北市商辦Q2緩步走揚 空置率止昇反降
北市商辦Q2緩步走揚 空置率止昇反降
第二季北市商辦市場壽險近乎缺席狀況下，交易價格仍緩步走揚。依據全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室平均售價由第一季的每坪77.4萬元，微幅上漲至77.8萬元，平均租金維持在1,976元，毛租金資本化率最終落在2.50%，辦公室空置率則下修至8.66％，在經濟大環境未明顯轉壞前，辦公室需求第二季仍有穩定去化。
全球資產管理公司總經理柯宏安指出，全球經濟景氣從年初的樂觀，到年中已轉向保守謹慎，加上美國拋出QE退場的風向球後，使得全球金融市場及游資出現信心危機，表現不如年初穩健，台灣於近期兩會協商中正式簽署海峽兩岸服務貿易協定，成為ECFA上路後最大幅度的開放進展，對台灣商用不動產市場預估將是利多於弊，但目前仍視立法院的最終審查結果而定。
第二季台北市辦公市場，僅有大直的全聯企業總部大樓完工，但該大樓屬於全聯企業自用，對市場影響有限，使得整體空置率小幅回落，預計今年內還有南京東路的宏盛辦公大樓及松江路的聯邦育樂大樓兩棟指標大樓完工釋出，未來較大的辦公室完工潮將集中在2014年之後陸續釋出。
本季辦公室空置率普遍呈現收斂，平均從第一季的9.13％下降至8.66％。A+級辦公空置率從14.53％下修至13.46％，A級辦公室空置率從7.18%下修至6.86%，B級辦公空置率由6.41%下修至6.32％，其中A+級辦公室空置收斂幅度最大。從不同商圈來看，空置率也普遍下降，僅有復興南京商圈空置率有小幅增加，由5.73%上升至6.22%，而站前西門商圈及松江南京商圈則是第二季下降較明顯的商圈，分別降到6.05%及5.34%。
租金方面，依據全球資產統計，第二季辦公平均租金1,976元，租金表現持平，各商圈間並無明顯波動。售價方面，由於中小商辦交易熱絡，第二季平均售價續漲至77.8萬元，其中信義世貿商圈及松江南京商圈漲幅較大，信義世貿商圈第二季上漲至每坪96.2萬元，松江南京商圈則上升至每坪74.4萬元。
在投資市場方面，壽險業雖然在5月份開始解禁，但僅有三商美邦人壽以自用目的買進環球世貿大樓及時代金融廣場的部分樓層的案例，合計交易金額約14億元，其餘壽險業投資付之闕如，與去年同期壽險業投資222億元相比，今年壽險業可說近乎缺席。因此第二季商用不動產大型交易僅133億元，較第一季240億元呈現明顯下滑。
內科廠辦方面，平均租金則小幅上升至1,159元，但空置率也回升至11.14%，平均售價上漲至49.8萬元，內科廠辦價格仍持續上漲，租金資本化率落至2.79%。其中西湖段空置率為8.46％，平均租金上漲至1,233元，文德段空置率則維持在15.20％，平均租金維持在1,046元。
展望未來，雖然壽險業在第二季近乎缺席，但由於住宅市場交易熱絡，也帶動中小商辦市場呈現量增價揚的現象。未來受到QE退場的雜音不斷，預估第三季可能維持相同市況或小幅降溫。至於租賃市場方面，依台北市商業處統計資料顯示，台北市設立公司行號家數達21萬7,039家，較去年同期淨增加2,933家，已呈現連16個月遞增走勢，亦創近4年來新高，辦公需求則視下半年總體經濟是否出現轉折，惟年底可能再有新供給量釋出，恐使空置率轉趨向上。
北市2013Q2商辦及廠辦大樓租賃市場統計
|
租賃市場 |
平均租金（元/坪） |
平均空置率（％） |
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|
2013Q2 |
2013Q1 |
2013Q2 |
2013Q1 |
|
|
商辦平均 |
1,976 |
1,975 |
8.66% |
9.13% |
|
A+級大樓 |
2,828 |
2,828 |
13.46% |
14.53% |
|
A級純辦 |
1,777 |
1,775 |
6.86% |
7.18% |
|
B級純辦 |
1,431 |
1,432 |
6.32% |
6.41% |
|
松江南京 |
1,585 |
1,574 |
5.34% |
6.80% |
|
信義世貿 |
2,674 |
2,674 |
13.53% |
13.69% |
|
南京四五段 |
1,472 |
1,476 |
9.82% |
10.49% |
|
站前西門 |
1,716 |
1,716 |
6.05% |
7.71% |
|
復興南京 |
1,610 |
1,610 |
6.22% |
5.73% |
|
敦北民生 |
1,806 |
1,806 |
8.53% |
9.06% |
|
敦南 |
2,003 |
2,003 |
6.70% |
6.74% |
|
廠辦平均 |
1,159 |
1,151 |
11.14% |
10.96% |
|
內科西湖段 |
1,233 |
1,224 |
8.46% |
8.17% |
|
內科文德段 |
1,046 |
1,041 |
15.20% |
15.21% |
資料來源：全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）
北市2013Q2商辦及廠辦大樓買賣市場統計
|
買賣市場 |
平均售價（萬元/坪） |
年化毛租金資本化率（％） |
||
|
2013Q2 |
2013Q1 |
2013Q2 |
2013Q1 |
|
|
商辦平均 |
77.8 |
77.4 |
2.50% |
2.51% |
|
A+級大樓 |
132.9 |
132.9 |
2.29% |
2.29% |
|
A級純辦 |
83.5 |
82.6 |
2.51% |
2.54% |
|
B級純辦 |
67.3 |
67.1 |
2.53% |
2.54% |
|
松江南京 |
74.4 |
73.1 |
2.54% |
2.57% |
|
信義世貿 |
96.2 |
94.5 |
2.24% |
2.28% |
|
南京四五段 |
67.0 |
67.0 |
2.47% |
2.48% |
|
站前西門 |
65.3 |
65.3 |
2.92% |
2.92% |
|
復興南京 |
72.7 |
72.4 |
2.56% |
2.57% |
|
敦北民生 |
74.1 |
74.1 |
2.61% |
2.61% |
|
敦南 |
89.8 |
89.3 |
2.34% |
2.36% |
|
廠辦平均 |
49.8 |
48.9 |
2.79% |
2.83% |
|
內科西湖段 |
55.1 |
54.2 |
2.68% |
2.71% |
|
內科文德段 |
41.6 |
40.7 |
3.02% |
3.07% |
資料來源：全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）
壽險業近年投資商用不動產金額
壽險業近年投資商用不動產金額
|
時 間 |
全體 (億元) |
壽險業 (億元) |
壽險佔比(%) |
|
|
2011年 |
1~6月 |
482.5 |
103.2 |
21.4% |
|
7~12月 |
1,075.5 |
507.1 |
47.1% |
|
|
2012年 |
1~6月 |
419.1 |
222.2 |
53.0% |
|
7~12月 |
780.7 |
453.7 |
58.1% |
|
|
2013年 |
1~6月** |
373.6 |
14.1 |
3.8% |
** 2013年數據統計至2013年6月25日
備註：商用不動產統計不包含土地、地上權、容積等交易
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