Q2油電雙漲 北市商辦跟著漲

Q2油電雙漲 北市商辦跟著漲

2012/6/19

第二季受到油電雙漲及通貨膨脹的壓力,辦公室平均租金及售價表現雙雙上揚,也讓投報率順利Hold住2.5%關卡,未再持續下滑。全球資產管理公司(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室第二季平均售價上漲至76.3萬元/坪,平均租金也上漲至1,943元/坪,使得毛租金資本化率僅微幅下滑,維持在2.54%。在無新增供給之下,空置率亦下降至8.89%,連續七季收斂表現。內科廠辦方面,平均租金仍維持在1,155元,空置率則回升至12.34%,平均售價也上漲至47.3萬元,投報率跌破3%落至2.93%。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出,歐債危機的惡化及台灣證所稅法案的爭議,成為第二季的市場關注焦點,原本預期全球景氣能在第二季落底反彈,但目前看來變數仍多,連帶也使整體資本市場表現疲弱,在景氣復甦不明確的前提下,市場預估央行將暫時不會升息。另外第二季可能受到油電雙漲的壓力,加上新增供給量有限,使得本季辦公室平均租金及售價呈現雙雙上揚的結果,也讓本季的年化毛租金資本化率可維持在2.54%的水準,守住2.5%大關。

第二季辦公平均空置率為8.89%,下修至9%以下,空置率可說已回復至金融海嘯前的健康水準。從不同等級大樓來看,本季B級辦公室空置率收斂情況較佳,從前一季的7.93%下降至7.10%,已與A級辦公空置率7.17%水準十分接近。廠辦方面,西湖段因有洲子街萬國科技大樓完工,空置率回升至7.85%,文德段空置率則小降至19.13%。從各商圈分析,多數辦公商圈都呈現空置率下降格局,只有敦北民生商圈因海基會在4月份正式搬遷至大直,因此空置率走高至10.99%,幾乎追平信義世貿商圈的11.98%水準。平均空置率最低的商圈近期罕見由松江南京商圈掄魁(5.56%),復興南京商圈則以5.96%緊追在後,敦南商圈則落至第三名(6.36%)。空置率較高的信義世貿商圈(11.98%)本季空置率也都有明顯的收斂。

租金方面,依據全球資產統計,第二季辦公平均租金1,943元,其中A+級大樓2,798元,A級大樓1,761元,B級大樓1,425元,由於空置率已下降至9%以下的水準,有利辦公租金的調漲,因此各等級大樓本季租金齊揚,其中A+級辦公大樓,如台北101等地標大樓,成交租金已上看四千元,也推動本季平均租金有較明顯的漲幅。

辦公大樓新增供給的部份,上半年截至目前暫無新大樓釋出,但預計下半年將釋出的大樓達四棟,其中兩棟屬於捷運共構大樓。農會聯開大樓(捷三)位於信義路三段,預計興建地上15樓,地下4樓,釋出出租面積約2900坪。將捷聯開大樓(捷九)位於松江路,預計興建地上17樓、地下6樓,扣除部分自用之外,釋出出租面積約3500坪。另外也有兩棟企業總部大樓完工,遠雄金融中心(A1)位於松高路,預計興建地上32樓、地下4樓,未來將成為信義計畫區第二高樓,並作為遠雄集團的企業總部大樓,扣除自用之外,預計將釋出出租面積約1萬餘坪。台灣人壽總部大樓位於中山北路二段,預計興建地上12樓,地下4樓,未來將全數作為企業自用。

在投資市場方面,第二季商用不動產大型交易,截至目前累計金額約202億元,整體市況呈現先冷後熱的情形,上半年沉寂已久的法人投資,5月下旬陸續出現大型交易的轉手案例,單月交易金額也創下今年新高。辦公室交易案例方面,銀行積極處分非核心資產,如渣打銀行建國大樓以5.3億元出售予沛謙公司、安泰銀行大安大樓部分樓層則以10.1億元出售予友傳科技及德恩富科技。台灣人壽則以4.42億元買下壽德大樓部分樓層持續整合,而志哲投資也以1.89億元購入首都銀行大樓部分樓層。工業廠辦的部份,英利生公司以3.75億元購入西湖段的長虹NASDAK大樓的部分樓層。太子土城廠則由國泰人壽以43.9億元法拍取得,未來將作為倉儲中心自用。

零售商場方面,中信人壽首宗不動產投資以6.86億元購入了南京東路五段的銀行店面。富邦人壽則以19.39億元取得出租給瑜伽業者的太平洋敦南商業大樓,由於租金資本化率已逼近金管會對壽險業者的最低要求,也凸顯目前壽險業者資金過剩又苦無投資管道的市場現狀。另外較罕見的旅館交易方面,本季則有老牌的華國大飯店及深坑假日飯店分別以46億元及18.8億元分別出售給台灣人壽及海灣科技公司,並回租給原本的經營團隊,租金資本化率預估約3%。

 

北市2012Q2純辦及廠辦大樓行情

 

租賃市場

買賣市場

平均租金

平均空置率

平均售價

年化毛租金資本化率

商辦平均

1,943

8.89%

76.3

2.54%

A+級大樓

2,798

13.20%

131.7

2.31%

A級純辦

1,761

7.17%

81.1

2.57%

B級純辦

1,425

7.10%

66.5

2.55%

松江南京

1,534

5.56%

72.5

2.55%

信義世貿

2,626

11.98%

94.3

2.23%

南京四五段

1,471

10.12%

66.0

2.51%

站前西門

1,707

8.06%

62.2

3.03%

復興南京

1,613

5.96%

71.6

2.60%

敦北民生

1,792

10.99%

73.4

2.65%

敦南

1,986

6.36%

89.2

2.35%

廠辦平均

1,155

12.33%

47.3

2.93%

內科西湖段

1,224

7.85%

51.9

2.83%

內科文德段

1,050

19.13%

40.2

3.13%

資料來源:全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)
 

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