企業布局動能強 商用不動產投資信心偏向樂觀

2022/01 信義全球資產│商用不動產月報

企業布局動能強  商用不動產投資信心偏向樂觀

觀察近期國際經濟情勢，全球疫情依舊嚴峻，Omicron新變種病毒在歐美等國快速擴散，使得多國重啟防疫限制措施，將影響全球生產及供應。在國內方面，製造業終端需求續強，加上半導體景氣能見度依舊清晰，且國內業者在技術研發上維持領先地位，故製造業廠商看好未來半年景氣表現。服務業受惠於股市交投熱絡，加上國內疫情趨緩，刺激國內旅遊、外出餐飲人潮湧現。營建業方面，建物買賣移轉件數成長，且受年底前趕工潮拉抬，基建土木標施工量明顯增多，加上廠辦興建陸續開工動土，進而提振工程收入表現，令營建業看好當月景氣表現。

商用不動產部分，台灣防疫有成、台商回流、低利率、資金湧入，四大利多因素齊聚下，今年商用不動產除了第二季受疫情影響，其餘三季都維持400多億的水準。回顧2021年商用不動產市場，有三大現象；第一，工業地產一枝獨秀，尤其科技傳產需求熱絡，工業地產交易總額780億元，主要動能來自科技傳產的自用需求。第二個現象為廠辦交易夯，且整棟交易成為亮點，在軌道建設持續推動及工業區立體化政策助攻下，使近年廠辦需求激增，2021年廠辦交易更有突破性成長。第三個現象則是辦公核發面積爆量，預估未來買賣租賃機會增加。

政府 法規 開發 政策

第四波房貸信用管制  央行打炒房祭殺手級管制

中央銀行第四度出手調整選擇性信用管制，祭出的措施有四，一是自然人購置高價住宅貸款及第三戶（含）以上購屋貸款最高成數一律降為四成；二是購地貸款最高成數降為五成，保留一成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建；三是餘屋貸款最高成數降為四成；四是工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為四成。

#政策 #法規 #第四波房貸信用管制 #央行

史上最大捷運聯開案  招商

雙北市大鬧土地荒之際，全台史上開發量體規模最大的捷運聯合開發案─新北市環狀捷運線十四張站「M.Ark新北捷鑽」，基地達4.3萬坪、總樓地板面積25.6萬坪的開發手筆，規模已超越「台北雙子星」，該案預計由投資人興建總開發量體約25萬坪，結合商場、智慧辦公聚落、水岸住宅的複合式開發，吸引民間投資達520億元，預計第一季正式公告招商。

#開發政策 #捷運聯開案 #招商

12行政區均上漲  北市公告現值調幅3.41%

台北市公告111年土地現值及公告地價，課徵土地增值稅依據的公告土地現值較110年上漲3.41%，全市12行政區均上漲，其中，南港區在東區門戶計畫帶動下，成為漲幅最大的行政區。111年地價作業調查期間經濟景氣穩定成長，加上各國仍維持貨幣寬鬆政策，在資金充沛及長期低利率環境下，不動產交易量能增溫。

#政策 #公告現值 #公告地價 #北市12行政區

A10站13億土開案招商  將引進商場、酒店公寓

A10車站專用區土地開發案，基地面積約1512坪，產權為桃園市政府所有，土開大樓初步評估可興建地上9層及地下3層，總量體約1.29萬坪，將引進商業、辦公、住宅與酒店式公寓使用，並設置轉乘停車場，滿足捷運旅客在此區停車需求，市府預定2022年上旬辦理公告徵求投資人作業，預計2023年動工。

#開發政策 # #桃園A10站 #招商

台鐵宜蘭新站共構  高鐵延伸宜蘭最快2025動工

台灣高鐵宜蘭站將拍板縣政中心以南350公尺的「折衷案」，位於縣政中心以南350公尺，位於宜蘭及羅東之間，全長約59.3公里，並且將與台鐵宜蘭新站共構。預計2021年底完成綜合規畫、2022年送交通部核定，就可開始走環評，總工程經費約1880億元，最快2025年動工、2036年完工。

#政策 #開發建設 #高鐵延伸宜蘭

台中囤房稅 最快明年下半年實施

台中市房價飆漲，10年來整體房價漲約7成，台中囤房最多的人多達170間，前5名都超過百戶。目前討論到稅率及分級，六都除台北、桃園實施高囤房稅率外，台南剛通過修法。市長表示，台中一定會實施囤房稅，預計下次定期會送議會審議，若順利通過，最快2022年下半年實施。

