擺脫疫情干擾 需求浮現催 高商用不動產買氣

2021/10 信義全球資產│商用不動產月報

擺脫疫情干擾 需求浮現 催高商用不動產買氣

觀察近期國際經濟情勢，Delta變種病毒肆虐全球，部分國家重啟嚴控措施衝擊部分產品供應鏈，疫情反覆成為全球經濟復甦之隱憂。在國內方面，因全球疫情再度升溫，使得國際航運緊繃持續，部分零組件供不應求情況短期難解。服務業受政府有限度的鬆綁商業活動防疫規定，實體門市人潮逐步回流。營建業方面，走出前幾個月疫情三級警戒、房地合一稅2.0新制上路等因素影響，加上政府對於公建預算編列採擴張、民間工程挹注程度加大，故未來半年營建業景氣將以好轉視之。

商用不動產部分，雖然目前仍需留意國外經濟與疫情變數，但投資台灣回流金額已破1兆3億元，產業資金水位高，仍是第四季市場重要立基點。未來商用不動產會有三趨勢：第一，疫情下宅經濟持續旺盛，電商與物流業積極布局物流配送系統，會持續購地蓋物流中心；第二，企業總部舊換新需求高，全新整棟廠辦更受青睞，帶動建商買地蓋廠辦、商辦比例提高；第三，因應即時生產需求且考量供應鏈群聚，企業會在既有基地周邊擴大購買整併可立即使用的廠房。

政府 法規 開發 政策

央行三度出手打炒房  盯第二戶房貸

央行理監事會決議，加碼房市信用管制措施，新規定六都與新竹縣市第二戶房貸不准用寬限期，並調降購地貸款、工業區閒置土地貸款成數上限。因近月銀行建築貸款年增率仍高，主因購地貸款大增，因此，央行調降購地貸款成數上限，由六成五降為六成，並保留一成動工後撥款，有助抑制購地貸款過度擴張。

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國產署改建案擬「換菜色」  南港千坪地上權將釋出

國產署原址改建案綁定精華地上權招商案擬釋出南港瓶蓋工廠旁一塊上千坪商業區土地，搭配原本的中山段土地，共兩精華地上權綁定改建案招標，預計今年底到明年初公告招商。國產署原先綁定金華段住宅區土地、中山段商業區土地兩塊精華地，但兩度公告招商都以流標收場，因搭配改建案的金華段土地為住宅區，誘因不足，初步擇定南港區一塊約1,109坪商業區土地取代金華段，搭配原本的中山段土地。

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《鐵路法》鬆綁土地活化限制

行政院會近日通過《鐵路法》修正草案，修正要點之一，便為增訂國營鐵路機構可辦理其經管鐵路路線、場站及其他國有不動產等開發規定；由於該條增訂內容有助於鬆綁國營鐵路機構在不動產資產開發及經營上的限制，因此本次修法，對於台鐵後續的土地活化利用，有著巨大助益。

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11宗地上權招標  北市大案延期

財政部國產署公告招標今年第三批地上權案共11宗，以高雄前鎮案、台中干城案底價均破5億元最受矚目，合計面積約7.52公頃、權利金底價約24.53億元，地上權存續期間皆為70年，預計11月8日開標。而原本國產署研擬列標台北市信義區陸軍保養廠C基地（底價上看50億元），因地面上仍有建物與停車場建設工程，估計將延至今年底或明年單獨列標。

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新北市府端好貨  林口四千坪產專地招標

新北市政府公告釋出一筆位於林口區文化二路一段、信義路交叉路口的產業用地，土地總面積達4,053坪，底價約為21.7億元，招商對象包含影視產業、金融業、資訊服務業者等。林口區近年招商成果相當亮眼，除民視已進駐興建總部大樓，林口媒體園區也於2020年完成招商作業，另尚有東森國際及三立影城等也正在辦理相關審查作業，整體發展相當蓬勃。

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桃園土地  三大重劃區標出218億元

桃園市政府標售青埔、A20興和特區、A10山鼻特區段徵收共49標土地，合計出脫38標，標脫金額達218.8億元。最受矚目的青埔四筆大型商業區土地順利標出，由中悅、宏普、桃大機構旗下新家坡建設、興富發集團的齊裕營造各以超過20億標下一筆；而首次標售的A20站更一舉出脫110億土地，其中以宏普建設手筆最大，斥資57.5億元標下青埔、興和特區共3標土地。

