北市商辦Q3售價漲勢停歇 租金表現樂觀以待

2014年第三季北市商辦市場售價上漲幅度趨緩，依據信義全球資產（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室平均售價為86.0萬元，價格幾乎與前季相差無幾，但漲勢不再，毛租金資本化率也維持在2.32%。租賃市場方面，辦公室空置率因兩棟新完工大樓釋出，空置率回升至7.80％，平均租金也受惠於新大樓訂價普遍提高，平均租金上看2,046元。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，商辦市場在歷經多年的多頭市場後，價格向上的動能明顯不足，第四季主要有松山線通車的利多因素，加上首長選舉接近尾聲，市場態勢逐漸明朗化，商辦買賣交易量預估會逐漸回穩，但價格部分仍震盪盤整，除少數個案可能逆勢創新高外，交易目前偏向買方市場，價格可能有下修的壓力。

第三季辦公室空置率普遍落底回升，多數商圈空置率已結束下降，僅南京四五段商圈及敦北民生商圈空置率分別下修至4.36%及7.06%，顯示松山線通車之前，週邊辦公商圈仍是明顯受惠。復興南京商圈因為宏盛國際金融中心的完工，使得空置率大幅提升至13.5%。另外敦南商圈也因富邦人壽敦南大樓完工，同樣提升至8.55%。

北市整體空置率明顯上升至7.80％，其中A+級辦公空置率上升至15.43％，但A級辦公室空置率則下修至4.22%，B級辦公空置下修至4.43％。A級以下辦公市場空置率仍為收斂，顯示使用需求強勁，但在A+級大樓空置率大幅增加情況下，空置率則呈現走升，預期未來半年仍會面臨新大樓陸續完工的挑戰。

租金方面，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，第三季辦公平均租金2,046元，租金上調的力道加大，各等級大樓租金都有上漲的情況，其中以A+級辦公大樓調幅最大，來到2,908元，A級大樓為1,834元，B級大樓為1,458元。各商圈來看，除了復興南京商圈外，則是信義世貿商圈及敦南商圈的租金有明顯的增長，分別上升為2,800元及2,035元。

資本價值方面，第二季平均售價停在86.0萬元，漲勢已不復見，幾乎維持與前季相同，但也未見到價格向下修正的情況，售價目前進入盤整的階段。因此在租金上升的前提下，毛租金資本化率也罕見的回升至2.32%，擺脫不斷縮水的微利化現象。

內科廠辦方面，整體而言，變化並不大。平均租金微增至1,166元，空置率則下修至8.07%，去化情況良好，平均售價上漲至53.4萬元，內科廠辦也出現漲幅收斂的情況，租金資本化率維持在2.62%。其中西湖段空置率下降至4.34％，平均租金小漲至1,242元，文德段空置率下降至13.76%，平均租金維持在1,051元。

展望未來，第四季有幾宗重量級案件，如「宏盛國際金融中心」及「駿馬一號」REITs、內湖五期「V-PARK」等標的處分出售，可望炒熱年底的市場氣氛，預估第四季交易量將逐步增大。至於租賃市場方面，依商業處統計顯示，設址於台北市的公司行號達22萬2,487家，較去年同期的21萬7,861家增加4,626家，已呈現連30個月遞增走勢，亦創近7年來新高，外國公司在台設立家數，也從5月的4,428家，成長至4,491家，租賃需求穩定成長。

北市2014Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）

北市2014Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）