依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,2016年北市商辦第一季仍然呈現膠著狀況,雖然屋主已普遍調降售價,但買賣雙方價格認知落差仍大,使得價格最後陷入僵局,本季平均售價維持在85.8萬,並沒有出現大幅跌價的狀況,但交易量明顯萎縮。第一季租賃市場表現仍佳,空置率收斂至9%,反倒租金些微幅回檔,平均租金來到2,119元,毛租金資本化率也不再上升,停留在2.35%。
信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,今年年初由於市場外部變數多,加上價格跌幅有限,因此許多客戶在農曆年前都將購屋的計畫擱置,不過進入三月份後遞延的買氣出籠,買方也陸續回到市場上看屋或出價,預估第二季市場交易量將會回升到正常的水準,但相較辦公市場回溫,旅館業對今年的旅遊市場看法轉趨保守,因此過去承租B辦改裝商旅的情況也開始減少。
從買賣交易來看,雖然買賣雙方對價格都有下調的預期,但由於雙方價格差距大,因此反應在交易量上明顯萎縮,整體市場形成有行無市的現象,故平均價格並未大幅修正,平均售價仍高懸在85.5萬元,各等級辦公售價呈現盤整格局,價格還未全面向下修正。同時許多買方仍在期待價格修正,因此部分自用型客戶轉買為租,以等待價格下跌後再進場。相較住宅市場價格明顯走跌,辦公市場由於在多頭市場時漲幅較和緩,因此回檔修正的壓力相對也較小。
相較前兩年而言,今年新增樓地板供給稍微放緩,因此在租賃需求平穩的狀況下,空置率可望保持收斂,第一季平均空置率下修至9%。但租金方面,以A+級辦公為首的頂級辦公大樓,租金水準保持平緩,屋主普遍以合理的租金價格,來吸引房客續租或搬遷,在全球景氣表現平庸的狀況下,外商租客對租金大幅調漲的接受度並不高,A+級辦公大樓平均租金小幅下跌至2,947元,至於A級辦公大樓平均租金維持在1,872元,B級辦公大樓落在1,464元,與前季相比變化不大。
從各商圈表現來看,信義世貿商圈仍是去化量較大的商圈,平均空置率下降至14.41%。相反地,敦南商圈及南京四五段商圈,第一季空置率則呈現走揚,來到6.38%及5.19%,顯示租戶選擇往新大樓較多的信義計畫區集中的現象。在內科方面,同樣呈現空置率向下的趨勢,廠辦平均空置率約6.55%,尤其是西湖段的廠辦大樓,空置率已下降至2.75%,西湖段的廠辦大樓往往在進駐業者遷出後,很快就能找到替補的承租方進駐。
北市2016Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2016Q1 |
2015Q4 |
2016Q1 |
2015Q4 |
|
商辦平均 |
85.8 |
85.6 |
2.35% |
2.36% |
A+級辦公 |
129.8 |
129.8 |
2.34% |
2.34% |
A級辦公 |
92.8 |
92.6 |
2.36% |
2.37% |
B級辦公 |
74.3 |
74.0 |
2.35% |
2.35% |
松江南京 |
81.3 |
81.3 |
2.37% |
2.38% |
信義世貿 |
100.7 |
99.4 |
2.31% |
2.34% |
南京四五段 |
75.4 |
75.4 |
2.24% |
2.24% |
站前西門 |
70.1 |
71.2 |
2.76% |
2.72% |
復興南京 |
82.3 |
81.8 |
2.28% |
2.29% |
敦北民生 |
79.5 |
79.5 |
2.45% |
2.45% |
敦南 |
98.9 |
98.9 |
2.24% |
2.24% |
廠辦平均* |
52.8 |
54.4 |
2.54% |
2.59% |
內科西湖段 |
60.0 |
60.0 |
2.49% |
2.49% |
內科文德段 |
45.9 |
45.9 |
2.80% |
2.80% |
內科舊宗段 |
46.1 |
-- |
2.28% |
-- |
資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)
* 備註:廠辦平均因為新增內科舊宗段,所以平均數值相較2015Q4有明顯增減。
北市2016Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2016Q1 |
2015Q4 |
2016Q1 |
2015Q4 |
|
商辦平均 |
2,119 |
2,126 |
9.00% |
9.32% |
A+級辦公 |
2,947 |
2,969 |
19.33% |
20.01% |
A級辦公 |
1,872 |
1,873 |
3.14% |
3.21% |
B級辦公 |
1,464 |
1,460 |
3.82% |
3.99% |
松江南京 |
1,743 |
1,780 |
10.27% |
10.65% |
信義世貿 |
2,900 |
2,901 |
14.41% |
15.93% |
南京四五段 |
1,530 |
1,530 |
5.19% |
4.41% |
站前西門 |
1,755 |
1,759 |
3.49% |
4.38% |
復興南京 |
1,742 |
1,788 |
13.59% |
13.48% |
敦北民生 |
1,870 |
1,870 |
5.51% |
5.04% |
敦南 |
2,078 |
2,078 |
6.38% |
5.46% |
廠辦平均* |
1,119 |
1,175 |
6.55% |
6.91% |
內科西湖段 |
1,246 |
1,244 |
2.75% |
3.84% |
內科文德段 |
1,071 |
1,071 |
11.37% |
11.6% |
內科舊宗段 |
876 |
-- |
8.14% |
-- |
資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)
* 備註:廠辦平均因為新增內科舊宗段,所以平均數值相較2015Q4有明顯增減。