Q2商辦價格下修、租金上揚 年化報酬率提高

Q2商辦價格下修、租金上揚 年化報酬率提高

2016/7/13

依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,北市商辦經過2016年第一季的急凍,第二季交易量放大,使得價格出現較顯著修正,各商圈平均售價第二季全面向下,平均售價下跌至85.2萬,但是租金仍呈上漲趨勢,小漲至2,121元,本季空置率則再降低收斂至8.1%,毛租金資本化率在售價租金走勢背離情況下,上升0.02%至2.37%,顯現基本面需求仍在,雖然售價受整體房市趨勢影響下降,但租金溫和上漲。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,農曆年過後,年初遞延的買氣回籠,Q2看屋及出價的買方增加,交易動能也升高,與Q1成交量跌至谷底的情形不同,賣方認知到市場氛圍不佳,願意降價出售,交易熱度出現一波回溫,也使價格普遍修正,但是Q3受到英國脫歐、全球金融震盪的影響,投資人可能偏向觀望,且遇到民俗月的交易淡季,買賣交易可能再度盤整。不過央行第四度降息,使房貸負擔更小,拉近租與買之間的成本差距,加上近幾季租金呈上漲趨勢,當租金及房貸利息出現黃金交叉,有機會使原本以租代買的自用買方回到交易市場。

從買賣交易來看,相較於Q1成交量低、價格挺住的情況,Q2隨著商辦交易量回升,使得所有商圈同步降價,包括內科也是如此。空置率部分,由於今年無新釋出的商辦大樓,市場以去化現有樓地板面積為主,因此空置率仍持續下降,第二季平均空置率再下修至8.1%,從各商圈表現來看,信義世貿、南京四五、復興南京、敦北民生等傳統商圈空置率下降,敦北民生本季空置率僅2.66%,是各商圈中最低者。

租金部分,A+級辦公上漲至2,956元,A級辦公上漲至1,876元,B級辦公則上漲至1,471元,在空置率持續走低,基本面仍有辦公空間需求的情況下,租金溫和上漲,未來若政策持續調升房屋稅、地價稅,出租方可能反映成本漲租,進一部推升租金漲勢。

內科廠辦方面,平均空置率下降至6.08%,但是區域表現呈兩極,西湖段近期都保持3%以下水準,本季空置率再降至0.83%,是相當難得的超低空置率,帶旺西湖段租金上漲至1,258元,顯見西湖段廠辦相當搶手,公司行號搶著進駐,售價部分則不敵整體房市價格修正之壓力,小幅下修至59.8萬元。而文德段及舊宗段表現相對弱勢,Q2空置率上揚、價格下修,空置率擴大至10%以上,目前售價下跌至45.5萬元左右,加上區域新廠辦案件供給量較多,租金也小幅下修,尤其舊宗段空置率一口氣增加2%,和西湖段形成對比。


北市2016Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2016Q2

2016Q1

2016Q2

2016Q1

商辦平均

85.2

85.8

2.37%

2.35%

A+級辦公

128.8

129.8

2.38%

2.34%

A級辦公

92.0

92.8

2.37%

2.36%

B級辦公

74.0

74.3

2.36%

2.35%

松江南京

80.9

81.3

2.39%

2.37%

信義世貿

100.5

100.7

2.29%

2.31%

南京四五段

74.5

75.4

2.29%

2.24%

站前西門

69.8

70.1

2.79%

2.76%

復興南京

81.9

82.3

2.34%

2.28%

敦北民生

79.1

79.5

2.46%

2.45%

敦南

97.6

98.9

2.24%

2.24%

廠辦平均

52.4

52.8

2.57%

2.54%

內科西湖段

59.8

60.0

2.52%

2.49%

內科文德段

45.2

45.9

2.83%

2.80%

內科舊宗段

45.7

46.1

2.28%

2.28%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

 

北市2016Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2016Q2

2016Q1

2016Q2

2016Q1

商辦平均

2,121

2,119

8.10%

9.00%

A+級辦公

2,956

2,947

17.54%

19.33%

A級辦公

1,876

1,872

2.7%

3.14%

B級辦公

1,471

1,464

3.58%

3.82%

松江南京

1,722

1,743

10.96%

10.27%

信義世貿

2,891

2,900

13.03%

14.41%

南京四五段

1,548

1,530

3.27%

5.19%

站前西門

1,768

1,755

4.42%

3.49%

復興南京

1,764

1,742

13.20%

13.59%

敦北民生

1,870

1,870

2.66%

5.51%

敦南

2,062

2,078

6.62%

6.38%

廠辦平均

1,122

1,119

6.08%

6.55%

內科西湖段

1,258

1,246

0.83%

2.75%

內科文德段

1,065

1,071

11.63%

11.37%

內科舊宗段

8,69

876

10.17%

8.14%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

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