商用市場傳捷報 市區辦公室仍是投資重點

2023/6 信義全球資產│商用不動產月報

一掃前幾個月的保守氛圍，5月份商用市場捷報不斷，上市櫃法人購置商用不動產交易規模突破百億元大關，又以辦公類產品交易最旺。

關注整體經濟趨勢，通膨壓力已降溫，據主計總處公布消費者物價指數（CPI），5月通膨率降至2.02％，創近22個月最低；觀光局最新統計資料顯示，今年1月至4月來台旅客達162萬人次，超出目標值37%，顯示疫後內需市場復甦力道強勁，實體店鋪受惠，觀光、旅遊、餐飲、零售營業額均有增長。

商用不動產市場部分，統計上市櫃法人5月商用不動產交易金額為154.66億元，月增284%，增長幅度相當顯著。辦公.廠辦交易規模121.11億元，佔月交易78%，市區精華商辦仍是法人投資置產關注的重點交易產品，內科廠辦在產業自用需求支撐，交易動能續強。

土地市場部分，《平均地權條例》子法即將在7月1日上路，受一連串打炒房政策影響，土地市場已少見建商群起獵地的景象，統計上市櫃法人5月土地.地上權交易為60.18億元，包括台肥旗下新竹D7住一土地成功標脫，未來將由達麗建設、盛景開發投資共同開發住宅大樓，估計總銷達90億元。

【新聞摘要】政府 法規.開發.政策

5月通膨率2.02％ 創22個月最低【工商時報 6/7】
主計總處公布5月消費者物價指數（CPI），由於蛋價漲幅趨緩，加以油料、蔬果價格較去年同月下滑，5月通膨率（CPI年增率）降至2.02％，創近22個月最低，通膨壓力已降溫。主計總處同時公布生產者物價指數（PPI），與上年同月比較，連第二個月下跌，跌幅擴至3.75％，另外內銷品價格也連三個月下跌，內銷品價格的變化領先通膨率兩季，以此推估，今年第四季通膨率會更明顯趨緩。

營造業缺工創高 Q3人力需求續高檔【自由時報 5/17】
據勞動部最新七月底就業市場人力需求調查，整體人力需求淨增加6萬人，較去年同期大減2.7萬人；其中製造業人力需求淨增加不到2萬人，較去年同期的4.2萬人「腰斬」，但營造業人力需求淨增加3,450人，是2012年以來的新高。統計處處長梅家瑗分析，因全球景氣走緩、壓抑我國外銷動能，導致製造業因訂單萎縮，影響人力需求，但民生經濟漸回常軌、消費人潮顯著回流，且暑假旅遊旺季將至，事業單位仍需增補人力，因此整體人力需求雖有部分降溫，仍續處高檔。

平均地權條例2.0來了 7月1日上路【工商時報 5/25】
內政部林右昌指出，已報請行政院核定「平均地權條例」修正案施行日期，並建議在7月1日上路，並表示，內政部提出平均地權條例2.0修法草案以來，全國預售屋交易量從2021年第四季的4萬餘戶、5,014億元，今年首季降至1.6萬餘戶、2,197億元，減幅逾5成6。五大子法自4月25日起辦理草案預告，經彙整23個民眾或團體所提建議，主要聚焦於私法人免經許可買受住宅情形的規定，及如何加強檢舉獎金的檢舉人資料保護。

房市虛坪改革 內政部長6月提方案【經濟日報 5/18】
政府推房市改革，打炒房後，「虛坪改革」是下一步。內政部長林右昌針對高房價議題，重申將提出「虛坪改革方案」，規劃兩大方向，包括檢討免計容積內容，以及停車位與公設（車公）問題，優先重點是停車空間的檢討，傾向由買車位的住戶負擔，未購買車位的住戶不用負擔車道公共設施，避免「車公」變「大公」，讓公設更合理化，不過改革涉及《建築技術規則》、《公寓大廈管理條例》兩法規，目前方案仍在討論中。

