北市商辦空置率維持低點 大面積辦公產品難求

北市商辦空置率維持低點 大面積辦公產品難求

2020/4/20

全球經濟受新冠肺炎的影響,正面臨最嚴厲的考驗,市場恐慌情緒蔓延,也使得各國紛紛下修經濟成長率,投資人心態轉向保守,讓回溫力道強勁的商用不動產增加了一些不確定性,而今年備受矚目的世貿三館地上權案,在壽險業炒熱氣氛下,為疫情注入強心針,對今年商用不動產市場極具激勵作用。依據信義全球資產最新統計,台北市辦公室平均售價仍為85.4萬元,未見修正,而在租賃市場表現良好的帶動下,空置率維持在3%以下,租金小幅上漲至2,322元,整體而言,台北市商辦尚未明顯受疫情影響,再加上都更熱潮,空置率低檔盤旋。

信義全球資產經理王維宏表示,第一季商用不動產交易金額來到182億元,工業地產乃是本季焦點,交易占整體商用不動產交易的9成,總金額來到165億元,其中以科技業及傳產業投資最多,而受中美貿易戰及新冠肺炎影響,台商開始「分散製造」及「分散市場」,預計下半年台商回流將更有感,商用不動產交易可望持續增長。儘管投資人對於未來短期不動產市場投資趨向保守,對於辦公廠辦、工業地產而言,由於受惠台商回流,以及分流辦公政策,物流需求提高等因素,衝擊相對較小。

從買賣交易來看,各級辦公價格維持持平走勢,北市平均辦公售價85.4萬元,整體租金資本化率落在2.52%,從商圈來看,隨著信義計畫區商業活動熱絡,頂級辦公、百貨商場逐漸林立,國際企業陸續插旗,信義世貿商圈單價乃為其他商圈之中最高,平均售價100.6萬元,而目前租金資本化率較高的區域則是站前西門商圈及敦北民生商圈,站前西門商圈因價格基期低,且受雙子星開發案正面影響,租金微幅上昇。

租賃市場部分,由於供給市場持續緊縮,使得北市商辦租金上揚、空置率已連續2年下修,台北市平均租金上漲至2,322元,空置率下降至2.37%。A+級辦公受惠於信義世貿商圈租賃市場活躍,平均租金上漲至3,233元,已是B級辦公2倍的租金,市場兩極化發展。北市精華區辦公室大面積租賃供給有限,所剩大面積空間不多,難以滿足大型企業整合內部合署辦公之需。以區域來看,信義世貿商圈租金仍上揚,平均租金為3,250元,目前空置率下降至2%以下來到1.84%,其餘商圈租金同樣穩定向上。

內科廠辦方面,平均售價上升至52.6萬元,平均空置率小幅上揚至4.54%,雖然空置率微幅調升,不過大型企業仍看好內科市場,使得平均租金小幅上升至1,192元。從區域來看,西湖段由於承租戶剛好租約到期搬遷,導致空置率上升至2.3%,但還是保持在3%以下的水準,而文德段為本季內科表現最佳的區域,平均租金上漲至1,101元,空置率下降至4.95%,顯現出文德段同樣搶手,大型企業紛紛進駐,售價小幅上漲至46.3萬元。

 

北市2020Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2020Q1

2019Q4

2020Q1

2019Q4

商辦平均

85.4

85.4

2.52%

2.50%

A+級辦公

135.0

135.0

2.34%

2.34%

A級辦公

91.3

91.2

2.55%

2.53%

B級辦公

74.0

74.1

2.52%

2.52%

松江南京

82.7

82.5

2.47%

2.44%

信義世貿

100.6

100.8

2.48%

2.45%

南京四五段

73.1

73.1

2.53%

2.52%

站前西門

72.7

73.0

2.81%

2.78%

復興南京

81.3

81.3

2.54%

2.51%

敦北民生

79.6

79.6

2.62%

2.62%

敦南

95.3

94.9

2.38%

2.37%

廠辦平均

52.6

52.4

2.72%

2.71%

內科西湖段

60.2

60.1

2.72%

2.72%

內科文德段

46.3

45.8

2.86%

2.84%

內科舊宗段

43.8

43.8

2.49%

2.49%

資料來源:信義全球資產統計

 

北市2020Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2020Q1

2019Q4

2020Q1

2019Q4

商辦平均

2,322

2,302

2.37%

2.61%

A+級辦公

3,232

3,195

2.14%

2.43%

A級辦公

1,986

1,966

2.28%

2.53%

B級辦公

1,562

1,560

2.78%

2.93%

松江南京

1,944

1,917

1.31%

1.87%

信義世貿

3,250

3,204

1.84%

2.10%

南京四五段

1,643

1,632

0.25%

0.25%

站前西門

1,828

1,823

0.87%

0.97%

復興南京

1,947

1,927

1.33%

1.28%

敦北民生

1,944

1,945

4.55%

4.72%

敦南

2,099

2,092

5.25%

5.58%

廠辦平均

1,192

1,184

4.54%

3.61%

內科西湖段

1,365

1,359

2.30%

0.65%

內科文德段

1,101

1,083

4.95%

5.78%

內科舊宗段

910

910

9.49%

7.46%

資料來源:信義全球資產統計

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