企業布局商用不動產新策略　自用兼置產、聚焦辦公大樓

信義全球資產│商用不動產季報 2023/Q3
 

企業布局商用不動產新策略　自用兼置產、聚焦辦公大樓

信義全球資產公司發布第三季商用不動產市場調查，國內外主要機構對台灣2023年經濟成長預測介於0.8%至1.7%，商用不動產市場投資氛圍趨向保守，但市場並非全然悲觀，本季仍出現6筆十億元以上的交易案，顯示只要是核心地段的優質標的，仍會吸引高資產買方出手買進。

統計第三季上市櫃法人商用不動產交易規模為156億元，年減75%。分析交易產品類別，辦公、廠辦交易額為70億元，佔45%；廠房、工業土地等工業地產交易額為85億元，佔54%；店面交易額為1億元，佔1%。

第三季土地市場交易規模為139億元，年增80%，在建商、壽險業者等買方大筆獵地交易挹注，土地市場較去年同期稍有回溫。本季交易熱區落在台中市，累計交易額為71億元，佔本季土地市場51%的交易量。

信義全球資產公司觀察，隨著國際金融環境變化，企業傾向將資金做多元配置，以分散風險、提升財務韌性，購置商用不動產思維走向「自用兼置產」，聚焦辦公室、企業總部產品，強化資產配置上的靈活與彈性。

 

【總體經濟】景氣對策訊號/外銷訂單表現

AI商機挹注內需消費動能穩健 景氣回溫趨勢確立

據國發會最新發布之景氣對策信號，燈號終結連十藍，由藍燈轉向黃藍燈，顯示在AI商機及科技新品備貨需求挹注下，內需消費動能穩健，整體景氣回溫趨勢已確立。在外銷訂單趨勢部分，經濟部公布9月外銷訂單金額為514億美元，年減15.6%，預估在年終消費旺季，減幅將有所收斂，11月可望翻紅，第四季有機會轉為正成長。

觀察買賣移轉棟數表現，第三季六都建物買賣移轉棟數為 6.1萬棟，年增9%，刷新五季以來新高紀錄。受到打炒房政策影響，非自用需求明顯退場，在新青安貸款協助年輕購屋人降低利息負擔，整體房地產市場維持穩定自用當道。

【六都買賣移轉棟數】

【租賃市場】總體趨勢

產業升級、企業換屋需求動能強　辦公室租金全面攀升

台商回流激勵國內產業向上升級，企業換屋需求持續挹注辦公市場交易動能，辦公室租金呈上揚走勢，統計第三季台北主要辦公商圈平均租金為每坪2,490元，較前一季增幅1%、較去年同期增幅5%；整體空置率維持在3%以下，第三季台北主要辦公商圈空置率為2.36%。

本季辦公室平均租金攀高，主因為新頂級商辦進場，新供給拉抬、帶動租金上升。外商公司、有國際接單業務的企業，由於需要接待客戶、進行商務洽談，因此對辦公大樓屋齡、門面、硬體設備有較高規格的要求，因此通常會選擇屋齡較新的區域指標商辦，此類企業租客通常付租能力也較高。

內科廠辦租賃市場供需較為穩定，第三季內科商圈平均租金較前一季持平，平均每坪單價為1,237元；空置率為回歸5%以下，來到4.87%

備註說明
統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。
平均租金：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交租金，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之租金水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。
空置率：以建築物二樓以上，可供買賣、使用或租賃之樓地板面積，其空置未使用樓地板面積除以總樓地板面積。

「富邦信義A25」新供給加入　信義區再添單價四千元商辦

北市辦公租賃剛需續強，辦公商圈租金均有成長，本季整體平均租金為2,490元，其中以A+級公大樓成長幅度最顯著，平均單價來到3,517元，較去年同期成長約7%；空置率部分，各級辦公大樓均維持在3%以下，較前一季未有明顯變化。

台北市七大主要辦公商圈中，信義世貿商圈頂級辦公室群聚，平均租金來到每坪3,573元。富邦信義A25總部大樓為今年新進場的指標頂辦，據實價租金已揭露之資料，18樓以每月91.3萬元出租，換算單價為4,000元，顯示信義區租金單價4千元的商辦，又再添一棟。

內科廠辦租賃市場各地段租金表現較前一季均無太大變化，僅舊宗段平均租金958元，有微幅修正；在空置率部分，除西湖段小幅升高至3.89%外，其餘地段空置率均為下調。顯示內科廠辦市場租賃供需穩定，只要大樓租約到期，就會有承租方洽詢，未出現辦公室空置過久的問題。

備註說明
大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。

【買賣市場】總體趨勢

企業布局總部大樓　自用兼置產成投資新趨勢

關注第三季商用不動產市場，辦公室、企業總部等都是受買方關注的熱門產品，且企業主在購置時除了考量營運自用外，也開始重視標的是否具備收益、增值效益，「自用兼置產」的布局思維，讓企業買方在資產配置上可更加彈性與靈活。