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北環段Y26開發案簽約  金城機廠聯開案投資額220億

從3月起，已陸續與保強建設、旺泰建設及忠泰長虹等投資人，完成松江南京站及新埔站等2處開發案投資契約簽訂，簽約金合計40億，環狀線北環段Y26站開發案也將於今年10月完成簽約，開發案簽約金額近5億元，最優申請人為將捷股份有限公司。北市捷運局表示，預計明年上半年推出捷運萬大線廈安站開發案，以及最大規模的金城機廠暨莒光站開發案。

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沙崙產業園區標售  招手物流業 總底價約66億元

因應桃園市政府將於10月15日公開標售沙崙產業園區六大地塊、合計12.75公頃產業用地，總底價約66億元，底價單價每坪17萬元，將鎖定倉儲物流業者，這也是桃園市首件倉儲物流園區，並釋出大面積的產業用地招商。土地將採取「先租後售」搭配限制使用的機制，將土地先出租給申購人三年，申購人須於三年內興建廠房，建蔽率不得低於申購面積的30％，取得使用執照後，才能取得土地產權，並限制土地移轉後三年不得移轉他人，違者將由市府以底價買回。

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民間 投資 趨勢

溢價近八成  華固標出南港新地王

台北市地政局標售南港靠近捷運昆陽站一處875坪土地、底價約25億元，共吸引5封投標單，建商中就有華固、遠雄進場投標，最後由華固建設以總價44.8億元、每坪約513萬元，溢價近八成得標，創下南港的土地實價單坪新高。台北市的東區門戶計畫更讓南港能見度大增，近年南港地區也出現許多高額的土地交易，許多大型建商與壽險也積極參與南港的投資案。

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壽險與金融業布局商用不動產  新竹創下歷年新高

有別於過去幾年積極投入土地及地上權開發，今年壽險與金融業在投資與自用雙重需求下，大舉投入商辦及廠辦產品。統計今年1月~8月大型交易，其中壽險與金融業對於商用不動產(非土地與地上權類)總投資金額來到256億元，已超越2018、2019年規模，為壽險與金融業近5年對商用不動產投資規模次高。

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獵地、掃樓樣樣來  中華郵政6年砸逾300億

中華郵政買進中和「台灣科技廣場」1、2樓店面以及12樓廠辦，總價5億元。回顧中華郵政投資房地產，在2016年開始表現積極，以14.11億元在內湖、南港、汐止一帶投資房地產，尤其2017年以64.2億元買進內科洲子街上「長虹新世紀」整棟廠辦。至於，中華郵政最大宗房地產投資案則是砸200億元投資龜山A7科技園區內的「中華郵政物流園區」。陸續買進在桃園、高雄、北市等總價逾億元店面，推估近6年投資房地產金額已突破300億元。

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皇鼎豪砸逾13億  擴大新北獵地

皇鼎近日購置土地腳步積極，豪砸13.11億元，收購新莊肯德基407坪土地、及土城虎欣實業959坪土地。以5.95億元，買下土城民權街、近中山路口的虎欣實業資產，包括土地959.01坪及廠房建物650.2坪，計畫開發為科技廠辦大樓，未來出售之用；以及，插旗新莊新北產業園區，搶下台通和慶通公司擁有的2,420.92坪工業地合建案，計畫未來興建廠辦大樓出售，獵地推案版圖擴大。

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台電北儲都更案  冠德奪標

北部儲運中心南港舊址都更案由冠德建設獲得最優申請人資格，規劃興建二棟地上22層，地下四層之複合式商業及住宅大樓，全案預估開發後市值逾300億元，目標2025年前完工。分回的複合式商業大樓將由實施者保證回租十年，招商目標包括企業總部、共享辦公室、青創事業等；至於十年到期，台電將會依照到時候狀況決定是否繼續承接租約，亦或是內部有需求可自行使用。

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中華電加快資產活化  開發三重土地案

中華電將與子公司光世代建設攜手，預計投資 6.556 億元，合作開發三重土地案。中華電近年積極進行土地資產活化，全台土地資產高達 409 公頃，目前每年租金收入約 7 億元，有5個基地進行土地資產活化，除了三重開發案，中華電也投資約 25 億元，建置南港興建新世代機房暨商辦大樓，興建過程利用 5G、AI 與資通訊技術，建築地上 13 層、地下 4 層商辦大樓。

