買賣雙方價差大 北市商辦價格高懸 Q1商辦有行無市 交易量明顯萎縮

買賣雙方價差大 北市商辦價格高懸 Q1商辦有行無市 交易量明顯萎縮

2016/4/15

依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,2016年北市商辦第一季仍然呈現膠著狀況,雖然屋主已普遍調降售價,但買賣雙方價格認知落差仍大,使得價格最後陷入僵局,本季平均售價維持在85.8萬,並沒有出現大幅跌價的狀況,但交易量明顯萎縮。第一季租賃市場表現仍佳,空置率收斂至9%,反倒租金些微幅回檔,平均租金來到2,119元,毛租金資本化率也不再上升,停留在2.35%。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,今年年初由於市場外部變數多,加上價格跌幅有限,因此許多客戶在農曆年前都將購屋的計畫擱置,不過進入三月份後遞延的買氣出籠,買方也陸續回到市場上看屋或出價,預估第二季市場交易量將會回升到正常的水準,但相較辦公市場回溫,旅館業對今年的旅遊市場看法轉趨保守,因此過去承租B辦改裝商旅的情況也開始減少。

從買賣交易來看,雖然買賣雙方對價格都有下調的預期,但由於雙方價格差距大,因此反應在交易量上明顯萎縮,整體市場形成有行無市的現象,故平均價格並未大幅修正,平均售價仍高懸在85.5萬元,各等級辦公售價呈現盤整格局,價格還未全面向下修正。同時許多買方仍在期待價格修正,因此部分自用型客戶轉買為租,以等待價格下跌後再進場。相較住宅市場價格明顯走跌,辦公市場由於在多頭市場時漲幅較和緩,因此回檔修正的壓力相對也較小。

相較前兩年而言,今年新增樓地板供給稍微放緩,因此在租賃需求平穩的狀況下,空置率可望保持收斂,第一季平均空置率下修至9%。但租金方面,以A+級辦公為首的頂級辦公大樓,租金水準保持平緩,屋主普遍以合理的租金價格,來吸引房客續租或搬遷,在全球景氣表現平庸的狀況下,外商租客對租金大幅調漲的接受度並不高,A+級辦公大樓平均租金小幅下跌至2,947元,至於A級辦公大樓平均租金維持在1,872元,B級辦公大樓落在1,464元,與前季相比變化不大。

從各商圈表現來看,信義世貿商圈仍是去化量較大的商圈,平均空置率下降至14.41%。相反地,敦南商圈及南京四五段商圈,第一季空置率則呈現走揚,來到6.38%及5.19%,顯示租戶選擇往新大樓較多的信義計畫區集中的現象。在內科方面,同樣呈現空置率向下的趨勢,廠辦平均空置率約6.55%,尤其是西湖段的廠辦大樓,空置率已下降至2.75%,西湖段的廠辦大樓往往在進駐業者遷出後,很快就能找到替補的承租方進駐。

 

北市2016Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2016Q1

2015Q4

2016Q1

2015Q4

商辦平均

85.8

85.6

2.35%

2.36%

A+級辦公

129.8

129.8

2.34%

2.34%

A級辦公

92.8

92.6

2.36%

2.37%

B級辦公

74.3

74.0

2.35%

2.35%

松江南京

81.3

81.3

2.37%

2.38%

信義世貿

100.7

99.4

2.31%

2.34%

南京四五段

75.4

75.4

2.24%

2.24%

站前西門

70.1

71.2

2.76%

2.72%

復興南京

82.3

81.8

2.28%

2.29%

敦北民生

79.5

79.5

2.45%

2.45%

敦南

98.9

98.9

2.24%

2.24%

廠辦平均*

52.8

54.4

2.54%

2.59%

內科西湖段

60.0

60.0

2.49%

2.49%

內科文德段

45.9

45.9

2.80%

2.80%

內科舊宗段

46.1

--

2.28%

--

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)
* 備註:廠辦平均因為新增內科舊宗段,所以平均數值相較2015Q4有明顯增減。


北市2016Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2016Q1

2015Q4

2016Q1

2015Q4

商辦平均

2,119

2,126

9.00%

9.32%

A+級辦公

2,947

2,969

19.33%

20.01%

A級辦公

1,872

1,873

3.14%

3.21%

B級辦公

1,464

1,460

3.82%

3.99%

松江南京

1,743

1,780

10.27%

10.65%

信義世貿

2,900

2,901

14.41%

15.93%

南京四五段

1,530

1,530

5.19%

4.41%

站前西門

1,755

1,759

3.49%

4.38%

復興南京

1,742

1,788

13.59%

13.48%

敦北民生

1,870

1,870

5.51%

5.04%

敦南

2,078

2,078

6.38%

5.46%

廠辦平均*

1,119

1,175

6.55%

6.91%

內科西湖段

1,246

1,244

2.75%

3.84%

內科文德段

1,071

1,071

11.37%

11.6%

內科舊宗段

876

--

8.14%

--

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)
* 備註:廠辦平均因為新增內科舊宗段,所以平均數值相較2015Q4有明顯增減。

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