立院三讀再生能源發展條例 新建建築應設太陽光電設備【聯合報 5/29】
為加速推動再生能源發展政策，行政院院會去年12月8日通過經濟部再生能源發展條例部分條文修正草案，函請立法院審議，增訂規範新建、增建及改建符合一定條件的建築物，應於該建築物屋頂設置太陽光電發電設備。立法院5月29日三讀通過再生能源發展條例修正案，明定建築物新建、增建或改建，達一定規模以上者，除了有受光條件不足，或者其他可免除情形外，起造人應設置一定容量以上太陽光電發電設備。

捷通車至A22老街溪站 目標7月底【中央社 5/8】
鐵道局表示，機捷A22站土建、軌道、水環等工程均已完成，並在今年3月交付桃捷公司進駐接管，交通部長王國材表示，已要求鐵道局在營運安全無虞前提下，達成7月底通車至A22老街溪站的目標。綠線延伸至中壢計畫，將規劃捷運綠線與機捷可於A23站轉乘的大月台優化方案；中壢車站是桃園市重中之重的交通樞紐，未來牽涉桃園鐵路地下化、捷運綠線、機捷的交會，在鐵路地下化部分，中壢、桃園及內壢車站預計於118年切換通車，其他5座通勤車站則規劃於119年啟用。

台中大里夏田產業園區 環評過關【經濟日報 5/31】
環保署5月31日召開環評大會，台中大里夏田產業園區開發案闖關成功。此案規劃引進金屬製品、機械設備等產業，對機械業用地而言是利多；大里夏田產業園區計畫範圍約188公頃，期盼帶動地方產業升級，中市府表示，大里夏田產業園區計畫範圍約188公頃，期盼帶動地方產業升級，提升區域發展，並解決未登記工廠、住宅聚落與農地混雜等問題，以達成農地保護及產業群聚發展並重的目標。

內政部通過南科7區都計 解決園區產業用地不足【中央社 5/17】
因應科學園區發展，提升園區周邊生活服務機能及人口移居誘因，民國110年啟動南科A到E區，以及N、O等7區都市計畫規劃作業，支援解決園區產業用地不足問題。內政部都市計畫委員會5月16日通過南科A到E區，以及N區、O區等7區都市計畫規劃作業，計畫總面積431公頃。緊鄰南科園區西側的A、B區塊，將規劃為產業及相關產業支援用地；西北側的C區塊將劃設大街廓商業區，並將留設醫療用地；N、O區緊鄰已開發的L、M區，主要劃設住宅區及商業區，且因應未來就學需要，分別預留4.5公頃及2.5公頃的學校用地。

【新聞摘要】民間 投資趨勢

七都預售店王 六都在重劃區【工商時報 5/15】
重劃區店面具有未來前景的想像空間，吸引不少投資買盤進場布局。根據統計，近年全台七大都會區在預售階段入手最高成交單價的店面，除台北市以外，其餘六都均位於重劃區，包括新北林口新市鎮、桃園藝文特區、新竹關埔、台中南七期、台南鄭子寮、高雄左營高鐵特區等。

新光中山大樓部分樓層 總價72億標出【中央社 5/30】
新光一號不動產投資信託基金所屬的新光中山大樓部分樓層5月30日開標，本次標售的辦公樓層位於4樓至17樓，包含6187.51坪辦公室及178個停車位，現況出租率超過9成，公告底價為68億8447萬元，由金地遠實業以新台幣72.58億元得標，溢價率4.67%，換算每坪約108萬元，寫下今年初來最大筆金額的商用不動產交易紀錄，顯示投資人對於商用不動產的購置需求依然穩固，對於市中心、區域發展強勁。

南山廣場躍頂辦租金王 超車101大樓【經濟日報 5/11】
台北市商辦供不應求、租金續揚，據實價揭露，北市信義計畫區南山廣場43樓辦公室，最新租金單價每坪5,252元，超車去年最高單價租金5,000元的台北101大樓，創辦公室租金新高紀錄。據統計，頂級辦公室租金單價前十名的大樓，有六棟位在信義區，北市信義區、大安區、中正區及松山區的指標商辦，租金單價皆逾4,000元，專家認為，信義頂辦每坪單價5,000元的租金行情，將成新常態。

