北市商辦Q3售價漲勢停歇 租金表現樂觀以待

北市商辦Q3售價漲勢停歇 租金表現樂觀以待

2014/9/29

2014年第三季北市商辦市場售價上漲幅度趨緩,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價為86.0萬元,價格幾乎與前季相差無幾,但漲勢不再,毛租金資本化率也維持在2.32%。租賃市場方面,辦公室空置率因兩棟新完工大樓釋出,空置率回升至7.80%,平均租金也受惠於新大樓訂價普遍提高,平均租金上看2,046元。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,商辦市場在歷經多年的多頭市場後,價格向上的動能明顯不足,第四季主要有松山線通車的利多因素,加上首長選舉接近尾聲,市場態勢逐漸明朗化,商辦買賣交易量預估會逐漸回穩,但價格部分仍震盪盤整,除少數個案可能逆勢創新高外,交易目前偏向買方市場,價格可能有下修的壓力。

第三季辦公室空置率普遍落底回升,多數商圈空置率已結束下降,僅南京四五段商圈及敦北民生商圈空置率分別下修至4.36%及7.06%,顯示松山線通車之前,週邊辦公商圈仍是明顯受惠。復興南京商圈因為宏盛國際金融中心的完工,使得空置率大幅提升至13.5%。另外敦南商圈也因富邦人壽敦南大樓完工,同樣提升至8.55%。

北市整體空置率明顯上升至7.80%,其中A+級辦公空置率上升至15.43%,但A級辦公室空置率則下修至4.22%,B級辦公空置下修至4.43%。A級以下辦公市場空置率仍為收斂,顯示使用需求強勁,但在A+級大樓空置率大幅增加情況下,空置率則呈現走升,預期未來半年仍會面臨新大樓陸續完工的挑戰。

租金方面,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,第三季辦公平均租金2,046元,租金上調的力道加大,各等級大樓租金都有上漲的情況,其中以A+級辦公大樓調幅最大,來到2,908元,A級大樓為1,834元,B級大樓為1,458元。各商圈來看,除了復興南京商圈外,則是信義世貿商圈及敦南商圈的租金有明顯的增長,分別上升為2,800元及2,035元。

資本價值方面,第二季平均售價停在86.0萬元,漲勢已不復見,幾乎維持與前季相同,但也未見到價格向下修正的情況,售價目前進入盤整的階段。因此在租金上升的前提下,毛租金資本化率也罕見的回升至2.32%,擺脫不斷縮水的微利化現象。

內科廠辦方面,整體而言,變化並不大。平均租金微增至1,166元,空置率則下修至8.07%,去化情況良好,平均售價上漲至53.4萬元,內科廠辦也出現漲幅收斂的情況,租金資本化率維持在2.62%。其中西湖段空置率下降至4.34%,平均租金小漲至1,242元,文德段空置率下降至13.76%,平均租金維持在1,051元。

展望未來,第四季有幾宗重量級案件,如「宏盛國際金融中心」及「駿馬一號」REITs、內湖五期「V-PARK」等標的處分出售,可望炒熱年底的市場氣氛,預估第四季交易量將逐步增大。至於租賃市場方面,依商業處統計顯示,設址於台北市的公司行號達22萬2,487家,較去年同期的21萬7,861家增加4,626家,已呈現連30個月遞增走勢,亦創近7年來新高,外國公司在台設立家數,也從5月的4,428家,成長至4,491家,租賃需求穩定成長。

 

北市2014Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2014Q3

2014Q2

2014Q3

2014Q2

商辦平均

2,046

2,010

7.80%

6.21%

A+級大樓

2,908

2,863

15.43%

9.19%

A級純辦

1,834

1,822

4.22%

4.99%

B級純辦

1,458

1,452

4.43%

4.87%

松江南京

1,614

1,614

3.15%

2.81%

信義世貿

2,800

2,757

9.88%

9.04%

南京四五段

1,518

1,506

4.36%

5.23%

站前西門

1,729

1,729

5.46%

5.28%

復興南京

1,791

1,624

13.50%

3.43%

敦北民生

1,847

1,834

7.06%

7.16%

敦南

2,035

1,973

8.55%

5.92%

廠辦平均

1,166

1,162

8.07%

8.56%

內科西湖段

1,242

1,234

4.34%

4.68%

內科文德段

1,051

1,053

13.76%

14.48%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

 

北市2014Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2014Q3

2014Q2

2014Q3

2014Q2

商辦平均

86.0

85.9

2.32%

2.31%

A+級大樓

136.0

136.0

2.28%

2.24%

A級純辦

92.3

92.2

2.35%

2.33%

B級純辦

75.4

75.2

2.31%

2.30%

松江南京

82.5

82.5

2.34%

2.34%

信義世貿

101.5

101.3

2.25%

2.23%

南京四五段

75.4

75.4

2.24%

2.24%

站前西門

69.5

69.5

2.77%

2.77%

復興南京

81.8

81.9

2.30%

2.30%

敦北民生

79.7

79.2

2.45%

2.43%

敦南

100.1

100.1

2.18%

2.14%

廠辦平均

53.4

53.0

2.62%

2.63%

內科西湖段

59.8

59.3

2.49%

2.50%

內科文德段

43.7

43.5

2.89%

2.91%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

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