北市辦公續熱 商用不動產找不到悲觀的理由

北市辦公續熱 商用不動產找不到悲觀的理由

2020/1/8

2019年可說是不動產大豐收的一年,建商持續購地衝高土地交易金額,產品規劃也改走為商辦或廠辦,使得辦公室開工量大增,而壽險、金融業對於精華地段釋出的地上權或辦公出手踴躍,願意加價投資比例提高。依據信義全球資產最新統計,台北市辦公室平均售價來到85.4萬元,而在租賃市場表現良好的帶動下,使得空置率持續下降至3%以下,整體來說,台北市商辦持續受市場喜愛,若一有大面積辦公或精華區地上權釋出,將造成搶地掃樓的盛況。

信義全球資產經理王維宏表示,台北市商辦市場深受大型企業熱愛,南山廣場及聯合報大樓釋出不到一年的時間,已達滿租盛況,未來1-3年台北市較無大規模新增供給,而危老都更大樓持續增加,帶動整體商辦市場租金及售價將續漲。中美貿易戰開打快2年,全球產業生態加速重整中,造成許多台商回台設廠,帶動自用型買方需求增加,使得買方結構性轉變,以往少見零售、壽險業購入工業地產,在今年提高投資比例,為整體不動產市場注入千億資金。

從買賣交易來看,2019年辦公買氣依舊熱絡,投資及自用型買方信心大增,北市辦公交易金額明顯增加,信義計畫區也出現難得的辦公釋出,而許多辦公大樓預售案一釋出就出現大型企業掃樓的盛況,每坪交易金額持續創下當地新高。在無新增供給的情況下,北市辦公平均售價微幅上漲到85.4萬元,整體租金資本化率落在2.5%,表現最為亮眼的頂級辦公A+辦公,成長3.6%,平均售價來到135萬元,而B辦受惠於整體辦公上漲的影響,每坪平均售價也上漲至74.1萬元,各商圈都有明顯上漲的趨勢。

租金部分,受惠於新創產業崛起以及跨國企業對台灣投資比重增加,承租大面積的頂級辦公,使得北市租賃市場表現相當搶眼,平均租金上漲至2,302元,空置率已降至3%以下,來到2.61%,而頂級辦公A+租金行情已經超越B級辦公的2倍,平均租金來到3,195元,空置率也大幅下修至2.43%。從各商圈來看,平均租金都有明顯上漲的趨勢,漲幅最為明顯的是松江南京商圈,平均租金上漲至每坪1,917元,另外值得注意的是,南京四五以及站前西門商圈空置率已下降至1%,接近滿租的情況,近期雙子星定案以及未來E1E2都更案,將是持續炒熱站前西門商圈亮點。

內科廠辦方面,內科市場表現相當優秀,第四季出現3筆整棟廠辦交易,又以壽險業整棟購入比例最高,分別是新光人壽以11.25億元買下微米科技大樓以及台灣人壽以18.02億元買下雍和民權大樓。在廠辦市場這麼熱的情形下,內科平均租金上漲至1,184元,空置率下降至3.61%,以西湖段表現最耀眼,空置率下降至1%以下,來到0.65%,售價部分,內科廠辦平均售價52.4萬元,其中仍以西湖段為廠辦之首,平均售價60.1萬元,從年化毛租金資本化率來看,廠辦平均為2.71%,優於商辦的2.5%資本化率。

展望2020年,受惠於新創產業、跨國企業以及都更拆除效益,未來1-3年雖然釋出10棟以上的新大樓,但其中一半皆為業主自用,可供給的物件有限,企業搬遷受限於市場缺貨,北市辦公市場將持續緊縮,租金及售價可望再創新高。在整體景氣回溫的情況下,大型企業對於不動產需求持續提高,而商辦短缺,投資機構可能將資金轉戰精華地區地上權,商用不動產市場沒有悲觀的理由。

北市2019Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2019Q4

2019Q3

2019Q4

2019Q3

商辦平均

85.4

84.7

2.50%

2.51%

A+級辦公

135.0

130.2

2.34%

2.43%

A級辦公

91.2

90.9

2.53%

2.51%

B級辦公

74.1

73.7

2.52%

2.52%

松江南京

82.5

81.9

2.44%

2.40%

信義世貿

100.8

98.7

2.45%

2.50%

南京四五段

73.1

73.1

2.52%

2.48%

站前西門

73.0

73.0

2.78%

2.77%

復興南京

81.3

80.8

2.51%

2.50%

敦北民生

79.6

78.6

2.62%

2.64%

敦南

94.9

94.3

2.37%

2.38%

廠辦平均

52.4

51.9

2.71%

2.73%

內科西湖段

60.1

59.4

2.72%

2.72%

內科文德段

45.8

45.3

2.84%

2.86%

內科舊宗段

43.8

43.8

2.49%

2.54%

資料來源:信義全球資產統計

 

 

北市2019Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2019Q4

2019Q3

2019Q4

2019Q3

商辦平均

2,302

2,280

2.61%

3.19%

A+級辦公

3,195

3,157

2.43%

3.53%

A級辦公

1,966

1,954

2.53%

3.08%

B級辦公

1,560

1,549

2.93%

2.88%

松江南京

1,917

1,875

1.87%

2.49%

信義世貿

3,204

3,159

2.10%

2.94%

南京四五段

1,632

1,615

0.25%

1.91%

站前西門

1,823

1,817

0.97%

1.28%

復興南京

1,927

1,913

1.28%

1.73%

敦北民生

1,945

1,938

4.72%

4.98%

敦南

2,092

2,088

5.58%

5.94%

廠辦平均

1,184

1,180

3.61%

3.91%

內科西湖段

1,359

1,347

0.65%

1.23%

內科文德段

1,083

1,080

5.78%

6.60%

內科舊宗段

910

925

7.46%

6.17%

資料來源:信義全球資產統計

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