企業換屋動能續強 第四季辦公室交易衝新高

信義全球資產│商用不動產季報 2023/Q4
 

企業換屋動能續強 第四季辦公室交易衝新高

信義全球資產公司發布2023年第四季商用不動產市場季報，第四季上市櫃法人商用及土地市場累計成交金額突破600億元，較去年同期大幅增長91%，又以企業總部、科技廠辦等辦公室產品最受買方關注，在年底旺季加持下，第四季辦公室交易量上衝至321億元，居2023年季表現最佳。

統計第四季上市櫃法人商用不動產交易規模為506億元，年增61%。分析交易產品類別，辦公、廠辦交易額為321億元，佔63%；廠房、工業土地等工業地產交易額為101億元，佔20%；旅館、店面交易額為84億元，佔17%。

第四季土地市場交易規模為167億元，年增364%。2023全年土地市場投資動能疲弱，但已看到打底回穩跡象，今年選後房市在剛需買盤支撐下，建商有機會加強土地布局力道。

 

【總體經濟】景氣對策訊號/外銷訂單表現

2024年景氣雪融春暖 樂觀看待房市表現

主要經濟預測機構陸續發布2024年經濟情勢展望，包括主計總處、中央銀行、台經院等，對今年的經濟成長率預測都在3%以上，在電子產品需求回溫、人工智慧等新興科技應用需求帶動下，外銷、產業投資可望恢復成長動能，經濟環境呈現雪融春暖、景氣可望逐季好轉。

據國發會最新發布的景氣對策訊號顯示，自2022年11月起，連10亮代表景氣低迷的藍燈，11月轉為黃藍燈，隨著出口、批發業營業額轉為正成長，零售、餐飲業持續熱絡，加上基本工資調升提高民眾可支配所得，民間消費動能續熱，因此樂觀看待今年景氣發展。

外銷訂單部分，去年終端需求疲弱、地緣政治風險升溫，廠商下單趨向保守，2023全年外銷訂單金額5,610.4億美元，年減15.9%，預期今年下半年終端需求會明顯復甦，AI人工智慧、車用電子等新興科技應用，有助支撐外銷訂單動能。

【六都買賣移轉棟數】

【租賃市場】總體趨勢

北市辦公平均租金衝破2,500元 富邦信義A25新進場 空置率上攀4%

調查2023年第四季北市辦公租賃市場，隨著富邦信義A25等頂辦新供給進場，平均租金上漲至每坪2,561元，漲幅達3%；空置率上升至4.11%。

企業轉型升級帶動辦公室小換大、舊換新的租賃需求，加上新A辦大樓陸續完工進場，辦公室平均租金緩步上揚走勢將成市場常態。

觀察目前企業對一百坪以內的辦公空間需求最為殷切，但也看到百坪以上的大坪數辦公室租賃需求正逐步成長中。

今年內科廠辦市場表現較為穩健，吸引建商持續布局內科市場，隨著新大樓完工釋出，內科廠辦第四季空置率上升至6.36%；租金水準相較於市區辦公室來說仍較為親民，第四季平均租金為1,234元。

備註說明
統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。
平均租金：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交租金，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之租金水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。
空置率：以建築物二樓以上，可供買賣、使用或租賃之樓地板面積，其空置未使用樓地板面積除以總樓地板面積。

頂辦新供給進場添動能 七大辦公商圈租金全面上揚

第四季北市各級辦公室平均租金看漲，A+級辦公大樓租金再攀新高，平均租金達至3,605元，年增7%；A級辦公大樓平均租金為2,111元，年增4%。

據實價登錄最新揭露，「富邦信義A25總部大樓」當棟38樓在2023年11月，以月租金128.36萬元出租，承租面積約298.53坪，拆算單價約為4,301元。

此外，富邦金控也公告，子公司富邦人壽辦公室將從現在北市敦化南路搬遷至富邦信義A25大樓，預計將有約800名員工、於6月時遷入。

信義區頂辦群聚、商業氣息濃厚，吸引企業進駐設置總部，目前已有包括國泰世華銀行、新光銀行、華南金控等企業的總部辦公室，設置在信義區。

內科商圈廠辦租金則未有太大變化，第四季平均租金為1,234元，較去年同期表現呈持平。

備註說明
大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。

【買賣市場】總體趨勢

辦公室不動產抗跌保值 成企業資產配置最佳利器

國際局勢變化迅速，在金融環境充斥許多不確定因素下，提升營運韌性、降低風險，是當前企業經營者必修課題。

商用不動產長期持有穩定保值，將資產出租亦能為企業帶來穩健收益，吸引企業積極布局辦公室產品，辦公市場價格呈穩健向上發展。

調查2023年第四季北市主要商圈辦公室平均售價來到每坪92.9萬元；內科商圈廠辦平均售價來到每坪56.3萬元。

展望2024年辦公市場，買方將持續聚焦精華地段指標商辦大樓；偏好十年內新屋的辦公室買方，則會往內科、大直、南港、士林，或是朝向新北市新莊、板橋、中和等商圈評估購買標的。