北市條通商圈設定地上權 富利旺溢價率近4成標下【中央社 5/8】
今年首批國有地招標設定地上權開標，標脫率5成5、決標權利金總額新台幣逾10億元，其中，位於台北市中山區條通商圈的商業區土地，由富利旺開發以3億5000萬元搶下，溢價率39.41%、為本批次最高。

Q1內科廠辦交易達56億元 10年來最旺【工商時報 5/27】
內科商用不動產逆風成長，據信義全球資產調查，近三年上市櫃公司在內科已砸下超過400億元購置廠辦，今年首季更開出紅盤，總交易金額56億元，刷新近十年同期最高紀錄。內科廠辦不僅現貨交易旺盛，也有不少買方在預售階段入手，未來內科市場還有捷運環狀線東環段題材助攻，交通瓶頸見到曙光，產業升級伴隨企業換屋潮，將帶動內科商用不動產投資熱潮。

SOGO敦南館大樓都更 皇翔底定【工商時報 5/13】
備受矚目的皇翔SOGO敦南館大樓開發案，5月12日有譜，皇翔建設將攜手皇翔董事長廖年吉擁有的仁愛企業公司，參與都更改建，由皇翔建設擔任都更實施者，並遞件申請。據傳皇翔可能朝向頂級辦公大樓、或豪宅來規劃，該案若成功遞件，將可望成為皇翔首度插旗蛋黃中的蛋黃地段首發案。

富邦人壽南港區玉成段新建工程動土 規劃複合型商辦大樓、2026年完工【經濟日報 5/10】
台北市政府與富邦人壽5月10日舉行「富邦人壽南港區玉成段新建工程」開工動土典禮，富邦人壽規劃於台北市南港區南港路三段與東新街交叉口，興建一座包含三棟建物之複合型商辦大樓，地上18層、地下3層，樓高約為83.3米，總樓地板面積約20萬平方米，預計2026年完工，將規劃為黃金級綠建築、銀級智慧建築的複合型商辦大樓。

華固砸逾10億 拿下台中14期1,450坪土地【工商時報 6/2】
華固建設6月2日公告指出，以總價10.44億元、每坪單價72萬元的區域新高價，搶下14期「美和段」1,450.25坪角地。對此，華固建設總經理洪嘉昇表示，看好14期重劃區的開發潛力，預計2024年下半年取得建照後推出，初步規劃產品在32～45坪，總銷粗估35億元。

中市豐富專案招商 亞大出線擬投資55億元設醫院【中央社 6/6】
台中市豐原區豐富專案一心段1130地號土地設定地上權案，以設定地上權70年方式招商，經評定將由亞洲大學投資55億元興建醫院、住宿長照機構及托育大樓。經發局表示，亞洲大學在此興建醫院及住宿型長照機構，將能發揮交通樞紐優勢，針對山線醫療次區域西側4個行政區（豐原、潭子、神岡及后里區）補足醫療長照資源缺口，提升民眾就醫便利性。

澄清醫院1.8億 標北屯2千坪地上權【ETtoday 5/11】
台糖5月10日進行地上權招標，位於北屯區四平路、中清路二段總面積2054坪，使用分區分為「第三種商業區」及「第三之二種住宅區」的土地，由澄清醫院以1億8,180萬元標下，溢價率高達90%，據了解澄清醫療體系轉投資的事業體並不少，也具備商場經營的經驗，可能朝向美食廣場類邁進。

高雄Q2賣地總值20億 2重劃區首見素地標售【ETtoday 6/7】
高雄市地政局釋出第二季土地標售資訊，共推出10筆土地，總底價19.24億元，位置包括三民、鳳山、仁武、楠梓、大寮等區。比較特別的是，此次有幾個重劃區首次賣地，例如第四標雄中段的453.81坪土地，就位於71期重劃區，緊鄰高雄車站，是第一次釋出土地標售；第六標、第七標土地位於仁武的92期重劃區，也是首次推出。

