產業擴產持續進駐商用不動產市場熱度將延續

2022/03 信義全球資產│商用不動產月報

產業擴產持續進駐  商用不動產市場熱度將延續

觀察近期國際經濟情勢，俄羅斯對烏克蘭發動攻擊，烏國宣布全國實施戒嚴，俄烏緊張局勢升溫，使得全球金融市場短期波動加劇，國際原物料、黃金、糧食價格飆漲，增添美歐通膨壓力與經濟復甦不確定性。

在國內製造業方面，儘管創新科技應用與數位轉型持續擴展，然受到部分原物料報價較為疲弱，使得製造業廠商對於當月與未來半年景氣表現看法表現分岐。營建業方面，因政府採多元化方案減輕承攬公共建設營造廠建材成本上揚的壓力，加上商辦廠辦等工程新建、改建商機依然看好，因此營造業者仍看好未來半年景氣。不動產業因打炒房政策升級的效應浮現，短期看法保守，但未來半年房市景氣應不易出現崩跌，尚以持平視之。

商用不動產方面，近年因為北部工業區土地價格上漲，南部各縣市政府又積極設置產業園區，爭取產業進駐，有較大面積土地可供企業選擇設廠，許多科技大廠紛紛向南布局，同步帶動相關供應鏈跟隨，因此明顯可看到工業地產交易頗有一種南霸天竄起的局勢。科技及傳統產業需設置更高規格AI智慧型廠房以提升產能，電商物流業需設置更多倉儲轉運空間以紓解龐大物流需求，再加上台商在投資台灣方案下持續回流等因素，都會強勁支撐今年工業地產的需求。進一步從企業需求看交易熱區，則將以具足夠腹地、產業鏈群聚性、交通便利性、鄰近有可滿足就業人口居住與商業機能的區域受惠最多。

政府 法規 開發 政策

危老改建熱  申請件數衝高

危老條例自2017年上路，帶動一波危老改建熱潮，據內政部統計，截至2021年底已累積2,458件申請案，其中2021年全年各地方政府共受理812件，僅次於2020年，創歷年申請件數次高；其中台北市累計申請件數已達769件，將近全國的三分之一，六都當中，以桃園市申請狀況較不熱絡，不過截至去年底也累積超過百件申請案。

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管制私法人購屋5年內禁售令  銀行擔保品除外

打炒房，內政部祭出五重拳，其中，將管制私法人購屋，未來私法人取得住宅用房屋採許可制，並限制取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。但銀行受《銀行法》規範須在4年內處分不動產擔保品者，不受5年內不准轉售限制。行政院認為，私法人投資炒作房市目前並無規範，但私法人投資房產炒作房價較個人為甚、影響更大，形成不公平現象，有必要遏止。

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嚴懲炒房  政院祭最高3年刑責

行政院已審查完成「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」修正草案，維持內政部版本，嚴懲炒作最高處3年徒刑或併科5,000萬罰金。避免引起恐慌，內政部將明確規範惡意的揪團購屋、製造熱銷假象、壟斷轉售牟利等炒作，有具體事證，且造成民眾恐慌、市場動盪，才會移送司法單位處理。違規炒房，原則上以行政裁罰優先。

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政院拍板  強制危老大廈設立管委會

行政院會通過內政部擬具「公寓大廈管理條例」部分條文修正草案，增訂凡認定有危險的公寓大廈，一律限期成立管理委員會或推選管理負責人，另針對屆期未成立管理組織者亦增訂罰則，每一專有部分最高可處新台幣20萬元罰鍰，並得按次處罰。過去處罰是針對全社區最高30萬元，新法是針對未設管委會的社區，每戶處以4到20萬元，所以整體罰鍰是提高。

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打炒房效應  房貸、建築融資降溫

據金管會統計，2022年1月國銀承做房貸與建築融資餘額合計達12兆144億元、年增率10.1%，成長率是一年單月新低，其中又以建融年增率大降0.78個百分點到12.54%，探近兩年低點，降幅最大。近兩年金管會和央行提出多項打炒房措施，防堵金融業信用資源過度流向不動產貸款，據數據顯示，從2021年下半年開始，國銀房貸、建融及房貸加計建融，三大指標年增率都逐月下滑，打炒房成效顯現。

