台北信義計畫區的地上權始終是壽險業熱愛角逐之地,最後一塊未開發娛樂設施區今日(30日)開標,南山人壽以312.27億元的權利金得標,高於底價約46億元,溢價率17%,不畏新冠肺炎影響,此次地上權標售更吸引國壽、新壽、富邦人壽前來搶標,世貿三館換算每坪權利金單價644萬元,容積單價115萬元,是近幾年少見70年地上權。信義全球資產王維宏表示,在四大壽險公司炒熱氣氛下,為疫情注入強心針,對今年商用不動產市場極具指標性意義,在信義世貿商圈商辦市場短缺的情況下,可望朝向辦公室開發再搭配商場或旅館。
世貿三館基地總面積為4,856.3坪,基地三面臨路,而面松智路商業效益較佳,若未來規畫商場+辦公室可望串聯台北101連空橋引入人潮量;若規劃辦公+旅館可引進國際型飯店打響知名度。都市計畫使用分區為娛樂設施區,建蔽率50%、容積率560%,粗估興建成本約121億元,若加計土地開發權利金312.76億元,另外每年還須繳交約2.6億元的地租。信義全球資產王維宏觀察,得標者南山人壽持續開拓台北地上權案,對於商用不動產開發具有長期穩定租金收益來說更是愛不釋手,近三年投資標的包含地上權、純辦、工業。
王維宏分析,近兩年台北市地上權案,包含中正區成功段、空軍官兵活動中心、信義行政中心及捷運松江南京站出口,全部由壽險、金融業得標,而溢價率較高的則是空軍官兵活動中心,元大銀行以溢價率123%拿下此案,顯現出精華地段地上權案仍是壽險業願意加碼的投資標的,而世貿三館不畏懼新冠肺炎影響成功標脫,可望激勵投資人進場意願,此次標售更吸引南山、富邦、新光、國泰四家大型人壽公司前來搶標,目前信義計畫區商辦持續創新高,高樓層更是站穩單坪4,000元租金,空置率來到2.1%的新低點,在市場仍短缺的情況下,未來開發辦公室比例高。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,此次標售期間正是股災與疫情發酵期間,也是市場氣氛悲觀的時間點,標售結果也可當成市場的壓力測試,結果多家機構投標,反映在量化寬鬆與市場大幅降息之際,精華區的不動產仍是投資人眼中好的投資標的。
2018-2020年台北地上權案:
交易時間 |
標的 |
得標者 |
脫標權利金(億) |
溢價率 |
2020.03 |
世貿三館 |
南山人壽 |
312.76 億元 |
17% |
2019.12 |
捷運松江南京站出口 |
元大人壽 |
53.30 億元 |
30% |
2019.11 |
信義行政中心 |
南山人壽 |
159.81 億元 |
60% |
2018.09 |
空軍官兵活動中心 |
元大銀行 |
82.01 億元 |
123% |
2018.05 |
台北中正區成功段70年 |
新光人壽 |
17.68 億元 |
0.07% |
資料來源:信義全球資產
信義計畫區歷年地上權案:
街廓編號 |
大樓名稱 |
得標者 |
脫標權利金(億) |
單價(萬) |
用途 |
A21 |
世貿三館 |
南山人壽 |
312.76 |
644.02 |
未宣布 |
信義行政中心 |
信義行政中心 |
南山人壽 |
159.81 |
744.34 |
辦公 |
A10 |
寒舍艾麗酒店、微風松高 |
富邦人壽 |
36.77 |
190.7 |
旅館、百貨 |
A12 |
新光信義金融大樓 |
新光人壽 |
36.8999 |
124.97 |
辦公、旅館 |
A13 |
遠百信義 |
遠東集團 |
31.97 |
113 |
百貨 |
A15,A18,A20 |
南山廣場 |
南山人壽 |
26888 |
501.9 |
辦公、百貨 |
A25 |
富邦信義A25總部 |
富邦人壽 |
172.88 |
317.1 |
辦公 |
A22 |
台北101 |
中華開發 |
206.9 |
226 |
辦公、百貨 |
B5 |
克緹全豐盛105大樓 |
克緹國際 |
13.22 |
75 |
辦公 |
A9 |
新光三越A9 |
新光人壽 |
23.67 |
123.6 |
百貨 |
轉運站 |
W HOTEL |
統一開發 |
24.63 |
50 |
飯店、市府轉運站 |
資料來源:信義全球資產