商用不動產進入旺季 自用、投資需求穩定

2021/12 信義全球資產│商用不動產月報

商用不動產進入旺季 自用、投資需求穩定

觀察近期國際經濟情勢，原物料價格上漲和供應鏈瓶頸問題持續，令歐美製造業活動擴張力道雙雙減弱，加上疫情在歐美又掀起新一波高峰，這將對於未來經濟表現帶來更多不確定風險。在國內方面，時序進入歐美年終採購旺季，年底備貨需求接續釋出，故製造業廠商看好當月景氣表現。服務業受惠於疫情降溫，加上政府振興方案正式上路，致使各零售通路、餐廳與國內旅遊皆迎來大批人潮回流。營建業方面，儘管建物投資買賣依舊強勁，然部分營造業者因新舊工程訂單交替處於空窗期，加上房建業務有延遲完工之故，使得營建業對當月景氣與未來半年景氣表現看法略顯下滑。

不動產市場在建商及壽險帶動下，上演一波逆疫情下的榮景，自用、投資驅動整體不動產市場續熱。大咖買方南征北討除了買土地外，也投資廠辦、純辦、商場等，土地與商用不動產之整體交易，已由壽險業蟬聯2年的年度最大買方今年可能換人當，興富發集團目前穩坐年度投資王寶座，合計購買不動產339億元。工業地產方面，隨著全球供應鏈分散製造、產業朝向AI自動化、高精密技術升級發展，不僅帶動工業地產交易規模逐年成長，也連動著企業購置策略的變化。觀察近兩年上市櫃法人購置工業土地與廠房的交易動機，發現超過8成是企業營運擴張的自用需求，且今年企業採購地自建新廠的比例已提高至近6成。

政府 法規 開發 政策

投資台灣方案加碼  延長實施

國發會證實原本今年底要落日的投資台灣三大方案將要延長、加碼，而加碼、延長方案的詳細內容未定，會盡快做跨部會協商來拍板方案，並報請行政院核准。投資台灣三大方案已有1,078家通過審核，總投資金額約1兆4,926億元。其中，歡迎台商回台投資行動方案總投資金額約9,600億元；根留台灣企業加速投資行動方案約2,322億元；中小企業加速投資行動方案約3,003億元。

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打炒房  研議預售屋禁換約轉售

為遏止預售屋炒作亂象，內政部擬再啟動「平均地權條例」修法，據悉目前有兩大方向，首先是評估禁止預售屋「換約」轉售，只能解約；其次則針對蓄意製造市場亂象者，將給予懲處，罰則正在討論中。此外，囤房稅議題持續受到關注，非自住差別稅率有部分縣市正在研議，而在稅基方面，財政部正思考要求地方政府未來評定房屋稅基後，應報財政部備查，若財政部認為不合理可「不予備查」。

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財金部會  聯手打炒房

為遏止投資客炒房，財政部、金管會兩大財金部會聯手出擊。財政部將從金融端著手，強化貸前徵信、資金用途審核、嚴審不動產貸款業務等三面向，加強公股行庫的授信控管措施；金管會也祭出四大監理措施，並推動修法要求票券公司對不動產業的保證餘額比率不得超過三成。

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捷運周邊工業區轉型  新北給獎勵

新北市府選定板橋、三重、新莊、土城、新店5處捷運站點周邊工業區，鼓勵業者透過都市計畫變更住、商或產專區，並捐贈一定比例土地做為公用設施，可獲最高20％容積獎勵。目前新店榮工已有幾個案正在審議中，新莊、土城也有幾案能夠符合新的規定，盼促進整體都市發展願景且滿足地區發展需求。

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新莊知產區特專區都計變更案  內政部都委會審議通過

新北市政府規劃將新莊知識產業園區內已無使用需求的2.5公頃機關用地結合周邊土地辦理都市計畫個案變更，已經內政部都市計畫委員會審議通過，未來此基地除劃設特定產業專用區，也將部分土地變更為交通用地並興建交通轉運站。市府透過都市計畫變更，劃設1.56公頃的特定產業專用區，引進知識密集的金融、文化、綠色等科技產業、雲端產業及其它創新跨域產業，打造新北金融科技、創新研發示範場域。

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交部招商  商機上看1,810億

交通部招商項目從軌道、港埠、觀光、航空等面向囊括64項商案，投資金額上看1,810億元，創下歷年新高；其中鐵道局手上有高鐵桃園、新竹二大站區開發王牌案，投資金額近300億元，加上中壢車站、基隆港、台北港、台中港等。鐵道局手中超級王牌招商案為桃園高鐵青昇段開發案，最大樓地板面積達10萬坪，該案緊鄰IKEA青埔旗艦店，加上該案土地運用彈性，是本屆招商大會最具指標性案件，投資金額上看200億元。