SAP宣布 全球首座ESG研創中心落腳高雄【聯合報 5/18】
台灣思愛普軟體系統公司（SAP台灣）5月18日宣布在高雄打造全球首座ESG研創中心，助攻重工業轉型永續智慧企業。高雄市長陳其邁表示將積極爭取碳權交易中心設在高雄，碳交易平台不只提供碳權交易，更重要的是協助企業跟國際接軌，尤其面對即將來的CBAM或者美國CCA法案等等對於減碳的要求。

【交易】土地.地上權 上市櫃法人

土地大型交易摘要

上市櫃法人5月份土地.地上權交易為60.18億元，年減33%。最大宗交易案為達利建設以26.17億元得標台肥新竹市D7住一土地（帶建造執照），土地面積超過3,000坪，換算每坪決標單價達82.9萬元。台肥近年積極推動資產活化，未來不動產開發重心將著重在具長期收租效益的商用不動產。

設定地上權交易熱絡，國產署今年第1批國有土地招標設定地上權，共9宗、標脫5宗，標脫率55%，決標權利金總金額超過10億元，其中大安區住三土地為首次公告招標，大將開發以1.33億元得標。

PCB大廠臻鼎科技也以11.12億元標下農業部農田水利署桃園管理處中壢青平段土地地上權，此案基地規模近3,000坪，鄰高鐵桃園站、桃園機場捷運等重要交通樞紐，臻鼎科技預計投資50億元興建樓地板面積約1.4萬坪的綠建築總部大樓。

【交易】辦公.廠辦 上市櫃法人

辦公.廠辦大型交易摘要

上市櫃法人5月辦公.廠辦交易規模達121.11億元、年增383%。觀察交易產品類型，以廠辦最受產業自用青睞，交易區域分布在內科、新莊北側知識產業園區、大汐止經貿園區，值得關注的是預售廠辦佔總廠辦交易的64%，顯示廠辦市場交易旺盛，也擴展到預售市場。

本月最受市場關注的還有新光一號REITs標售案，第一筆新光中山大樓部分樓層，以72.06億元標脫，換算辦公室每坪單價約108萬元，由金地遠實業得標，刷新今年商用不動產單筆交易金額最高紀錄，顯示市區精華商辦仍是高資產投資人關注焦點。

此外，國揚實業在三重推出的國揚數位廠辦，4月取得建照，由於標的近新北產業園區、新莊北側知識產業園區產業廊帶，銷售訊息一釋出，即吸引法人企業搶買，伊雲谷數位科技、和潤企業共計砸下25.53億元購置，此案預計2024年底至2025年初完工。

【交易】工業地產 上市櫃法人

工業地產(工業廠房.工業土地)大型交易摘要

上市櫃法人5月工業地產交易為32.03億元，佔月交易21%，年增48%。本月最大筆交易紀錄落在高雄，為東南水泥標售小港工業區土地，土地面積超過5,000坪，由三地集團所屬高雄客運以8.55億元得標，換算每坪單價15.46萬元，未來將交由母集團開發。

電子代工廠和碩聯合科技因應營運需求，以7.55億元億元向三洋實業取得龜山工業區廠房；相互股份有限公司經法院拍賣，以5.99億元取得新莊化成段土地。
 

【交易】旅館.店面 上市櫃法人

旅館.店面大型交易摘要

上市櫃法人5月旅館.店面交易額為1.52億元，為榮福股份有限公司以1.52億元處分新莊富國段店面，買方為非榮福股份有限公司之關係人。

隨著內需消費動能復甦、加上暑假旅遊旺季即將來臨，商圈人潮及消費力回升，觀光、餐飲、零售業者都蓄勢搶攻商機，店面市場回溫，而具改建議題的透店產品，成為收益型買方資產配置布局重點。