2017年商用不動產走出平淡 內湖南港廠辦繼續旺

2017年商用不動產走出平淡 內湖南港廠辦繼續旺

2017/1/13

依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,2016年北市第四季商辦平均售價持續下跌至83.8萬元,平均租金則為2,118元,毛租金資本化率上升至2.43%。受惠於信義世貿及復興南京商圈空置大幅下降,使得整體平均空置率下降至6.8%,內科廠辦空置率5.59%與上季相比大約持平。市中心區空置率持續下降,顯見需求仍強,只是許多企業選擇以租代買,造成交易量偏低,因此價格也看不到明顯修正。

信義全球資產內科園區部經理林建勛分析,目前價格雖持續下修,但幅度有限,除了低利環境使屋主無後顧之憂,持有者也多以長期出租收益為主要考量,不急著在景氣不佳時出售資產,由於市場買方以自用為主,故買賣交易的熱點,也集中在屋齡新、區域質感佳、單價相對市中心便宜的內科、南港廠辦, 2016年末的市場大型交易也集中在此二區,在2016年十大商辦及廠辦交易中,南港及內湖廠辦就佔了8件,不景氣中逆勢旺,預估2017年廠辦交易熱度仍是熱過商辦,工業不動產的需求也會續強。

從買賣交易來看,2016年不僅一般交易量縮,大型交易案件數量及金額都銳減,以往為投資主力的壽險業,2016年也相對保守,購地的意願高於買樓,使得今年商辦市場頓失光環。而整體平均售價則降至83.8萬元,已連跌三季,敦南商圈受到信義世貿商圈拉力影響,部分企業趁著頂級A辦競爭白熱化,租金較以往有彈性,轉而遷至信義區,因此敦南商圈價格修正幅度較大,但是隨著都更話題性回春,區域動能有望再翻轉。

租金部分,A+級辦公上升至2,943元,A級辦公下跌至1,866元,B級辦公則上漲至1,489元,以區域來看,信義世貿商圈隨著國泰置地逐漸去化,區域供需回歸平衡,故租金些微上漲,而其他商圈多半持平。而空置率則持續下降,第四季平均空置率已降至6.8%,其中,又以敦北民生商圈2.99%最低,南京四五段及站前西門商圈,空置率都低於4%。2016年第四季租賃市場,以頂級商辦表現最佳,故A+級辦公室空置率下降幅度也最明顯。

廠辦方面,平均空置率5.59%,仍以西湖段1.62%空置率最低,舊宗段空置下降幅度較大,空置率收斂至7.58%,售價部分,廠辦平均售價52萬元有撐,其中仍以西湖段為廠辦之首,平均售價59.5萬元,平均租金約為1,108元,又以西湖段月租金最高,從年化毛租金資本化率來看,廠辦平均為2.6%,優於商辦平均2.4%。

展望2017年,不動產買賣移轉量已在2016年築底,交易動能有望回升,特別是2016年底中國肥咖條款上路,恐引發一波資金回流潮,除了置產型豪宅受惠,帶有穩定租金投報的商辦案件也是較受青睞的產品,像南港及內湖廠辦屬於較容易達到法規對壽險業投報率要求的產品,仍會是市場關注焦點,而在整體景氣回暖情況下,企業對不動產需求相對提高,再加上政策上無不利因素,商用不動產市場沒有太悲觀的理由。

 

北市2016年十大商辦及廠辦交易情形

標的名稱

行政區

購買者

出售者

總交易金額(億)

佶泰建設南港商辦大樓A棟

南港區

大聯大

佶泰建設

65.50 億元

中華票券敦南大樓

大安區

百世多麗投資開發

頂禾開發

49.00 億元

東京企業總部

內湖區

富邦人壽

馬來西亞商基匯

40.80 億元

西寧大樓

萬華區

瀚星百貨

全銓

22.00 億元

陽明內湖大樓

內湖區

南山人壽

陽明海運

18.89 億元

遠見科技大樓

內湖區

明芳國際投資

遠見

10.80 億元

南港軟體園區B棟

南港區

中華郵政

台灣國際商業機器

5.85 億元

南軟二期F棟

南港區

高林實

恒富置地

4.73 億元

長虹旗艦科技大樓

內湖區

中華郵政

盛章實業

4.30 億元

世紀財星大樓

內湖區

大江生醫+自然人

優盛醫學科技

3.16 億元

 

北市2016Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2016Q4

2016Q3

2016Q4

2016Q3

商辦平均

83.8

84.3

2.43%

2.40%

A+級辦公

127.6

127.6

2.40%

2.36%

A級辦公

89.6

90.8

2.43%

2.43%

B級辦公

73.3

73.4

2.43%

2.39%

松江南京

79.7

79.7

2.45%

2.45%

信義世貿

99.1

99.2

2.38%

2.33%

南京四五段

73.6

73.8

2.29%

2.29%

站前西門

69.3

69.4

2.80%

2.80%

復興南京

79.9

81.0

2.38%

2.36%

敦北民生

78.3

78.4

2.55%

2.50%

敦南

94.5

96.5

2.31%

2.28%

廠辦平均

52.0

52.0

2.56%

2.60%

內科西湖段

59.5

59.4

2.47%

2.57%

內科文德段

44.7

44.8

2.84%

2.84%

內科舊宗段

45.2

45.5

 2.36%

2.33%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(SinyiGlobal)


北市2016Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2016Q4

2016Q3

2016Q4

2016Q3

商辦平均

2,118

2,115

6.80%

7.67%

A+級辦公

2,943

2,935

14.14%

17.28%

A級辦公

1,866

1,882

2.98%

2.83%

B級辦公

1,489

1,470

2.89%

2.36%

松江南京

1,731

1,731

10.26%

10.89%

信義世貿

2,882

2,869

11.11%

13.10%

南京四五段

1,527

1,541

3.69%

1.85%

站前西門

1,756

1,756

3.60%

4.79%

復興南京

1,772

1,761

10.16%

13.09%

敦北民生

1,882

1,877

2.99%

2.73%

敦南

2,055

2,065

4.02%

4.31%

廠辦平均

1,108

1,128

5.59%

5.46%

內科西湖段

1,227

1,270

1.62%

1.19%

內科文德段

1,058

1,060

10.42%

9.77%

內科舊宗段

891

882

7.58%

9.06%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

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