北市商辦Q1回神 平均售價不跌反漲

北市商辦Q1回神 平均售價不跌反漲

2013/3/21

第一季北市商辦市場回神,擺脫前季的溫脫,交易價量俱揚。依據全球資產管理公司(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價小幅回溫,售價由第四季的每坪77.1萬元,微幅上漲至77.4萬元,平均租金也上漲至1,975元,毛租金資本化率最終維持在2.51%,守住2.5%大關。辦公室空置率則連續兩季回升向上至9.13%。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出,隨著全球經濟前景轉向復甦,2013年商辦市場擺脫去年第四季的疲軟,呈現回春的跡象,往年第一季因農曆春節緣故,通常為交易的淡季,但金蛇年則從春節前到年後都維持溫熱,因此成交價格而有緩步向上的情形,不過租賃市場表現相對淡定,空置率也逐步升高。

第一季北市辦公平均空置率為9.13%,空置率反彈向上。辦公大樓新增供給的部份,遠雄金融中心(A1)於本季完工啟用,其中高樓層為遠雄集團自用,另外釋出約一萬餘坪對外招租,另外台灣人壽保險的總部大樓也於本季完工啟用,目前以台壽保內部自用為主。預計今年內可能還有南京東路的宏盛辦公大樓(捷四)及松江路的聯邦育樂大樓(捷八)可能完工釋出。

本季A級辦公室空置率收斂情況較佳,從前一季的7.45%下降至7.18%。A+級辦公空置率由於遠雄金融中心完工釋出,空置率則從12.49%回升至14.53%。B級辦公空置率由5.94%回升至6.41%。從不同商圈來看,信義世貿商圈及南京四五段商圈空置率有較顯著的增加,而復興南京商圈及敦北民生商圈則是趨向收斂。

租金方面,依據全球資產統計,第一季辦公平均租金1,975元,其中A+級大樓平均租金為2,828元,A級大樓1,775元,B級大樓1,432元,整體租金水準受到新完工大樓的租金訂價較高的緣故,因此平均租金由前季的1,953元上漲至1,975元。但目前而言,租賃需求仍以各大樓之間搬遷為主,新增需求較少。從各商圈來看,敦南商圈重新回到2,000元以上的平均租金水準,其餘商圈租金變動並不明顯。

內科廠辦方面,平均租金則維持在1,151元,但空置率則回升至10.96%,平均售價也上漲至48.9萬元,內科廠辦價格仍穩定成長,租金資本化率落至2.83%。其中西湖段空置率為8.17%,平均租金維持在1,224元,文德段空置率則小降至15.21%,平均租金維持在1,041元。

展望未來,在買賣市場方面,原本預期今年價格可能出現修正,但由於市場回復熱絡,因此價格似乎並未走跌,三月開始標售案件紛紛回籠,拉抬投資買氣,預估第二季市場熱度可望維持不墜。至於租賃市場方面,台北市公司登記家數仍持續正成長,1、2月份共吸引2,035家公司及商號至台北市設籍投資,較去年同期約成長11.9%,在景氣沒有轉壞的情況下,第二季辦公需求可望穩步增加。

 

北市2013Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2013Q1

2012Q4

2013Q1

2012Q4

商辦平均

1,975

1,953

9.13%

8.37%

A+級大樓

2,828

2,815

14.53%

12.49%

A級純辦

1,775

1,771

7.18%

7.45%

B級純辦

1,432

1,431

6.41%

5.94%

松江南京

1,574

1,574

6.80%

6.59%

信義世貿

2,674

2,644

13.69%

10.86%

南京四五段

1,476

1,471

10.49%

9.20%

站前西門

1,716

1,716

7.71%

7.49%

復興南京

1,610

1,613

5.73%

6.06%

敦北民生

1,806

1,808

9.06%

9.37%

敦南

2,003

1,994

6.74%

6.82%

廠辦平均

1,151

1,149

10.96%

10.28%

內科西湖段

1,224

1,222

8.17%

5.90%

內科文德段

1,041

1,041

15.21%

16.78%

資料來源:全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)

 

北市2013Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2013Q1

2012Q4

2013Q1

2012Q4

商辦平均

77.4

77.1

2.51%

2.52%

A+級大樓

132.9

131.7

2.29%

2.31%

A級純辦

82.6

82.1

2.54%

2.55%

B級純辦

67.1

67.2

2.54%

2.54%

松江南京

73.1

72.8

2.57%

2.58%

信義世貿

94.5

94.6

2.28%

2.26%

南京四五段

67.0

66.3

2.48%

2.51%

站前西門

65.3

65.4

2.92%

2.91%

復興南京

72.4

71.7

2.57%

2.59%

敦北民生

74.1

73.7

2.61%

2.64%

敦南

89.3

89.3

2.36%

2.36%

廠辦平均

48.9

48.2

2.83%

2.86%

內科西湖段

54.2

53.4

2.71%

2.75%

內科文德段

40.7

40.6

3.07%

3.08%

資料來源:全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)

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