前7月土地交易額累計逾330億元 市場由冷轉溫訊號浮現

2023/8 信義全球資產│商用不動產月報

觀察歷年土地交易走勢，市場在2020年達到峰期，全年交易量突破2,000億元，隨著打炒房政策影響，建商獵地縮手，市場在去年迎來交易低谷，全年交易量僅剩617.05億元，創下2008年以來全年交易最低紀錄。但自今年起，第一季、第二季土地市場交易均破百億元，總計前7個月交易額達333.19億元，顯示指標建商不只對長期住宅市場發展仍具信心，也積極布局可開發辦公室、商場、飯店等商用不動產的土地。

統計上市櫃法人7月商用不動產交易金額為40.6億元，其中辦公.廠辦交易額為17.76億元，佔月交易44%；工業地產交易額為22.85億元，佔月交易56%。本月台北市區有一筆辦公室交易案，為台中銀租賃事業以6.42億元購入裕台企業大樓部分樓層，呈現市區精華地段商辦大樓，即使屋齡偏高，買方看中指標大樓的增值潛力及未來改建效益，仍願意砸重金掃貨。

7月份上市櫃法人土地交易金額為38.33億元，受升息、防疫保單因素影響，今年壽產險在投資商用不動產步調明顯轉向保守，但本月卻看到國泰人壽以20.04億元拿下桃園中壢區普中段超過3,000坪土地，此基地未來規畫開發結合商辦、商場的複合式商業大樓。

【新聞摘要】政府 法規.開發.政策

央行盯通膨放出「升」音 必要時9月積極應對【經濟日報 7/28】
央行第2季理監事會議事錄摘要昨出爐，摘要顯示，央行理事因擔憂台灣出口衰退情況較南韓與日本嚴重，貨幣政策有延遲性，此時升息可能澆熄內需、影響企業投資意願，一致同意停止升息，維持1.875％重貼現率不變。央行2022年3月以來五度升息，累計升息幅度3碼（1碼為0.25個百分點）之後，今年6月宣布停止升息，並獲得全體理事一致同意。央行同時下修今年經濟成長率至1.72％。

6月景氣燈號連8藍 國發會：景氣止跌跡象浮現【中央社 7/27】
國發會公布6月景氣燈號，連續第8個月亮出代表景氣低迷的藍燈，但綜合判斷分數增加1分，上升至13分；國發會指出，新興科技題材帶動股市上漲，而且勞動市場維持穩定，零售及餐飲業營業表現熱絡，內需挹注之下，景氣止跌的跡象已現。至於拖累整體景氣往下走的出口，國發會經濟處副處長邱秋瑩坦言，外銷訂單動向還是往下，目前還沒有看到明顯好轉，不過下半年出口料將逐季好轉，並於第4季轉為正成長。

建商動支預收款 內政部將管制【聯合報 8/7】
近來不時傳出建商因資金不足而「落跑」留下爛尾樓的糾紛，考量國內中小型建商財務問題加速惡化，內政部次長花敬群上周一邀集金管會、信託公會，和建商、銀行開會討論民眾購屋權益保障議題，內政部同意限制建商在未完成樓地板興建到一定比率之前，「不能動用民眾的預收款」，並可望近期內發出正式函令。

囤房稅2.0簡化稽徵程序 房屋稅擬改按年計算【經濟日報 8/1】
財政部推出囤房稅2.0，非自住住家改採全國歸戶，未來稽徵行政程序更為複雜，為協助地方政府，財政部擬簡化程序，從現行按月計算房屋稅，改為按年計算房屋稅，將參考地價稅課徵方式，訂定納稅義務基準日，預計基準日會落在2月、3月左右。

智慧造鎮產業升級 林口工一正名為「新北國際AI+智慧園區」【工商時報 7/11】
隨著林口區人口攀升以及產業發展需求，新北市政府以市地重劃方式開發林口工一產業專用區，預計於今（112）年底完工，正式將園區命名為「新北國際AI+智慧園區」，以因應AI產業新科技時代來臨，未來本區將藉由先進研發及高階製造的產業定位，帶動產業結構轉型升級，輔以優質支援性服務設施，建構全方位科技園區。

土城司法園區都計核定 明年開工【聯合報 7/26】
新北市土城司法園區都市計畫昨核定，將透過區段徵收方式開發，2024年開工，2027年完工。除增設金城交流道解決國道3號中和交流道交通壅塞問題，也規畫近21公頃機關用地及司法園區，及1.1公頃社宅用地及5.85公頃公園用地。