備註說明

統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。

平均售價：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交售價，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之價格水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。

毛租金資本化率：以整年度的平均租金毛收入除以平均售價後所得之百分率，即單年毛估租金資本化率，台灣民間一般交易習慣，也常使用報酬率或投報率等名詞來替代。

【買賣市場】商圈變化

看好精華商圈資產增值力 買方鎖定市區商業大樓

第四季北市各級辦公室平均單價表現為持平或微幅上漲，平均值為每坪92.9萬元，較去年同期漲幅約5%。

2023年末，北市辦公市場衝出重磅交易，原基泰建設持有位在北市忠孝西路、重慶南路口的「基泰忠孝大樓」，以125億元成功售出，買方為李姓自然人，此筆也登2023年總價最高的辦公室交易，顯見辦公產品具備未來增值潛力，吸引高資產客群競相購置。

內科商圈廠辦買賣市場呈持平表現，平均值為每坪56.3萬元。內科有產業群聚效益，吸引科技相關產業鏈進駐，第四季時輔信科技就以23.5億元打包潭美段全棟預售廠辦大樓。

備註說明

大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。

【大型交易】上市櫃法人大型交易

第四季辦公室交易衝新高 樂觀看待龍市穩中求進

產業升級與ESG轉型趨勢，加強企業換屋動機，為辦公市場成長增添動能，因此市場普遍樂觀看待2024年辦公室產品買氣，尤其台北市區精華地段的商業大樓，將繼續成為買方關注標的。

商用市場於年末衝出漂亮成績單，統計上市櫃法人第四季商用不動產交易量為506億元，年增60%。其中辦公室成交金額達321億元，在2023年各季辦公室交易表現中居第一，指標交易包括基泰忠孝大樓、內科潭美段五小段預售廠辦大樓、利百代商業大樓等。

土地市場部分，隨著打炒房利空氛圍淡化，土地市場又見指標建商陸續出手購地。統計上市櫃法人第四季土地市場交易量為167億元，本季最大筆土地交易為國泰人壽斥資33.05億元購入台中烏日區新站南段近6千坪產專區土地，用途可為辦公、物流倉儲、旅館或商場。

展望2024年商用不動產市場，景氣春燕歸來，商用市場在剛需買盤支撐下，將持續走穩，商辦、廠辦等辦公類型產品交易續旺；此外，在AI新興科技發展帶動投資擴廠需求，桃園、台中工業地產交易有望翻紅，整體商用市場將呈現量緩增、價緩漲。

【大型交易】上市櫃法人商用不動產交易

辦公交易動能強勁、工業地產量縮 收益型產品重回買方視線

統計2023年上市櫃法人第四季商用不動產成交金額為506億元，年增60%。其中辦公類產品交易額為321億元，佔63%；工業地產交易額為104億元，佔20%；旅館、店面交易額為84億元，佔17%。本季出現一筆百億元級別的交易紀錄，為自然人以125億元購入基泰忠孝大樓，此標的位在台北車站站前商圈，有雙子星大樓開發題材加持，增值潛力看好。

辦公室產品持續吸引買方目光，特別是在多元資產配置思維下，可自用、可收益，長期持有兼具增值效益的商用不動產，在資產配置運用上更具彈性，因此成為今年買方關注焦點。本季辦公市場交易熱區集中在台北、新竹，包括裕台企業大樓、時代通商廣場、里昂科技大樓、台元科技園區等指標商辦大樓、科技廠辦均有出現交易紀錄，買方涵蓋科技公司、傳產企業、壽險公司等。

第四季商用市場主要靠產業投資等自用買盤撐場，交易熱區落在台北市。總計上市櫃法人2023年在台北市已投資623億元購置商用不動產，成交金額推升至近十年來新高，其中辦公類產品交易就挹注了410億元，佔66%，本季在台北車站站前商圈、內科、南港商圈等指標大樓均有出現交易，顯示產業都看好辦公室增值爆發力，積極進場投資。

在疫情期間急凍的店面、旅館等收益型產品，也解凍走向疫後復甦，本季統一企業斥資49.39億元，購入統一國際大樓商場持分，等同於統一企業完全持有該棟商場，顯示法人對收益型產品信心已回增。

【商用不動產交易】辦公.廠辦

【商用不動產交易】工業土地.廠房

【商用不動產交易】零售

【土地交易】上市櫃法人土地交易

第四季土地市場成交金額破百億 保守利空氛圍已淡化 2024年大型買方可望歸隊

統計2023年上市櫃法人第四季土地市場交易情形，總成交金額為167億元，其中建商共砸下118億元購置土地、地上權；壽險業受到投資不動產最低收益率2.845%限制，購置商用不動產腳步明顯放緩，本季僅有1筆交易紀錄，為國泰人壽參與台中地政局標售，以33.05億元標下台中烏日區新站南段土地。

2023年土地市場自第二季起，連三季成交金額都突破百億元，顯示建商、壽產險公司等大型買方購地信心已逐漸回穩，隨著今年大選結束、社會氛圍回歸平穩，預期大型投資人也會展現積極態度進場獵地。

【土地交易】土地、地上權