第一季北市商辦市場回神,擺脫前季的溫脫,交易價量俱揚。依據全球資產管理公司(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價小幅回溫,售價由第四季的每坪77.1萬元,微幅上漲至77.4萬元,平均租金也上漲至1,975元,毛租金資本化率最終維持在2.51%,守住2.5%大關。辦公室空置率則連續兩季回升向上至9.13%。
全球資產管理公司總經理柯宏安指出,隨著全球經濟前景轉向復甦,2013年商辦市場擺脫去年第四季的疲軟,呈現回春的跡象,往年第一季因農曆春節緣故,通常為交易的淡季,但金蛇年則從春節前到年後都維持溫熱,因此成交價格而有緩步向上的情形,不過租賃市場表現相對淡定,空置率也逐步升高。
第一季北市辦公平均空置率為9.13%,空置率反彈向上。辦公大樓新增供給的部份,遠雄金融中心(A1)於本季完工啟用,其中高樓層為遠雄集團自用,另外釋出約一萬餘坪對外招租,另外台灣人壽保險的總部大樓也於本季完工啟用,目前以台壽保內部自用為主。預計今年內可能還有南京東路的宏盛辦公大樓(捷四)及松江路的聯邦育樂大樓(捷八)可能完工釋出。
本季A級辦公室空置率收斂情況較佳,從前一季的7.45%下降至7.18%。A+級辦公空置率由於遠雄金融中心完工釋出,空置率則從12.49%回升至14.53%。B級辦公空置率由5.94%回升至6.41%。從不同商圈來看,信義世貿商圈及南京四五段商圈空置率有較顯著的增加,而復興南京商圈及敦北民生商圈則是趨向收斂。
租金方面,依據全球資產統計,第一季辦公平均租金1,975元,其中A+級大樓平均租金為2,828元,A級大樓1,775元,B級大樓1,432元,整體租金水準受到新完工大樓的租金訂價較高的緣故,因此平均租金由前季的1,953元上漲至1,975元。但目前而言,租賃需求仍以各大樓之間搬遷為主,新增需求較少。從各商圈來看,敦南商圈重新回到2,000元以上的平均租金水準,其餘商圈租金變動並不明顯。
內科廠辦方面,平均租金則維持在1,151元,但空置率則回升至10.96%,平均售價也上漲至48.9萬元,內科廠辦價格仍穩定成長,租金資本化率落至2.83%。其中西湖段空置率為8.17%,平均租金維持在1,224元,文德段空置率則小降至15.21%,平均租金維持在1,041元。
展望未來,在買賣市場方面,原本預期今年價格可能出現修正,但由於市場回復熱絡,因此價格似乎並未走跌,三月開始標售案件紛紛回籠,拉抬投資買氣,預估第二季市場熱度可望維持不墜。至於租賃市場方面,台北市公司登記家數仍持續正成長,1、2月份共吸引2,035家公司及商號至台北市設籍投資,較去年同期約成長11.9%,在景氣沒有轉壞的情況下,第二季辦公需求可望穩步增加。
北市2013Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2013Q1 |
2012Q4 |
2013Q1 |
2012Q4 |
|
商辦平均 |
1,975 |
1,953 |
9.13% |
8.37% |
A+級大樓 |
2,828 |
2,815 |
14.53% |
12.49% |
A級純辦 |
1,775 |
1,771 |
7.18% |
7.45% |
B級純辦 |
1,432 |
1,431 |
6.41% |
5.94% |
松江南京 |
1,574 |
1,574 |
6.80% |
6.59% |
信義世貿 |
2,674 |
2,644 |
13.69% |
10.86% |
南京四五段 |
1,476 |
1,471 |
10.49% |
9.20% |
站前西門 |
1,716 |
1,716 |
7.71% |
7.49% |
復興南京 |
1,610 |
1,613 |
5.73% |
6.06% |
敦北民生 |
1,806 |
1,808 |
9.06% |
9.37% |
敦南 |
2,003 |
1,994 |
6.74% |
6.82% |
廠辦平均 |
1,151 |
1,149 |
10.96% |
10.28% |
內科西湖段 |
1,224 |
1,222 |
8.17% |
5.90% |
內科文德段 |
1,041 |
1,041 |
15.21% |
16.78% |
資料來源:全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)
北市2013Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2013Q1 |
2012Q4 |
2013Q1 |
2012Q4 |
|
商辦平均 |
77.4 |
77.1 |
2.51% |
2.52% |
A+級大樓 |
132.9 |
131.7 |
2.29% |
2.31% |
A級純辦 |
82.6 |
82.1 |
2.54% |
2.55% |
B級純辦 |
67.1 |
67.2 |
2.54% |
2.54% |
松江南京 |
73.1 |
72.8 |
2.57% |
2.58% |
信義世貿 |
94.5 |
94.6 |
2.28% |
2.26% |
南京四五段 |
67.0 |
66.3 |
2.48% |
2.51% |
站前西門 |
65.3 |
65.4 |
2.92% |
2.91% |
復興南京 |
72.4 |
71.7 |
2.57% |
2.59% |
敦北民生 |
74.1 |
73.7 |
2.61% |
2.64% |
敦南 |
89.3 |
89.3 |
2.36% |
2.36% |
廠辦平均 |
48.9 |
48.2 |
2.83% |
2.86% |
內科西湖段 |
54.2 |
53.4 |
2.71% |
2.75% |
內科文德段 |
40.7 |
40.6 |
3.07% |
3.08% |
資料來源:全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)