統計第三季台北市辦公室平均售價為每坪92萬元，再攀歷年新高，毛租金資本化率為2.46%。突顯出北市辦公大樓屬於保值資產，尤其是市區精華地段辦公室，還具備未來改建效益，成為今年高資產客群布局商用不動產時的熱門標的。

第三季內科商圈廠辦平均售價為每坪56.5萬元，與前一季持平；毛租金資本化率為2.63%。

備註說明

統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。

平均售價：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交售價，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之價格水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。

毛租金資本化率：以整年度的平均租金毛收入除以平均售價後所得之百分率，即單年毛估租金資本化率，台灣民間一般交易習慣，也常使用報酬率或投報率等名詞來替代。

【買賣市場】商圈變化

看好增值、改建效益　市場聚焦精華地段指標商辦

今年經濟局勢不確定因素仍多，為強化財務結構韌性，投資人更願意提高比重，將資金放在保值抗跌，兼具增值收益的商用不動產上。

觀察今年商用不動產市場趨勢，可發現買方都將布局資產目光聚焦在辦公類型產品，尤其是台北核心區位、具備未來改建價值的指標商辦大樓，成當前買方積極鎖定的標的。

本季台北主要辦公商圈交易平均單價較前一季無太大波動，平均值為每坪92萬元，僅復興南京商圈平均單價微幅上調至每坪90.8萬元。

內科商圈廠辦買賣市場較前一季呈持平，平均值為每坪56.5萬元，僅文德段平均單價有微幅增至50.8萬元。

備註說明

大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。

【大型交易】上市櫃法人大型交易

產業自用剛需撐場 Q3商用不動產呈量縮格局

以哈戰爭爆發，為國際金融局勢注入不確定因素，全球市場都相當關注地緣政治風險對通膨局勢、經濟成長後續的影響。受景氣氛圍影響，第三季商用不動產投資動能較為保守，商用不動產及土地市場交易規模共計為295億元，年減66%，全年交易量縮格局已確立。

即使市場氛圍存在觀望氣氛，但本季仍有6筆十億元以上的重大交易案，包括4筆土地交易以及2筆商用不動產交易，買方有建設公司、壽險業者及傳產企業。

隨著打炒房利空氛圍淡化，土地市場上又可看到指標建商陸續購入土地存貨，本季台中在地建商富宇建設就大手筆以40億元購入北屯區2千逾坪土地，這也是今年為止總價最高的土地交易。

本季商用不動產市場交易主要以自用剛需支撐，企業因應公司產業升級、營運需求，積極布局辦公室、科技廠房等商用不動產。但由於目前市場受新案銷售價格影響，拉抬賣方對資產價格的期待，買方追價意願不高，造成買賣雙方評估時間拉長，影響最終成交效率。

【大型交易】上市櫃法人商用不動產交易

企業主多元資產配置新思維 布局商用不動產 自用兼具保值效益

上市櫃法人第三季商用不動產交易規模為156億元，年減75%。分析交易產品類別，辦公室交易額為70億元，佔45%；工業地產交易額為85億元，佔54%；店面交易額為1億元，佔1%。

辦公室產品持續吸引買方目光，特別是在多元資產配置思維下，可自用、可收益，長期持有兼具增值效益的商用不動產，在資產配置運用上更具彈性，因此成為今年買方關注焦點。本季辦公市場交易熱區集中在台北、新竹，包括裕台企業大樓、時代通商廣場、里昂科技大樓、台元科技園區等指標商辦大樓、科技廠辦均有出現交易紀錄，買方涵蓋科技公司、傳產企業、壽險公司等。

工業地產交易佔本季市場二分之一強，交易產品以工業土地為主，統計坪數在千坪以上的工業土地交易紀錄就有10筆，顯示基地方正、大面積，未來可興建科技廠辦、物流倉儲的工業地，是市場買方主要鎖定標的。

【商用不動產交易】辦公.廠辦

【商用不動產交易】工業土地.廠房

【商用不動產交易】零售

【土地交易】上市櫃法人土地交易

Q3土地市場年增80% 桃園、台中交易最熱

打炒房政策利空氛圍逐漸淡化，土地市場由冷轉溫，建設公司等土地買方已恢復購地信心，陸續評估具備開發潛力的標的、插旗獵地，統計第三季上市櫃法人土地市場交易規模為139億元，年增80%

總計今年前三季土地市場交易情形，桃園、台中的土地、地上權交易均突破百億元大關，桃園土地市場交易額達114億元、台中土地市場交易額為130億元。其中，遠雄建設將超過2千坪台中北屯區土地，以40億元出售給在地建商富宇建設及自然人，登今年全台最大筆土地交易；本季桃園土地市場則有國泰人壽以20億元搶下中壢區普忠段超過3千坪土地。

觀察土地市場發展，雖然受政策因素影響，建商群起搶地景象不再，但只要是生活圈成熟、可立即開發的優質標的，仍會吸引建商買入充實庫存，再伺市場時機開發推案。

【土地交易】土地、地上權