房市景氣入冬,建商銷案不易,面對銷售困境,除了放緩推案速度以及不積極購地外,營建業者多以分散火力轉投資商用不動產。信義全球資產彙整營建業投資情形後發現,多數建商以四大招靈活投資如飯店、商旅、百貨商場、休閒不動產等可長期收益型的產品,以及部分業者搭上跨境交易的熱潮,選擇投資海外不動產,對抗景氣寒流。
第一招 轉投資飯店商旅
飯店的開發門檻較低,長期性資產可有穩定現金流,因此上市櫃建商以投資飯店者為最多數。早在2002年麗寶建設及鄉林建設分別投資福容飯店及涵碧樓,現在福容飯店成為連鎖家數最多的本土飯店一哥,而涵碧樓也成為招牌高價飯店品牌,甚至跨足大陸市場;中期則有日勝生、太子引進國際連鎖飯店品牌,而近期則以建案轉推小型商旅文旅最常見。因建商銷售不易,轉為商旅除了有穩定收益外,亦可避開銷售瓶頸,最典型的就是志嘉建設的志嘉水曜,將原本要推的住宅建案轉為文旅,並同時開設高檔月子中心。
第二招 轉投資商場百貨
投資百貨商場也是熱門選項,其中以冠德建設環球購物中心及潤泰建設Citylink規模最大,兩者皆採取沿軌道展店的經營模式,日勝生的京站廣場也靠著轉運站立於不敗區位,穩定經營,以上三者皆沿大眾運輸路線設點,成功打下百貨江山。遠雄也不遑多讓,轉投資的三井outlet,一開幕就被人潮擠得水洩不通,也宣布將持續加碼拓點,加上汐止的IFG遠雄購物中心,遠雄在商場經營上可說開了亮麗的響炮。而最新傳出投資百貨業的建商,則是興富發宣布租下大統新世紀百貨舊址,預計和日商合作引進日系百貨品牌OPA,後勢表現值得觀察。
第三招 轉投資休閒不動產
近年來因觀光產業夯,許多建商紛紛轉投資休閒不動產,最知名的便是遠雄花蓮海洋公園及麗寶機構的麗寶樂園,兩者都結合飯店事業體進駐,麗寶更宣布將在樂園旁興建outlet,要將樂園打造成全方位觀光娛樂園區;台開公司則投資花蓮、金門、新埔三大觀光園區,結合飯店、電影院、商店街、休閒空間等,旗下三大園區人氣夯,對公司去年整體營收大有助益。
第四招 轉投資海外不動產
臺灣房市不景氣,跨境交易成為熱門,除了壽險業在歐洲瘋買樓,一般投資大眾也往東南亞、日本、紐澳等地購屋,而達麗、全坤建則不約而同宣布進軍美國西雅圖的不動產,達麗投資商場收租,全坤建則買下土地,預備興建住宅,目前已購入土地,未來將持續進行鄰地整併,擴大開發規模。另外,許多建商更早已布局大陸飯店或住宅,即使臺灣房市交易不興,建商仍有海外不動產可獲利。
信義全球資產經理王維宏表示,自2013年IFRS上路後,建商推案不再依完工比例法入帳,而改為全部完工法,亦即推案完工交屋後一次入帳,造成營收波動性高,因此上市櫃建商積極進行長期收益佈局,運用轉投資開拓財源,降低建商對景氣波動敏感度,也利於公司組織人才的永續經營。加上建商手上還有前幾年買進的庫存土地,因此並不急於購地推案,若是資金水位較低者,則可能釋出手中庫存土地,或是改採合建的方式開發,降低資金需求。
上市櫃建商轉投資情形整理
投資類型 |
建設公司 |
事業單位 |
飯店 |
名軒開發(麗寶) |
福容飯店 |
國泰 |
Hotel Cozzi、慕軒飯店、月子中心 |
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志嘉 |
志嘉文旅、月子中心 |
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太子 |
W-Hotel |
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力麒 |
力麗哲園、力麗酒店 |
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京城 |
京城飯店 |
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日勝生 |
加賀屋、新秀閣 |
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鄉林 |
涵碧樓 |
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商場 |
冠德 |
環球購物中心 |
潤泰新 |
Citylink |
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遠雄 |
三井outlet、汐止購物中心 |
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日勝生 |
京站時尚廣場 |
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亞昕 |
昕境廣場 |
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興富發 |
OPA百貨(計畫中) |
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觀光休閒 |
名軒開發(麗寶) |
麗寶樂園、麗寶Outlet |
遠雄 |
花蓮海洋公園 |
|
台開 |
花蓮/金門/新埔觀光園區 |
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海外不動產 |
達麗 |
美國西雅圖商場 |
全坤建 |
美國西雅圖住宅土地 |