降價解困局 地上權案件再現成交

降價解困局 地上權案件再現成交

2017/4/25

106年度第一次地上權招標今日開標,國產署再調降權利金底價至市價三至四成,降價策略終於奏效,北區、中區、南區今天都有案件標脫,其中以台中市太平區536坪土地溢價率27%表現最佳,而北市中正區河堤段住三135坪土地, 今日以8,380萬元餘標脫,換算每容積單價僅28萬元左右,創下歷來中正區地上權招標最低單價,顯見降價才是王道,也適用於地上權土地,今日開標結果終於擺脫過去一年不斷流標的困局,脫標率37.5%,已是近一年來最佳表現。

不過對照過去多以高單價、大坪數案件較熱門,本次標脫案件,規模較小,以北市中正區河堤段土地來看,總權利金不到1億元,雖然135坪面積小,可開發樓地板面積有限,但可取得開發北市廈門街土地七十年的地上權,還是有一定的吸引力,尤其容積單價僅28萬元,更是創下歷來中正區地上權最低單價,做出租公寓或月子中心也容易營運,規劃策略得當,還是可以有不錯的報酬率。而中區及南區標脫的土地,總價也同樣都未超過一億元,面積規模也不大,兩筆土地坪數也都僅500多坪。

信義全球資產經理王維宏表示,受最近連續幾件地上權案件洽談解約影響,原先市場並不看好標售結果,不過由於國產署權利金已降到新低,再加上地租部分也改為2.5%固定,1%浮動調整,等於降低開發土地的入場門檻及後續地租風險,因此吸引投資人出手,對照嘉泥、新纖接連解約過去的標的地上權案,除了當時得標單價較高,地租3.5%隨公告地價浮動、房屋稅陡升仍潛藏風險也是因素,分析目前地上權市場,小規模低總價案件風險較小,市場性相對佳。

觀察2008~2016年的地上權交易情形,交易金額及件數自2012年房市頂峰逐年下降,2016年第一季過後,更是連續流標,雖然本次招標有優於預期的表現,但與高峰期表現仍有相當大的差別,而對照今年以來土地交易方面,有實力的建商悄悄回到市場上尋地,但目標多以適合推中小坪數低總價案件的土地為主,國產署積極活化國有土地,若能符合低單低總,且降價幅度夠大的趨勢,雖然總交易金額仍會保持下降趨勢,但標脫的案件數卻可望能持平或微升。

 

國產署地上權招標結果

案名

面積(坪)

脫標價

溢價率

單價

使用分區

臺北市中正區河堤段六小段8地號

135 坪

83,808,008

2.34%

62.26萬

住三

臺中市太平區吉祥段0441地號

536 坪

52,888,888

27.99%

9.87萬

鄉村區乙種建築用地

高雄市岡山區岡山段819-2、821、821-2、822、823、823-6、825地號

573 坪

46,690,000

0.01%

8.14萬

住宅區

 

 

 

資料來源:信義全球資產整理

 

資料來源:信義全球資產整理

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