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北市商辦租金衝高

台北市商辦租金有扶搖直上的趨勢，以2014年起計算，今年上半年北市商辦租金指數達107.3、租金平均每坪達1,493元，七年半間漲幅11%；信義、敦北和敦南三大商圈的商辦租金指數112.8、標準租金每坪2,785元，雙雙刷新七年半以來新高紀錄。台商鮭魚返鄉，企業商辦需求增加，坪數需求較大，近年南港、內湖及大直亦有不少大型企業總部或新創公司進駐，租金也連年看漲，考量成本及坪數，商辦熱區產生外溢效應。

台中市土地交易市況最熱  前三季成交金額稱冠六都

今年六都土地交易雖然今年有疫情影響，但前三季依舊熱絡，其中以台中市況最熱，不論是人口紅利、消費力和投資面向，都可看出投資亮點。台中核發建照面積從2018年起就是全國第一，今年前七月商業類、工業、倉儲、辦公和服務等核發面積超過30萬坪，占六都近三成，代表台中招商引資已進入開發階段，有望引進更多產業及人口。

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軌道經濟翻轉桃園  三大土地交易熱

軌道經濟成形，逐步帶動人流、金流及物流，今年前九月上市櫃法人投資桃園土地總金額來到174億元，較去年一整年成長11%，為近五年新高。今年主要交易亮點為青埔高鐵特定區、A7、A20站等捷運沿線區域。桃園近幾年企業回台投資設廠重點區域，除了造就工業地產交易熱絡外，隨產業進駐，也帶動就業與居住人口增加，剛性需求加上政府交通建設題材，整體區域發展快速下，讓今年建商投資桃園土地加溫，又以捷運沿線為布局重點。

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富邦媒擬砸13.2億元設中區物流中心

富邦媒為強化物流服務核心競爭力，「擬購地自建中區物流中心案」，擬斥資13.2億元購置彰化縣和美鎮總面積達9,786.2坪土地，做為「中區物流中心」建置的標的，中區物流中心成立後，可望強化momo在中台灣物流網絡服務能量，推動中部當日配送服務的實力。momo為了提升配送競爭力，於全台各地布建物流倉儲網絡，截至今年第2季全台物流倉儲共計37座。

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台中土地標售  挑戰區段新高

台中七期、水湳及烏日區近期將有四塊重量級、大面積精華地陸續公開招標，總底價上看300億元。其中以七期「惠國段」近2,900坪土地、水湳「文商段」近3,000坪土地受矚目，若順利脫標，有機會挑戰七期與水湳地價新高紀錄。七期重劃區，每次土地釋出屢創地王，像「惠國段」90地號、88地號，就被興富發以每坪323萬、350萬打包購入，成七期前後任地王。

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全聯也來了  台中地上權搶紅眼

台中近期幾筆地上權案，包含烏日原國際會展中心，由建商富旺國際拿下，全聯則海砸下5.81億元卡位東區干城重劃區，創下目前中部地上權最高價，未來更有七期農田水利署的商業區百億地上權案待標。從近幾次開標結果來看，雖仍有金融及建築業者參與投標，但近期已有多宗標的由零售倉儲業、文教事業等非不動產相關業者插旗得標，將持續推出區位條件優質的招標設定地上權標的。

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交易 上市 上櫃

九月份不動產大型交易摘要

九月上市櫃法人土地交易金額合計257.59億元，本月的土地交易共有21筆，交易區域在台北、新北、桃園、台中、高雄，金額較大的一筆是，華固以44.88億元標得南港捷運昆陽站附近約875坪土地，拆算每坪單價約513萬元，創南港土地單價新高，目前商辦市場缺貨，很多企業主都鎖定全新的大面積商辦等著買進，預計標得的土地會全部規劃頂級辦公室，預計請照時間需要2年。

九月份大型不動產交易合計96.98億元，本月交易中工業類10筆、廠辦類4筆。

商用市場逐漸走出國內三級疫情的陰霾，產業擴張動能的推波助瀾下，工業地產仍是交易重點，本月金額較大筆的是，雲端視訊會議ZOOM總代理摩百數位以16.93億元買下桃園蘆竹廠房，近期零售業與電商在土地市場亦相當活耀，積極布局區域物流中心，以穩固在業界的領導地位。另富邦媒以13.21億元買下彰化縣和美鎮總面積達9,786坪土地，做為「中區物流中心」。而今年壽險與金融業在投資與自用雙重需求下，大舉投入商辦及廠辦產品，全球人壽也以7.9億元買下汐止U-TOWN兩層廠辦。