市場需求旺 市區七大辦公商圈租金全面走升

信義全球資產│商用不動產季報 2024/Q1

關注商用不動產第一季市場動態，2024年商用不動產市場首季交易衝出好成績，商用及土地市場交易額為732億元，為近八季以來次高紀錄。

建商購地動能復甦顯著，且躍居本季最大市場買方，開發商除積極掃進重劃區精華土地外，也看準市區精華商業大樓未來重建商機，購入具改建開發價值的大樓。今年第一季最大筆交易案，為璞永建設等8間建商與約63%產權。

從2023年起，老商辦大樓交易熱度直線飆升，且多為多層或包棟的大型交易案。過往商用市場中，包棟購樓常為壽產險等收益型買方，購入後主要著眼出租資產帶來的租金報酬率；而近期大手筆取得全棟產品的買方則有不同，除指標開發商外，亦有實力雄厚的企業主攜資金進場，這類買方看中的是精華地段未來的資產增值價值。

今年首季辦公市場開出紅盤，預期今年商用不動產市場中，市區指標精華商辦產品，將持續吸引企業自用、高資產置產型買方的關注。建商也會持續進場評估具備改建效益的產品，包括市區商業大樓、旅館商場、透天店面等，大力挹注今年商用市場交易動能。

▌上市櫃法人大型交易－商用不動產市場

2024年Q1上市櫃法人購置商用不動產交易額為421億元，年增151%，為有統計以來第三高交易紀錄。因應利率走升，壽險業對資產管理不再只進不出，而是陸續評估並處分未達租金報酬率門檻的標的，優質標的釋出，吸引市場搶貨。

建商購地動能回溫，除鎖定重劃區精華土地外，也積極購入具備未來都更危老改建效益的市區商業大樓。

▌上市櫃法人大型交易－土地市場

2024年Q1上市櫃法人土地交易額為311億元，年增249%，交易量寫下11年來同期次高紀錄。

主要預測機構對今年經濟成長都持較為樂觀的態度，台股攀上2萬點高峰、新青安優惠貸款政策等利多匯聚，催動市場購屋動能，房地產市場價量齊揚，同步拉抬建商購地信心，全年交易量可望重返千億元水準。

▌區域實價登錄【台北】

據已揭露之實價登錄交易統計，2023年第四季台北市辦公市場交易量達70億元，累計全年交易量達326億元；2023年第四季台北市土地市場交易量達96億元，累計全年交易量達499億元、年減2%。

台北市精華地段指標商辦為近期市場自用買方、置產型投資人重點鎖定的商用產品。

▌區域實價登錄【新北】

據已揭露之實價登錄交易統計，2023年第四季新北市辦公市場交易量達136億元，累計全年交易量達455億元、年減4%；2023年第四季新北市土地市場交易量達238億元，累計全年交易量達901億元、年減22%。

▌區域實價登錄【桃園】

據已揭露之實價登錄交易統計，2023年第四季桃園工業地產市場交易量達138億元，累計全年交易量達383億元、年減37%；2023年第四季桃園土地市場交易量達219億元，累計全年交易量達522億元、年增3%。

2023年桃園工業地產市場交易呈量縮格局，但在產業自用剛需支撐下，仍維持一定交易水準，全年工業地產交易量居六都之冠。

▌區域實價登錄【台中】

據已揭露之實價登錄交易統計，2023年第四季台中工業地產市場交易量達42億元，累計全年交易量達232億元、年減25%；2023年第四季台中土地市場交易量達227億元，累計全年交易量達980億元、年減35%。

▌台北市區辦公租賃市場調查

據信義全球資產公司調查，2024年第一季台北市區七大主要商圈辦公室平均租金增漲至2,588元，季增1%、年增6.5%；辦公室空置情形受市場新辦公大樓釋出帶動，空置率上升至4.2%。

▌內科廠辦租賃市場調查

AI產業蓬勃發展，帶動內科園區辦公室需求旺盛，廠辦租賃需求穩健成長，空置率較前一季有微幅下降。統計2024年第一季內科廠辦平均租金為1,234元，價格與前一季、去年同期相比，未有太大波動；空置率為5.66%，較前一季下降0.7個百分點。

▌台北市區辦公買賣市場調查

據信義全球資產公司調查，2024年第一季台北市區七大主要商圈辦公室平均售價微幅增漲至每坪93.3萬元，季增0.4%、年增3.3%。商用不動產資產長期持有具備穩定保值及未來增值效益，今年伴隨產業投資動能上升、辦公市場熱度趨高，商辦、廠辦吸引企業等大型買方重點布局。

▌內科廠辦買賣市場調查

據信義全球資產公司調查，2024年第一季內科廠辦平均售價為每坪56.3萬元，較前一季表現持平；毛租金資本化率為2.63%。內科廠辦市場在產業自用剛性需求支撐下，整體市場表現穩健，亦吸引許多高資產置產族群布局收益型廠辦產品。