第三季北市商辦市場租金凍漲,售價卻創一年以來最大漲幅。依據全球資產管理公司(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價走升至79.5萬元,逼近80萬元大關,平均租金則維持在1,977元,今年以來租金紋風不動,毛租金資本化率跌至2.45%,辦公室空置率則下修至8.42%,由於商辦售價頻創新高,使得賣方獲利了結的出售意願來到近期的新高。
全球資產管理公司總經理柯宏安指出,商辦市場第三季出現看回不回的現象,隨著全球經濟走勢趨穩,加上歐洲等主要經濟體展望轉向樂觀,使得原本預期需求走弱的商用不動產,市況並未明顯下滑,企業自用需求仍在。此外,實價登錄今年以來揭露許多商辦成交單價頻頻創下區域新高,使得平均售價第三季明顯走升,不過租賃市場則表現淡定,平均租金幾乎紋風不動。
第三季辦公室空置率小幅收斂,其中平價辦公表現較佳,整體空置率從第二季的8.66%下降至8.42%。A+級辦公空置率從13.46%增加至13.71%,A級辦公室空置率從6.86%下修至6.72%,B級辦公空置率由6.32%明顯下修至5.55%,其中B級辦公室空置收斂幅度最大。從不同商圈來看,空置率表現不一,南京四五段商圈及復興南京商圈空置率有明顯下降,分別降至7.47及%5.10%,推論可能是南京東路沿線捷運路面施工接近尾聲,因此出租情況有所改善,而其他商圈則多是持平甚至小幅回升。
租金方面,依據全球資產最新統計,第三季辦公平均租金1,977元,租金表現連續兩季持平,僅南京四五段商圈有落後補漲的情況,租金上升至1,483元。售價方面,由於中小商辦交易熱絡,第三季平均售價續漲至79.5萬元,上漲幅度為近一年來新高,各商圈普遍呈現上漲情況,其中松江南京商圈及復興南京商圈的上漲幅度較大,松江南京商圈第三季上漲至76.9萬元,復興南京商圈則上升至每坪75.1萬元。
內科廠辦方面,平均租金維持在1,159元,租金表現平平,空置率則回升至11.44%,平均售價上漲至51萬元,內科廠辦價格漲幅與市區辦公齊步,租金資本化率落至2.73%。其中西湖段空置率為8.71%,平均租金維持在1,233元,文德段空置率則維持在15.58%,平均租金維持在1,046元。
展望未來,接下來第四季是商辦市場的傳統旺季,不論是自用型的企業搬遷拓點,或是投資型買方的年底關帳行情,預期買氣可望優於第三季,加上壽險業陸續回到商辦市場,可望帶動整體市場向上。至於租賃市場方面,依台北市商業處統計資料顯示,設址於台北市公司行號家數達21萬7,861家,較7月底增加279家,也較去年同期的淨增加3,429家,已呈現連19個月遞增走勢,租賃需求仍穩健成長,但由於歐美企業在台拓點仍保守,因此A+級辦公租金展望持平。
北市2013Q3商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2013Q3 |
2013Q2 |
2013Q3 |
2013Q2 |
|
商辦平均 |
1,977 |
1,976 |
8.42% |
8.66% |
A+級大樓 |
2,826 |
2,828 |
13.71% |
13.46% |
A級純辦 |
1,782 |
1,777 |
6.72% |
6.86% |
B級純辦 |
1,433 |
1,431 |
5.55% |
6.32% |
松江南京 |
1,585 |
1,585 |
5.41% |
5.34% |
信義世貿 |
2,676 |
2,674 |
13.65% |
13.53% |
南京四五段 |
1,483 |
1,472 |
7.47% |
9.82% |
站前西門 |
1,721 |
1,716 |
6.03% |
6.05% |
復興南京 |
1,614 |
1,610 |
5.10% |
6.22% |
敦北民生 |
1,803 |
1,806 |
8.66% |
8.53% |
敦南 |
2,003 |
2,003 |
6.55% |
6.70% |
廠辦平均 |
1,159 |
1,159 |
11.44% |
11.14% |
內科西湖段 |
1,233 |
1,233 |
8.71% |
8.46% |
內科文德段 |
1,046 |
1,046 |
15.58% |
15.20% |
資料來源:全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)
北市2013Q3商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2013Q3 |
2013Q2 |
2013Q3 |
2013Q2 |
|
商辦平均 |
79.5 |
77.8 |
2.45% |
2.50% |
A+級大樓 |
132.9 |
132.9 |
2.27% |
2.29% |
A級純辦 |
85.5 |
83.5 |
2.46% |
2.51% |
B級純辦 |
69.0 |
67.3 |
2.48% |
2.53% |
松江南京 |
76.9 |
74.4 |
2.45% |
2.54% |
信義世貿 |
97.2 |
96.2 |
2.22% |
2.24% |
南京四五段 |
68.1 |
67.0 |
2.46% |
2.47% |
站前西門 |
66.9 |
65.3 |
2.86% |
2.92% |
復興南京 |
75.1 |
72.7 |
2.49% |
2.56% |
敦北民生 |
74.4 |
74.1 |
2.59% |
2.61% |
敦南 |
92.0 |
89.8 |
2.29% |
2.34% |
廠辦平均 |
51.0 |
49.8 |
2.73% |
2.79% |
內科西湖段 |
56.8 |
55.1 |
2.60% |
2.68% |
內科文德段 |
42.2 |
41.6 |
2.97% |
3.02% |
資料來源:全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)