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寶高園區第二波招商吸引多元企業  將啟動二期開發

寶高智慧產業園區第二波招商案，共有6家廠商符合投標資格，總投標單元數達15單元。第二波招商特別以引進同時具有生產、檢測、研發、實驗能量之企業，及實驗場域及檢測中心為招商對象，投標廠商包含美商企業、國際企業半導體、軟體研發中心及智慧城市產業代表性產業等，預計園區可在2022年完成編定，將能創造16,000就業機會，達年產值286億元。

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國產署地上權開標  近台南科學園區土地最搶手

財政部國產署今年第3批地上權今日開標，這次列標11宗土地，共標脫9宗土地，標脫率81.8％；其中台南科技園區土地最為搶手，有5組人馬爭搶，最後以底價逾2倍價格標脫。中區地上權也十分精彩，其中台中干城案，鄰近秀泰生活館，面積1816坪土地，底價5.03億元，有2組團隊競搶，分別為新光人壽與福容開發，最後福容開發以6.58億元得標。

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民間 投資 趨勢

南山  投資內湖商用大樓

南山人壽以8.01億元購入台北市內湖瑞光路上全棟商用大樓，本案基地面積約計520.05坪，總建物面積約計2,158.81坪，預估將帶來長期穩定租金收益。內湖科學園區廠辦需求強勁，加上收益率可為公司帶來不錯的租金收入，目前大樓是滿租狀況；此次浩鑫總部大樓是南山人壽今年第一筆不動產投資，亦是在內科的第五筆投資。

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國壽桃園購地  搶租用商機

鎖定台商回流租用廠辦的商機，國泰人壽斥資16.87億元買下桃園市不動產，據了解是桃園台茂購物中心附近的廠辦用地，預計2023年之後完工、年化租金收益率逾3％。國壽近年來不愛台北市精華區商辦，反倒偏愛離開台北市以外，找尋六都科技園區的商辦或是倉儲物流業，今年以來共計投資在工業區廠辦土地已有三筆。

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82億  仁寶集團奪北士科地上權

繼10月北士科園區T17、T18街廓設定地上權50年招商案決標後，再完成4.49公頃的T16街廓市有土地設定地上權50年案審標作業，結果由仁寶電腦工業公司與康舒科技公司組成的聯盟，以投標權利金81.98億餘元得標，溢價率達81.2%，預估得標廠商未來投資金額逾260億元，雙方預定今年底前完成簽約。

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全球傳動  斥資9億購新廠

傳動系統元件廠競相投資擴建新廠，全球傳動樹林廠產能接近滿載，基於中長期發展及生產需求，斥資9.07億餘元，剛向嵩太工業購入桃園現有大溪廠房及土地近6,690坪，預計2022年第一季完成點交後，可以立即使用。另在雲林科技園區一廠旁購入3,000坪土地擴廠，7月底動工，預計二～三年後完工，而台中工業區舊廠拆遷重建，還在等台中市政府核准容積獎勵，最快2022年動工。

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砸158億  國產南港廠都更動了

國產資產活化動起來，備受矚目的台北南港廠都更案，將大手筆投資158.48億元，預備展開相關的營造發包等作業，目前正等待取得建照、準備動工。目前國產集團旗下在全台擁有多達45.7萬坪的土地資產，以南港廠都更案為例，占地6,500坪，將興建兩座高級商辦大樓，預估開發總樓地板面積約6萬餘坪，興建完成後，國產可分回4.6萬建坪及約550個停車位。

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獵地王押寶台中這一蛋黃區  今年搶地122億元

台中市房市火熱，尤其七期區位精華、土地稀缺，不少建商搶著卡位，興富發建設再以20.9億元拿下七期733坪惠國段61地號，今年前11月已在台中七期購入6筆土地、總金額超過122億元。然而這筆土地並不是興富發在七期購入最貴的土地，去年以每坪350萬元購入惠國段88地號，今年5月也以每坪318萬元買下惠民段土地，而進一步統計今年七期購地規模，總計6筆土地，總面積超過4300坪，購地總金額超越122億元，堪稱擁有七期最多土地之建商。

