2017年商用不動產走出平淡 內湖南港廠辦繼續旺

依據信義全球資產（Sinyi Global）最新統計，2016年北市第四季商辦平均售價持續下跌至83.8萬元，平均租金則為2,118元，毛租金資本化率上升至2.43%。受惠於信義世貿及復興南京商圈空置大幅下降，使得整體平均空置率下降至6.8%，內科廠辦空置率5.59%與上季相比大約持平。市中心區空置率持續下降，顯見需求仍強，只是許多企業選擇以租代買，造成交易量偏低，因此價格也看不到明顯修正。

信義全球資產內科園區部經理林建勛分析，目前價格雖持續下修，但幅度有限，除了低利環境使屋主無後顧之憂，持有者也多以長期出租收益為主要考量，不急著在景氣不佳時出售資產，由於市場買方以自用為主，故買賣交易的熱點，也集中在屋齡新、區域質感佳、單價相對市中心便宜的內科、南港廠辦， 2016年末的市場大型交易也集中在此二區，在2016年十大商辦及廠辦交易中，南港及內湖廠辦就佔了8件，不景氣中逆勢旺，預估2017年廠辦交易熱度仍是熱過商辦，工業不動產的需求也會續強。

從買賣交易來看，2016年不僅一般交易量縮，大型交易案件數量及金額都銳減，以往為投資主力的壽險業，2016年也相對保守，購地的意願高於買樓，使得今年商辦市場頓失光環。而整體平均售價則降至83.8萬元，已連跌三季，敦南商圈受到信義世貿商圈拉力影響，部分企業趁著頂級A辦競爭白熱化，租金較以往有彈性，轉而遷至信義區，因此敦南商圈價格修正幅度較大，但是隨著都更話題性回春，區域動能有望再翻轉。

租金部分，A+級辦公上升至2,943元，A級辦公下跌至1,866元，B級辦公則上漲至1,489元，以區域來看，信義世貿商圈隨著國泰置地逐漸去化，區域供需回歸平衡，故租金些微上漲，而其他商圈多半持平。而空置率則持續下降，第四季平均空置率已降至6.8%，其中，又以敦北民生商圈2.99%最低，南京四五段及站前西門商圈，空置率都低於4%。2016年第四季租賃市場，以頂級商辦表現最佳，故A+級辦公室空置率下降幅度也最明顯。

廠辦方面，平均空置率5.59%，仍以西湖段1.62%空置率最低，舊宗段空置下降幅度較大，空置率收斂至7.58%，售價部分，廠辦平均售價52萬元有撐，其中仍以西湖段為廠辦之首，平均售價59.5萬元，平均租金約為1,108元，又以西湖段月租金最高，從年化毛租金資本化率來看，廠辦平均為2.6%，優於商辦平均2.4%。

展望2017年，不動產買賣移轉量已在2016年築底，交易動能有望回升，特別是2016年底中國肥咖條款上路，恐引發一波資金回流潮，除了置產型豪宅受惠，帶有穩定租金投報的商辦案件也是較受青睞的產品，像南港及內湖廠辦屬於較容易達到法規對壽險業投報率要求的產品，仍會是市場關注焦點，而在整體景氣回暖情況下，企業對不動產需求相對提高，再加上政策上無不利因素，商用不動產市場沒有太悲觀的理由。

北市2016年十大商辦及廠辦交易情形

北市2016Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（SinyiGlobal）

北市2016Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）