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行政院核定中科台中園區擴建二期籌設計畫

為持續壯大高科技產業布局下世代發展所需用地，科技部中科管理局於2021年初著手啟動相關評估作業，進行台中園區擴建二期先期可行性評估報告，計畫已於2022年1月獲行政院正式核定。中科台中園區擴建二期選定毗鄰台中科學園區西側94公頃土地，計畫引進半導體產業與其他科學事業之廠商，最快預計於2023年可提供廠商建廠。

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基隆捷運定案  汐止房市受惠大 房價僅南港一半

行政院宣布基隆捷運計畫定案，沿途共設13站，將串連基隆、汐止至南港的區域發展，使得居民可享受捷運帶來的便利性，規劃從輕軌變捷運，基隆捷運計畫路線從南港站到八堵站，全長16.05公里，設13座車站，是標準軌的中運量捷運系統，經費也從80億元提高到425億元。

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台糖釋台中東區萬坪土地招商

台中東區三井LalaPort購物中心，預計今年下半年開幕營運，帶動周邊土地開發案如火如荼展開，台糖公司趁勢釋出東區總面積達1萬坪的商業區土地，以及南投埔里福興溫泉區6.7公頃商用土地，將採設定地上權方式開發。本次預計釋出三筆台中糖廠商業區土地，臨捷運藍線主要幹道，且距離台中車站僅一公里，7分鐘車程即可銜接台74線快速道路，是台中市東區交通樞紐的精華地段，極具發展商辦、旅宿、百貨商場及休閒娛樂的潛力。

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民間 投資 趨勢

元利砸50億買大安區角地

元利建設砸逾50億元購置北市信義路三段、新生南路口，大安森林公園對面近364.82坪的「角地都更案」，雖然基地面積不大，但若加上都更容積獎勵，頗有可觀，推估每坪地價育1500萬元，有望躍居為全國單價最高「地王」。該地地點佳，規劃豪宅、商辦、飯店等複合性大樓都是不錯的選擇，也有非常好的商機，若規劃豪宅，甚至衝破單價300萬大關都有可能。

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催生知名影劇 永豐何家8.2億打包台北影業大樓

台北影業公司出售位在內湖堤頂大道的廠辦大樓，售價8.5億元，據最新實價揭露及謄本資料，最終由曜丞實業股份有限公司斥資8.2億元購入。以內湖舊宗段來說，目前中古廠辦大概在47-52萬元，新廠辦約在55-60萬元，以總價8.2億元，拆算車位單價約55萬成交。北市商辦、廠辦供不應求，內湖廠辦在指標新案陸續完工下，也帶動區域換樓需求。

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日勝生  拿下危老都更大案

日勝生集團旗下集順生活科技在台北市東區整合的危老重建聯貸案，金額30億元。「僑安新村案」的危老重建案，該案位在台北市精華地段，鄰近台北市議會、國父紀念館外，生活機能佳。日勝生規劃興建地上24層、地下四層的鋼骨結構大樓，車位200多個，預計2026年底前完工，未來每坪售價估計落在150～180萬元間，估計重建後新大樓市值至少150億元。

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56年北車老商辦保值  共享辦公室月砸200萬進駐

泰安產險去年從台北市館前路喬遷至長春路，既有老辦公大樓釋出，並於同年12月找到大租戶接手，該棟3至10樓的1千餘坪空間，由共享辦公室業者艾弗瑞商務中心進駐，月租金高達194.8萬。站前商圈多棟辦公大樓偏老舊，但交通、商業機能發達，支撐大樓的租金表現，域內老辦平均單坪租金仍有1400～1600元水準。

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國建商辦都更案  只租不賣

台北市土地價格高漲，加上政府政策推動，都更熱度不減，市場也吹起土地惜售風潮；計畫轉型成地產控股公司的國泰建設，近年來積極推動都更案，其中較具指標性的國建大樓、敦北大樓與南港利百代等商辦大樓都更案，未來僅會出租、不會出售。國建以往都是興建住宅後出售，但近幾年來，內部營運方向已從純粹的住宅開發商角色，轉型為綜合開發商。