#政策 #法規 #囤房稅 #台中

桃園擬調高囤房稅率  持有6戶以上課3.6%

六都陸續公布囤房稅率調整，桃園市政府地方稅務局也擬具非自住住家用房屋差別稅率方案，對持有本市6戶以上非自住住家用房屋徵收率每戶提高為3.6%，影響戶數約2萬戶，多數民眾都不會受影響。桃園市非自住住家用房屋目前稅率採單一稅率2.4%，施行以來持有多戶非自住住家用房屋民眾已逐步減少，排除非屬囤房性質的房屋包括：公有房屋供住家使用、勞工宿舍、公立學校之學生宿舍BOT案、公同共有房屋等，仍適用2.4%稅率。

#政策 #法規 #囤房稅 #桃園

中捷基地推案  上看145億

台中市捷運綠線6站7處土地開發基地中，開發基地容積最高、面積最大、區位條件最優，且唯一與藍線共站轉乘的市政府站土地開發案，預估推案總銷金額可達145億元以上。不論開發規模、投資金額、總銷售金額均屬捷運綠線最大的市政府站兩處開發基地（G9-1、G9-2）一直受到各界矚目。如今，市府在各方期待下率先推出G9-1開發基地招商，G9-2開發基地則訂2022年接續推出。

#開發政策 #台中捷運開發案 #招商

民間 投資 趨勢

北市議會舊址蓋地上權商辦  單坪租金挑戰3千元

「台北市議會舊址BD區」地上權案將打造9層樓商務旅館大樓，以及16層商辦大樓各一，預計2024年下旬完工，目標商辦單坪租金達3000~3500元，台北車站周圍新商辦量體稀缺，加上雙子星大樓開發計畫仍在環評階段，2025年前為供給空窗期，應吸引區域業者舊換新的商辦需求。該案為50年地上權，每年土地租金約1365萬餘元，可望引入民間投資金額約44.9億餘元。

#趨勢 #北市議會舊址 #地上權 #商辦

六福客棧改建敲定  酒店式商辦2026年登場

申請危老重建的六福客棧，將華麗轉身為酒店式商辦大樓。六福旅遊集團宣布，六福客棧將斥資19.24億元，委託日本百年營造大廠「熊谷組」台灣分公司「華熊營造」建造六福酒店式商辦，位處松江南京商圈核心，改建後為地下6層、地上21層鋼骨結構造A+商辦大樓，改建後總樓地板面積將達6350坪，預計明年第2季動工，估2026年完工。

#趨勢 #六福客棧改建案 #商辦大樓

金馬獎酒商砸近5億  買台北44年老飯店

近年雖然因疫情衝擊觀光，不過仍有不少投資人逆勢入手飯店不動產，根據實價登錄顯示，台北市中山區新生北路巷內的屋齡44年老飯店「台北綠蒂大飯店」，經營者盟城旅舍在2021年8月以4.93億元賣給法國翡馬酒莊集團在台的僑外資公司「翡馬貿易」，該飯店樓高七層，建物782.14坪，土地127.96坪，土地使用分區為第四種商業區，容積率800％，改建效益高。

#投資 #台北綠蒂大飯店 #法國翡馬酒莊集團

上市櫃大買商用不動產  今年來砸1,588億元

2021年上市櫃企業在商用不動產交易金額累計已達1,588億元、年增12%，交易金額創下歷史新高。以交易件數來看，今年件數達195件，也較去年154件增加26.6%。今年上市櫃公司商用不動產交易動能主要來自於科技、傳產業的自用需求，加上政府延長投資台灣三大方案政策，在台商持續回流擴廠帶動，及國內企業對商用不動產需求持續暢旺，明年商用不動產需求依舊強勁，可望延續今年高檔表現，呈現「價量俱穩」格局。

#趨勢 #商用不動產 #創新高

汎德永業斥資8.6億  北士科建5000坪經銷據點

汎德永業汽車通過台北士科BMW全功能展示暨服務中心投資案，看好未來BMW整體市場成長性與電動車市場趨勢，擬斥資新台幣8.6億元，在北投士林科技園區興建5000多坪的全新經銷據點，全新展間將依照BMW德國原廠最新品牌規範設計打造，將提供新車展示、高速充電站、售後保養維修等全方位服務，預計2024年第3季開幕啟用。

#投資 #汎德永業 #北士科

上市櫃買廠辦  內湖連2年奪冠

2021年上市櫃企業買進廠辦累積63筆，較去年全年29筆大幅增加，今年企業主買進熱點為內湖、汐止等區域，且大面積、整棟為去年廠辦成交特色，內湖連續兩年為廠辦交易筆數最多的區域。北市市中心辦公大樓多老舊，且近年受都更危老重建影響，許多企業不得不搬遷，在空間擴編以及舊換新等動機下，帶動一波遷徙潮，未來如內科、南港、北士科、汐止等近捷運、近科技園區、銜接都會商圈的區域，較易成為企業選擇進駐區域。