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中華郵政買台中富信飯店

皇鼎建設公告台中富信大飯店擬售予中華郵政，皇鼎建設指出雙方已完成議約，中華郵政擬以6.33億元購入該飯店，預計今年底前雙方將正式簽訂正式合約，惟該案處分收益將落在明年。此次，郵政壽險資金的不動產投資項目，整個採購程序走完確定簽約購買後，將會回租給皇鼎建設五年，屆時中華郵政將坐收租金。

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少子化商機  台中貴族小學砸逾10億購地

台中有私立小學逆勢砸重金南屯購地，以逾10.5億元收購約1.1萬坪土地擴校，換算土地單價僅9.5萬元，該地為單純的農業區，並非具建築用途的「農建地」，價格相對低廉，約同區段農建地的3折價，買家後續若要設立學校，可能須進行土地變更。貴族私校的設立，對當地房市有助益，早前北部的康橋國際學校，在新竹、林口設立校區時，就在當地房市掀起一陣旋風，有能力在子女教育豪擲重金的家長，購買力均非比尋常，周邊的豪墅買氣，也隨貴族私校的到來升溫。

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利多建設  台中14期土地進入發展黃金期

台中14期重劃區被譽為近期亮點發展區域，除了因去年才剛完成配地，土地購入價格門檻相對於7期重劃區較低外，加上台中巨蛋園區及洲際漢神百貨等投資案加持，帶動土地交易熱絡。統計實價登錄已揭露資訊，14期土地交易件數從2020年開始增加，2021年已揭露交易也來到近百件，是台中各重劃區中最多。

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興富發房客變房東  23.5億買下國產「悅誠廣場」

興富發旗下子公司的碧江企業股份有限公司向國產建材實業，以總價23.5億元買下位於高雄「悅誠廣場」取得2分之1產權，成了半個房東。興富發於2016年以每年4500萬向國產實業與東南水泥承租，租期長達15年，並斥資10億元重新打造，引進多家知名連鎖商店，也是興富發跨足餐飲百貨事業的首發點。

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玉山銀3億元買台中豪辦

玉山金控公告代旗下子公司玉山銀行以總價3.28億餘元，購入台中七期新市政中心豪辦「聯聚中雍大廈」35樓450坪整層及十個停車位，扣除車位後，每坪單價約69萬元，未來將規劃做為私人銀行，鎖定台商企業主等高端客層。進駐「聯聚中雍大廈」的企業，不乏上市櫃及隱形冠軍，包括全球窗簾龍頭億豐工業、帽子大王全成製帽、全球精品鞋大七廠九興控股、黏扣帶大王百和興業、富士松集團、中慶投資、大慶證券等。

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高雄特貿三招商評選  3團隊出線

全台最大公辦都更招商案，位於亞洲新灣區的「特貿三」招商評選出爐，共三組團隊獲選最優申請人，預計投資金額逾七五○億元，超過當年台北車站雙子星大樓聯合開發案的六百億餘元。最優申請人分別是北基地的興富發建設、南基地北側為國揚實業與台灣人壽保險團隊、南基地南側為國城建設與高興昌鋼鐵組成的智匯方舟合作聯盟。

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交易 上市 上櫃

十一月份不動產大型交易摘要

十一月上市櫃法人土地+地上權交易金額合計204.61億元，本月的土地交易共有13筆，交易區域在台北、桃園、台中，金額較大的一筆是，仁寶集團與康舒科技以81.99億元標下北投士林科技園區的地上權案，10月新光人壽也以總交易金額44.02億元標下2筆土地，北士科是台北市除了內科、南軟外，適合產業群聚發展的園區型商圈，雖然目前發展尚未成熟，但以目前新辦公大樓供不應求的狀況，仍可能吸引一些有設立企業總部需求，或一些希望先以相對較低購入成本的企業提前佈局進駐。

十一月份大型不動產交易合計259.1億元，本月交易金額與去年同期相比成長280%，產業回流、低利率、 資金潮使得整體商用不動產交易比去年同期高，工業類14筆、廠、純辦類14筆、旅館2筆、零售2筆。本月金額做大筆的一筆則是，樂富一號以45億元買下順達科技在林口產專區的廠辦。

今年上市櫃企業購置土地與廠房，隨著景氣復甦帶動國內出口量成長，企業醞釀擴充、籌備企業總部的幅度明顯加大，業購廠也多會評估：一、既存廠房設施是否可因應本身產業特性運用、二、甚至是否堪用於未來更長期或更高階發展使用，因此在整體效益考量下，購置土地自建新廠房、企業總部也成不少企業的主要策略。