北市商辦Q3價跌量縮 租賃市場相對穩定

依據信義全球資產（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室平均售價在凍漲一年後，開始出現價格修正，從A+至B各等級大樓皆小幅下跌，以商圈來看，除了站前西門商圈的價格落後補漲，其餘商圈也呈現持平及小跌，整體平均價格微幅修正至86.3萬元，毛租金資本化率受惠租金上揚，也微增至2.34%。租賃市場方面，平均租金上漲至2,122元，空置率大幅增加至9.61％，整體而言，辦公市場已出現價跌量縮現象，預估第四季價格會加速修正。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，在外部經濟環境偏空下，第三季辦公市場表現不如預期，包括房地合一稅的新制上路，並未加速買方的購買意願，因此第三季呈現價跌量縮的現象，觀察目前賣方心態也不如上半年強硬，讓價出售的狀況普遍增加，加上總統大選將至，預估第四季在市場自用買方有限情況下，成交價格會出現較明顯的修正。

第三季隨著「國泰置地廣場」完工投入市場，使得整體空置率大幅提高至9.61%，不過從各商圈的表現來看，各地仍是呈現漲跌互現，除了信義世貿商圈空置率提高至16.46%外，像是敦南商圈以及南京四五段商圈空置率仍較前季收斂，因此雖然受新增供給的影響空置率走高，但目前而言，租賃需求未受景氣走緩的影響。另外許多大型租戶也選擇搬遷到松山、南港等新興商圈，由於該地大眾運輸系統完善，也成為內科以外，吸引租戶搬遷的新寵。

新增供給方面，總樓高46層樓的國泰置地廣場於第三季完工釋出，成為台北市指標的A+級辦公大樓，除了低樓層已敲定由微風廣場進駐經營百貨外，其餘6~42樓將對外招租，每層約700坪左右，租金目標上看4000元大關，目前已有富達證券決定率先進駐。「合庫金控中崙大樓」三棟也即將完工，總計約兩萬坪的面積將提供合庫金控及子公司進駐使用，至於合庫空置的辦公大樓，將評估改建、都更、出租等方式予以活化。

租金方面，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，第三季辦公平均租金2,122元，租金持續上揚，其中A+級辦公大樓租金來到2,970元，接近3,000元大關，A級大樓維持在1,862元，B級大樓也維持在1,460元，租金上漲動能僅靠Ａ+級辦公大樓推升，從不同商圈來看，同樣是租金較高的信義世貿商圈及敦南商圈租金仍有小幅上昇，分別來到每坪2,895元及2,084元，租金表現呈現強者恆強的現象。

資本價值方面，第三季由信義世貿商圈帶頭領跌，七月統一國際大樓成交每坪152萬元，新光曼哈頓10月標售辦公室底價135萬元，都顯示A+辦公大樓缺乏上漲動能，使得第三季信義世貿商圈平均售價下降到100.2萬元，另外敦南商圈也從100.3萬元下跌至99.3萬元。不過反觀站前西門商圈，原本第二季售價為69.6萬元，第三季逆勢上漲至71.3萬元，出現落後補漲行情。

內科廠辦方面，平均租金1,172元不變，空置率回升至6.38%，平均售價維持54.9萬元，相較於市區辦公，內科廠辦尚未觀察到價格走跌，租金資本化率也保持在2.56%。其中西湖段空置率2.68％，市場供給量緊俏，平均租金仍維持在1,242元。文德段空置率維持在12.03%，平均租金停滯在1,067元。

北市2015Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）

北市2015Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）