機捷延伸A22老街溪站通車 A23中壢站2028年通車【自由時報 7/31】
機場捷運A21環北站延伸至A23中壢站路段是機捷連結中壢車站最後一哩路，延伸至A22老街溪車站31日通車典禮。鐵道局表示，A22站啟用後，將可活絡老街溪周邊商圈，創造商機，預計2028年可延伸銜接至A23站，與台鐵地下化中壢車站共構。

中科西南向聯外道路通車 營建署：滿足中科運輸需求【經濟日報 8/3】
營建署表示，4日「台中市龍井區中科西南向聯外道路」將通車啟用，營建署表示，通車後，還能有效紓解西屯區交通運輸與鄰近區域交通網路的負荷，滿足中部科學園區運輸需求，並與國道三號高速公路（龍井交流道）、國道一號高速公路（中港交流道）、台74線（中彰快速道路）等重要道路相互串聯，形成大臺中生活圈道路系統，提升當地交通服務水準。

【新聞摘要】民間 投資趨勢

買盤浮現 商用不動產異軍突起【工商時報 7/9】
早年商用不動產的買方，主要著眼於自用或租金收益，多半僅成屋對買方才具吸引力，隨著商用不動產的需求強勁，商辦、廠辦預售交易愈來愈多。調查顯示，近三年來就有21件的大型預售商辦、廠辦交易，總金額達280億元，顯示商用市場成屋貨源供給稀缺，建商跨足商用不動產、擴大預售推案，吸引客戶提前布局。

建商策略轉彎 商辦潮7年要推44案【經濟日報 8/7】
近年在政府積極打房下，建商推案轉攻商辦，據商仲同業統計，未來七年，建商商辦推案高達44案，指標建商包括興富發、宏匯集團、忠泰建設、潤泰創新、華固建設、皇翔建設、冠德建設、遠雄建設等，將推出的商辦樓地板面積合計近百萬坪，以區域來看，台北市28案最多，再來是台中市十案，第三為高雄市六案。

綠色租賃潮 A辦五天王打前鋒【工商時報 7/18】
全球淨零碳排浪潮來襲，商辦大樓正吹起綠色租賃旋風。商仲同業最新完成的A辦市場綠色租賃地圖顯示，同時擁有綠建築認證+綠電2.0採購的A辦大樓，以「國泰金融中心」、「台北101」、「國泰置地廣場」、「台北南山廣場」、「國貿大樓」五大天王動作最快，合計已取得10張國內外綠色認證。

可樂旅遊砸1.6億 買38年老商辦「台肥大樓」【Yahoo財經 8/2】
疫後觀光旅遊業逐漸復甦，旅遊業者忙買樓置產。最新實價揭露，可樂旅遊於今年3月，以約1.6億元買下台北市中山區屋齡已38年的「台肥大樓」12樓，坪數約180.3坪，成交單價98.5萬元，創該大樓實價登錄以來新高紀錄！雄獅旅行社相關企業去年也買了2棟旅館，元本旅遊去年也月花10萬租下內湖店面，顯示旅遊業者已「絕處逢生」。

中興高中校舍 26億賣達欣工【經濟日報 7/26】
據最新實價資料顯示，今年3月北市私立中興高中校地以26.22億元賣給營造大廠達欣工程（2535），創今年北市中山區最高交易總價；達欣工程表示，該案是向私地主購買，且中興高中校地當時是地主承租使用，全案不受「私校退場條例」法令影響，最快2025年中拿建照推案。

今年第二批國有地上權標售 麗寶搶下3宗土地【經濟日報 8/8】
今年第二批國有地上權7日開標，12宗土地共標脫6宗，標脫率五成，合計標脫權利金約7.2億元。其中麗寶集團共搶下3宗土地，合計出價約3.7億元， 包括旗下福容開發以約1.2億元奪下台北市松山區住宅土地，溢價率達12.8%，單坪破百萬、達105.8萬元；旗下寶贊開發則有2宗土地到手，分別為台中市東區東勢子段、梧棲三民段土地，出價皆約在1.2億元左右，溢價率分別為11.1%、3.8%。

愛爾麗集團砸7千萬買金店面【工商時報 7/10】
愛爾麗國際醫療集團總裁常如山又再出手獵樓，日前砸下近7,000萬元，掃進台北市敦南靜巷金店面，打算規畫為私廚無菜單料理招待所。常如山相中「橘色經濟」錢景，籌備跨足「樂齡照護俱樂部」的長照事業，投入耕耘高端人士的銀髮住宅市場。

中壢懷寧醫院大樓拍賣 天成醫療體系得標【自由時報 8/2】
桃園中壢「懷寧醫院」大樓流落法拍市場，整棟大樓從今年初一拍底價逾19.47億元，一路流標拍賣至近期四拍，底價跌至11.21億元，執行的台灣金融資產服務股份有限公司，2日進行特別變賣程序後的減價拍賣，開標結果，由桃園市在地的天成醫療體系得標。

