房貸利息出現黃金交叉,有機會使原本以租代買的自用買方回到交易市場。
從買賣交易來看,相較於Q1成交量低、價格挺住的情況,Q2隨著商辦交易量回升,使得所有商圈同步降價,包括內科也是如此。空置率部分,由於今年無新釋出的商辦大樓,市場以去化現有樓地板面積為主,因此空置率仍持續下降,第二季平均空置率再下修至8.1%,從各商圈表現來看,信義世貿、南京四五、復興南京、敦北民生等傳統商圈空置率下降,敦北民生本季空置率僅2.66%,是各商圈中最低者。
租金部分,A+級辦公上漲至2,956元,A級辦公上漲至1,876元,B級辦公則上漲至1,471元,在空置率持續走低,基本面仍有辦公空間需求的情況下,租金溫和上漲,未來若政策持續調升房屋稅、地價稅,出租方可能反映成本漲租,進一部推升租金漲勢。
內科廠辦方面,平均空置率下降至6.08%,但是區域表現呈兩極,西湖段近期都保持3%以下水準,本季空置率再降至0.83%,是相當難得的超低空置率,帶旺西湖段租金上漲至1,258元,顯見西湖段廠辦相當搶手,公司行號搶著進駐,售價部分則不敵整體房市價格修正之壓力,小幅下修至59.8萬元。而文德段及舊宗段表現相對弱勢,Q2空置率上揚、價格下修,空置率擴大至10%以上,目前售價下跌至45.5萬元左右,加上區域新廠辦案件供給量較多,租金也小幅下修,尤其舊宗段空置率一口氣增加2%,和西湖段形成對比。
北市2016Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2016Q2 |
2016Q1 |
2016Q2 |
2016Q1 |
|
商辦平均 |
85.2 |
85.8 |
2.37% |
2.35% |
A+級辦公 |
128.8 |
129.8 |
2.38% |
2.34% |
A級辦公 |
92.0 |
92.8 |
2.37% |
2.36% |
B級辦公 |
74.0 |
74.3 |
2.36% |
2.35% |
松江南京 |
80.9 |
81.3 |
2.39% |
2.37% |
信義世貿 |
100.5 |
100.7 |
2.29% |
2.31% |
南京四五段 |
74.5 |
75.4 |
2.29% |
2.24% |
站前西門 |
69.8 |
70.1 |
2.79% |
2.76% |
復興南京 |
81.9 |
82.3 |
2.34% |
2.28% |
敦北民生 |
79.1 |
79.5 |
2.46% |
2.45% |
敦南 |
97.6 |
98.9 |
2.24% |
2.24% |
廠辦平均 |
52.4 |
52.8 |
2.57% |
2.54% |
內科西湖段 |
59.8 |
60.0 |
2.52% |
2.49% |
內科文德段 |
45.2 |
45.9 |
2.83% |
2.80% |
內科舊宗段 |
45.7 |
46.1 |
2.28% |
2.28% |
資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)
北市2016Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2016Q2 |
2016Q1 |
2016Q2 |
2016Q1 |
|
商辦平均 |
2,121 |
2,119 |
8.10% |
9.00% |
A+級辦公 |
2,956 |
2,947 |
17.54% |
19.33% |
A級辦公 |
1,876 |
1,872 |
2.7% |
3.14% |
B級辦公 |
1,471 |
1,464 |
3.58% |
3.82% |
松江南京 |
1,722 |
1,743 |
10.96% |
10.27% |
信義世貿 |
2,891 |
2,900 |
13.03% |
14.41% |
南京四五段 |
1,548 |
1,530 |
3.27% |
5.19% |
站前西門 |
1,768 |
1,755 |
4.42% |
3.49% |
復興南京 |
1,764 |
1,742 |
13.20% |
13.59% |
敦北民生 |
1,870 |
1,870 |
2.66% |
5.51% |
敦南 |
2,062 |
2,078 |
6.62% |
6.38% |
廠辦平均 |
1,122 |
1,119 |
6.08% |
6.55% |
內科西湖段 |
1,258 |
1,246 |
0.83% |
2.75% |
內科文德段 |
1,065 |
1,071 |
11.63% |
11.37% |
內科舊宗段 |
8,69 |
876 |
10.17% |
8.14% |
資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)