#趨勢 #廠辦交易 #內湖

看好廠辦市場  遠雄砸8.9億買板橋土地

今年房市火熱，不少建商看好未來持續多頭，紛紛積極獵地。遠雄集團公告以8.9億元購置板橋土地，土地面積為1027.59坪，換算單價約為86.6萬元，該筆土地座落於亞東醫院附近，土地使用分區為乙種工業地，集團將規劃廠辦產品。亞東醫院附近的遠東通訊園區，是板橋重要的產業聚落，包括亞馬遜、google等國際知名企業，都在此設有辦公室，周遭的商辦、廠辦需求頗高。

#投資 #廠辦 #遠雄 #板橋土地

台中建商砸40億元購地  太原夜市面臨他遷

台中市豐邑機構以近40億元買下太原路和台74線路口的6600坪土地，是台中今年最大單一交易面積，在其內佔地約5千坪的太原夜市也將隨著土地出售面臨他遷。此標的，是14單元內最後一塊基地完整的土地，明年會在交地後採複合式分期開發；因低容積設定，房價上看4字頭。豐邑機構因仍看好後市，將在今年底、明年初在當地推出住宅建案。

#投資 #豐邑機構 #台中土地

聯德控股斥資10.55億元  購置中壢區廠辦大樓

聯德控股斥資10.55億元購買中壢區廠房及土地，作為自有廠辦大樓，土地面積總計2516坪、建物面積7260坪，共花費10.55億元，台灣子公司龍大昌、聯德動能及聯德工業目前分別位於新北市樹林區、桃園市八德區及桃園市蘆竹區承租廠房，為節省租金支出，避免未來租金調漲等因素，購置集團自有廠辦大樓，預計於2022年第二季過戶完成。

#投資 #聯德控股 #中壢工業區

華固插旗台中  28億元獵地

華固建設公告以每坪土地單價88.8萬元、總價28.8億元拿下台中水湳經貿園區正對面逾3,000坪土地，該案是公司首筆插旗台中市場新案、預計三年後推出，目前規劃有兩棟住宅、總銷初估至少85億元，惟產品規格還在思考當中。2023年水湳轉運中心預計完工，2024年還有會展中心、綠美圖落成，重劃區未來發展可期。

#投資 #華固 #台中土地

樂富一號60億增資新股  今掛牌

樂富一號託（REIT）首次增募成功，以每單位10元增募6億單位，這次追加募集是為了購入順達科技在林口產專區的廠辦，另還會投資國外REIT等標的。在2021年12月中以45億元購入順達科技桃園龜山廠辦大樓，將商場收益占比降到四成以下，將廠房、辦公室租金占比拉上四成以上，集中度亦有改善，有利改善基金信評。

#投資 #樂富一號REITs #順達科技總部

台中幼稚園房地超搶手  建商、神秘能源商砸36億搶下

繼寶輝建設海砸約15億元整合中科福雅路的「田納西幼兒園」，據實價登錄最新揭露，西屯區的七期又出現一間幼兒園相關房地交易，七期河南路四段的「首席春上樹」幼兒園房地，被台中在地的楊姓自然人斥資4.45億元買下，投資人與大建商的購地腳步積極不手軟。2021年台中已有至少5件總價破億的幼兒園相關房地交易，合計土地面積逾3400坪，總成交金額超過36億元。

#投資 #台中 #幼稚園地

交易 上市 上櫃

十二月份不動產大型交易摘要

十二月上市櫃法人土地交易金額合計109.02億元，本月的土地交易共有9筆，交易區域在新北、桃園、台中、台南、高雄，金額較大的一筆是，華固建設以28.8億元買下近3,300坪土地，為首筆插旗台中市場。

建商2021年買地金額創下歷年新高，而台北市土地整合不易，且地價較高，大型建商因而轉向中南部買地推案，近9成土地集中在大台北以外的市場。

十二月份大型不動產交易合計121.35億元，本月工業類13筆、廠辦純辦類9筆，金額最大筆則是，紡纖廠宜進子公司億東纖維處分新竹縣湖口鄉土地及廠房予新日興，總價為24.72億元。

2021年廠辦交易更有突破性成長，總交易金額來到541億元，與去年相比，大幅成長270%，交易區域主要落在台北市內湖及新北市；從買方類別來看，則以壽險金融業占整體交易最多，且在總交易件數10件中就有6件為整棟交易，預估未來廠辦市場會以新北市為主要成交區域，台北市則以北士科為主。