商用地產領軍 台中商辦建照面積翻逾倍【工商時報 7/24】
政府打炒房「打住不打商」，房地產上游供給面出現轉折，根據最新統計，今年前五月台中市辦公類建照面積年增117.8％，新供給量達66.8萬平方米，居全台第二位；對比前五月住宅類建照戶數年減27％，凸顯出台中商用地產領軍時代已將來臨，這波台中商辦潮造浪者，包括聯聚、興富發、冠德、皇翔、國泰、豐邑、允將等在地建商與上市建商。

大咖月砸126萬租2樓層 卡位中台灣第一豪辦【ETtoday 7/24】
據實登揭露，台中第一豪辦「聯聚中雍大廈」出現9、10樓租賃紀錄，2層樓合計月租金共計126萬元，拆算單價超過1700元，信義房屋專家認為，台中市都市發展西移，七期做為新商業中心，成為企業總部首選。

台灣金聯Q4標售雲林萬有紙廠土地 面積4.4萬坪【自由時報 8/2】
台灣金聯位於雲林北港工業園區原萬有紙廠約4.4萬坪土地，經過20年整理，除債務處理及產權整合作業，並完成清理事業廢棄物及拆除破舊廠房與大煙囪，整個園區已煥然一新，預計第4季公開標售，預估可容納50餘家廠商進駐，將創造約40億元的產業價值，以及提供至少1,000個工作機會。

彰化高鐵產專區土地標售 底價創新高【自由時報 8/8】
彰化縣政府將於9月7日標售彰化高鐵站特定區土地，5筆產業服務專用區（簡稱產專區）總面積3.29公頃，若全數賣出，至少能為縣府平均地權基金挹注14.68億元；此次單坪價格在14萬元至16萬餘元間，面積最小的土地底價就要2.8億元，產一專區每坪底價訂16萬元，產二專區每坪約14萬元，已回不去3年前十萬餘元的價格。

【交易】土地 上市櫃法人

土地大型交易摘要

上市櫃法人7月份土地交易為38.33億元，交易區域集中在桃園市，累計總交易額為31.07億元，佔82%；買方有建設公司、壽產險以及投資機構，獵地策略均鎖定精華地段、具開發潛力的大坪數土地。

本月最大筆土地交易案，為國泰人壽斥資20.4億元標下桃園中原營區普忠段超過3,200坪土地，該地為產專二用地，未來將規劃興建結合商辦、商場的複合式大樓。

國泰人壽近年積極在桃園布局商用不動產，近五年累計交易額達180億元，投資產品除了土地外，還有辦公室、工業地產、商場等，最大筆交易案為2020年時，斥資46.8億元購入桃園廣豐新天地購物中心。

【交易】辦公.廠辦 上市櫃法人

辦公.廠辦大型交易摘要

上市櫃法人7月辦公.廠辦交易規模為17.76億元。台北市精華區內的精華商辦，雖屋齡幾乎都已逾30年，但由於位處精華地段、具備未來開發改建效益，因此持續受到市場關注，今年不少市區指標商辦大樓，也陸續傳出重磅交易。

位在台北市大安區的裕台企業大樓，就出現成交單價每坪96.99萬元、總價6.42億元的交易紀錄，此棟屋齡為42年，買方為台中銀租賃事業，辦公室使用規畫將以部分自用、部分收租；賣方為友華生技醫藥、和強公司、愛斯佳投資，均為友華集團之關係企業。

隨著北市辦公室供不應求，有置產需求的企業也朝向新北市新興辦公聚落尋找合適標的。新莊副都心有桃園機場捷運線行經，包括中悅建設、新潤建設、遠雄建設等都積極插旗新莊、開發商辦產品，本月大亞電線電纜以3.96億元購入中悅寰宇1號部分樓層。

【交易】工業地產 上市櫃法人

工業地產(工業廠房.工業土地)大型交易摘要

上市櫃法人7月工業地產交易為22.85億元。台商回流投資設廠，激勵產業向上升級，掀起工業地產交易潮，區域發展成熟、交通便利的工業土地，成為各大企業必搶之地。

本月工業地產交易以工業土地為主，交易額為20.25億元，佔89%。從區域來看，桃園稱霸本月工業地產市場，楊梅區出現4筆交易紀錄，為交易最熱行政區。

華友聯開發今年6月召開股東會，會中通過出售桃園楊梅區1.6萬坪土地資產案，預估總成交金額達26.7億元，近兩個月已有4筆成交紀錄，買方有麗嬰國際、大友高空實業、欣和環保工程、顯隆機械，總計成交金額達12.74億元。