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建商插旗加上企業卡位  台北市下個投資引擎區在北投

2018~2021年北投區土地交易實價登錄已揭露資訊，連四年交易規模都達100億元以上，2021年更一舉衝上200億大關，來到210億元。北投區各地段中，軟橋段因具有北投士林科技園區的發展題材，帶動建商與企業投資，已成為這四年間北投區土地累計交易最熱絡的區段。不少建商複製在內科的成功經驗，逐漸在北投區打造出另一個內科，加上台北市新辦公室供不應求之下，因此有目前這種區域尚未發展成熟，交易卻已相當熱絡的情況。

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中華電活化資產  北中南蓋商場

中華電信活化資產邁開大步，三重及南港機房改建為商業大樓、兩案預定2024年完成，亦正在新北市、桃園、苗栗、台中、高雄規畫開發低密度商場，至於青埔的住宅大樓開發案預定2025年完成。中華電信過去幾年的土地資產活化均以只租不賣為原則，2021活化資產收入僅8.4億元，雖超過年度7.56億元目標，但金額並不大，未來積極開發為智慧住宅、商業大樓甚至低密度商場，將大幅提升活化資產的營收挹注。

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加碼中台灣  亞昕砸7.13億 北屯購地

亞昕國際近年積極插旗台中地區，斥資7.13億元取得台中北屯近1,046坪土地，目前手握的台中土地庫存逾4,000坪，為營運版圖上的重點布局區域之一，估計未來推案量，可達約200億元以上。近年積極延伸事業版圖至桃園、苗栗、台中及馬來西亞；尤其看好台中人口紅利年年漲，百貨商場及基礎建設持續蓬勃發展等優勢，加碼儲備土地原料，頗受市場矚目。

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青埔高鐵桃園站前最後一塊蛋黃地  國泰人壽得標

堪稱交通部史上最大招商案1,810億元中，最大亮點桃園高鐵及新竹高鐵站周邊專一及專二區等三案，釋出商機達450億元，高鐵桃園站前特定區最後一塊蛋黃地，僅國泰人壽參與競標。早在2012年國泰取得地上物開發經營權，不但打破壽險業者少碰政府標案的慣例，還豪砸逾兩百億元，造就今天結合outlet、影城、飯店、教育娛樂等的全新複合式商用不動產品牌「置地廣場桃園」。

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台灣商用不動產發燒

受惠美中貿易戰與台商回流，台灣許久不熱的商用不動產在各地風風火火，六都中又以台中市表現最為亮眼，其中台中辦公室及店面去年核發建照面積達18.86萬坪、較五年前增加323.0%，增幅最高；其他如商旅增加10.4%，廠房倉庫增加9.3%。企業積極開發商用不動產，台中以外資金外溢效益明顯，讓周邊區域表現跟著強勢。

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宅經濟發威  食品業積極桃園獵地擴產

疫情引發的宅經濟商機，食品業積極在台進行擴廠，2020 年起工業地產交易金額大增，其中食品廠統一、卜蜂、大成及聯華食都有積極的動作，老牌食品廠佳格也將參與桃園大園工業地產標案，市場預期佳格出手投資金額將在 6 億元以上。近期市場桃園工業地產的交易趨熱，並已由過去熱門且成交價格漲幅已高的龜山、楊梅、中壢等地區，進一步轉往蘆竹、大園等區域發展。

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統一斥資百億打造新市物流園區

統一企業100%持有之統流開發公司，於台南市新市區樹谷園區籌建大型物流園區，投資金額包含土地高達100億元。為全台首棟涵蓋各溫層，集合店到店、宅配、電子商務等服務之複合式全智慧物流園區，預計於2024年完工營運，提供全方位之物流解決方案。新市物流園區為本計畫之第一案，樓地板面積達45,700坪，樓層規劃為地下一層樓、地上五層樓。

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交易 上市 上櫃

二月份不動產大型交易摘要

二月份整體大型不動產交易合計83.97億元，交易件數及金額明顯比上個月下跌，但因2月農曆春節導致工作天數較少，使得整體交易量明顯減少，本月土地類7筆、工業類1筆、廠辦類1筆。

商用不動產交易部分，威剛科技持續購入內湖「長虹雲端科技大樓」以7.39億元買下17~18樓，去年以26.23億元買下了四分之一棟，今年持續看好內湖廠辦加碼搶進。

土地交易部分，其中金額最大筆的是，興富發子公司碧江企業以交易總金額20.37億元購入桃園市桃園區中路二段28地號土地一筆(含建照)，土地面積約1579.46坪，每坪單價約129萬元。