Q2油電雙漲 北市商辦跟著漲

第二季受到油電雙漲及通貨膨脹的壓力，辦公室平均租金及售價表現雙雙上揚，也讓投報率順利Hold住2.5％關卡，未再持續下滑。全球資產管理公司（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室第二季平均售價上漲至76.3萬元/坪，平均租金也上漲至1,943元/坪，使得毛租金資本化率僅微幅下滑，維持在2.54%。在無新增供給之下，空置率亦下降至8.89％，連續七季收斂表現。內科廠辦方面，平均租金仍維持在1,155元，空置率則回升至12.34%，平均售價也上漲至47.3萬元，投報率跌破3%落至2.93%。

全球資產管理公司總經理柯宏安指出，歐債危機的惡化及台灣證所稅法案的爭議，成為第二季的市場關注焦點，原本預期全球景氣能在第二季落底反彈，但目前看來變數仍多，連帶也使整體資本市場表現疲弱，在景氣復甦不明確的前提下，市場預估央行將暫時不會升息。另外第二季可能受到油電雙漲的壓力，加上新增供給量有限，使得本季辦公室平均租金及售價呈現雙雙上揚的結果，也讓本季的年化毛租金資本化率可維持在2.54％的水準，守住2.5％大關。

第二季辦公平均空置率為8.89%，下修至9％以下，空置率可說已回復至金融海嘯前的健康水準。從不同等級大樓來看，本季B級辦公室空置率收斂情況較佳，從前一季的7.93％下降至7.10％，已與A級辦公空置率7.17％水準十分接近。廠辦方面，西湖段因有洲子街萬國科技大樓完工，空置率回升至7.85％，文德段空置率則小降至19.13％。從各商圈分析，多數辦公商圈都呈現空置率下降格局，只有敦北民生商圈因海基會在4月份正式搬遷至大直，因此空置率走高至10.99％，幾乎追平信義世貿商圈的11.98％水準。平均空置率最低的商圈近期罕見由松江南京商圈掄魁（5.56％），復興南京商圈則以5.96％緊追在後，敦南商圈則落至第三名（6.36％）。空置率較高的信義世貿商圈（11.98％）本季空置率也都有明顯的收斂。

租金方面，依據全球資產統計，第二季辦公平均租金1,943元，其中A+級大樓2,798元，A級大樓1,761元，B級大樓1,425元，由於空置率已下降至9％以下的水準，有利辦公租金的調漲，因此各等級大樓本季租金齊揚，其中A+級辦公大樓，如台北101等地標大樓，成交租金已上看四千元，也推動本季平均租金有較明顯的漲幅。

辦公大樓新增供給的部份，上半年截至目前暫無新大樓釋出，但預計下半年將釋出的大樓達四棟，其中兩棟屬於捷運共構大樓。農會聯開大樓（捷三）位於信義路三段，預計興建地上15樓，地下4樓，釋出出租面積約2900坪。將捷聯開大樓（捷九）位於松江路，預計興建地上17樓、地下6樓，扣除部分自用之外，釋出出租面積約3500坪。另外也有兩棟企業總部大樓完工，遠雄金融中心（A1）位於松高路，預計興建地上32樓、地下4樓，未來將成為信義計畫區第二高樓，並作為遠雄集團的企業總部大樓，扣除自用之外，預計將釋出出租面積約1萬餘坪。台灣人壽總部大樓位於中山北路二段，預計興建地上12樓，地下4樓，未來將全數作為企業自用。

在投資市場方面，第二季商用不動產大型交易，截至目前累計金額約202億元，整體市況呈現先冷後熱的情形，上半年沉寂已久的法人投資，5月下旬陸續出現大型交易的轉手案例，單月交易金額也創下今年新高。辦公室交易案例方面，銀行積極處分非核心資產，如渣打銀行建國大樓以5.3億元出售予沛謙公司、安泰銀行大安大樓部分樓層則以10.1億元出售予友傳科技及德恩富科技。台灣人壽則以4.42億元買下壽德大樓部分樓層持續整合，而志哲投資也以1.89億元購入首都銀行大樓部分樓層。工業廠辦的部份，英利生公司以3.75億元購入西湖段的長虹NASDAK大樓的部分樓層。太子土城廠則由國泰人壽以43.9億元法拍取得，未來將作為倉儲中心自用。

零售商場方面，中信人壽首宗不動產投資以6.86億元購入了南京東路五段的銀行店面。富邦人壽則以19.39億元取得出租給瑜伽業者的太平洋敦南商業大樓，由於租金資本化率已逼近金管會對壽險業者的最低要求，也凸顯目前壽險業者資金過剩又苦無投資管道的市場現狀。另外較罕見的旅館交易方面，本季則有老牌的華國大飯店及深坑假日飯店分別以46億元及18.8億元分別出售給台灣人壽及海灣科技公司，並回租給原本的經營團隊，租金資本化率預估約3％。

北市2012Q2純辦及廠辦大樓行情

資料來源：全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）