2016年末開始,高總價商品回春,豪宅交易消息頻傳,商用不動產部分,則以廠辦表現最佳,中華郵政在年末的兩個月內密集出手,砸下14億元在內科、南港、汐止等三區,購買廠辦,這三筆交易都是單樓層整層交易,單位較小,對一般置產型客戶更具參考意義,信義全球資產整理近5年三區域非整棟型廠辦及純辦大型交易發現,近年來上市櫃公司對於台北科技走廊情有獨鍾,2016年內科、南軟兩區,非整棟型交易都可以觀察到交易量觸底反彈的氛圍。
內科及南港因單價較北市主要商圈低,相對租金投報率較高,成為壽險獵樓的熱區,而近幾年由於台北科技走廊廠辦屋齡較新,售價也較主要商圈便宜,成為新興產業聚落,上市櫃公司多購入自用,不過交易規模不及壽險業,企業多以購入部分或單一樓層自用居多,從近五年上市櫃公司的交易情形觀察,可發現2015年三區域的非整棟交易都來到低點,而南港及內湖兩區則在2016出現強彈,交易金額及件數回升,顯見企業對辦公空間的投資需求仍強勁,雖然2016年整體房市低迷景氣,中華郵政公司獨具慧眼仍貢獻了三筆非整棟廠辦交易,總投資金額約14億元。
郵局民營化後,資產活化策略更多元,隨著越來越多資產出租,中華郵政也一邊購入新資產,2016年11月先買下南港軟體園區9樓,2016年12月再接連買下汐止遠雄U-Town、內科長虹旗艦大樓兩筆單層資產,皆是帶租約的案件。信義全球資產投資部協理歐人彰分析,除了租金與售價相比,較市中心商辦有更高之投報率,商圈發展下穩定的空間承租需求也是內湖、南港、汐止最大的亮點之ㄧ,而相較其他壽險業多購入整棟型資產,郵局此次連三買單樓層廠辦,或許可做為一般置產型客戶的參考指標。
歐人彰表示,壽險業受限於法規限制,須有一定之投報率門檻(目前為2.345%),以內科、南港軟體園區帶租約之案件較容易達成。一般壽險業為方便管理,通常以購買整棟資產入手,各大壽險業在內科都有布點多筆整棟資產,以2016年來說,富邦人壽及南山人壽在內湖的2筆整棟廠辦交易就達60億元,而中華郵政選擇購入較小單位的整層廠辦,除了優質物件難覓及未來出場策略相對靈活性外,區域潛力對投資性置產的吸引力應是主因。不過,南港供給集中在南軟園區一、二期,而汐止最大的供給也集中在遠雄的廠辦案,對追求穩定性報酬的一般置產型投資人來說,內科會有較多區域選擇,同時,相較豪宅而言,策略性產業辦公室具穩定投報率、售價相對抗跌,展望2017,台北科技走廊三區發展,仍會是市場關注的焦點。
中華郵政2016年Q4購置不動產情形
時間 |
標的名稱 |
區域 |
樓層 |
購買者 |
出售者 |
總交易金額 |
2016.11 |
南港軟體園區B棟 |
南港 |
9F |
中華郵政 |
台灣國際商業機器 |
5.85 億元 |
2016.12 |
遠雄U-Town |
汐止 |
7F |
中華郵政 |
遠雄建設事業 |
3.96 億元 |
2016.12 |
長虹旗艦科技大樓 |
內湖 |
3F |
中華郵政 |
盛章實業 |
4.30 億元 |
資料來源:公開資訊觀測站、信義全球資產整理
近五年 內科、南港非整棟廠辦交易統計
資料來源:信義全球資產彙整