通膨、升息利空因素盤旋　2023年商用不動產市場「先蹲後跳」

信義全球資產│商用不動產季報 2023/Q1

通膨、升息利空因素盤旋　2023年商用不動產市場「先蹲後跳」

受國際金融市場震盪、通膨、升息等因素干擾，致使市場觀望氛圍濃厚，2023年首季商用市場買氣趨弱，商用不動產、土地交易均雙雙呈現衰退。

統計第一季上市櫃法人商用不動產交易額為141億元，較去年同期減幅超過6成，其中辦公、廠辦商品佔52%、工業地產佔42%、旅館及零售佔6%；上市櫃法人土地、地上權交易額為117億元，較去年同期減幅59%。

雖然首季商用不動產表現疲弱，但隨著疫後內需市場復甦，帶動擴廠、增設辦公室等需求，來台觀光旅客人次回升，旅館、店面市場也迎接回溫曙光，預期今年商用不動產市場將「先蹲後跳」。

 

【總體經濟】景氣對策訊號/外銷訂單表現

歐、美金融業陷危機　IMF下修2023年全球經濟成長率

全球通膨情勢居高不下，加上美國地區性銀行出現倒閉、歐洲瑞士信貸爆發財務危機等，金融市場恐慌情緒升溫，國際貨幣基金（IMF）於世界經濟展望春季報告中指出，烏俄戰爭引發全球原物料上漲情勢雖有減緩，但戰爭未停歇、地緣政治局勢仍緊張，全球經濟正逐漸從疫情受創中復甦，但近期金融機構震盪使經濟局勢不確定因素增加，若風險得以控制，全球經濟成長率將從2022年的3.4%，下修至2023年的2.8%；但若金融機構壓力擴大，2023年全球經濟成長率可能下滑至2.5%，這將是自2001年以來，除了2009年全球金融危機與2020年疫情大流行外，全球經濟成長最疲軟時期。

美國與歐洲的銀行業接連出現問題，可能導致家庭、企業信貸條件緊縮，進而影響消費與投資表現，但美歐兩大央行認為其銀行體系具有韌性，系統性風險可控，加上近期通膨降幅有限，故聯準會與歐洲央行仍於2023年3月將利率分別上調1碼與2碼，我國央行也決議升息半碼，這也是累計連續五季升息。

【六都買賣移轉棟數】

【租賃市場】總體趨勢

台北市辦公室平均租金再創新高　ESG、綠色租賃成企業進駐新趨勢

國發會宣布2050年淨零排放總目標，綠色浪潮推向商用不動產，也展現在辦公市場需求上，目前外商公司、高端科技等產業在進行辦公室租賃、購買決策時，首先考量的是辦公大樓是否具備綠建築等標章，「永續發展」已成為當前企業營運的必要條件，帶有EEWH、LEED或WELL認證的商辦大樓，對租售價格都將帶來加乘效益。

統計2023第一季台北市辦公室平均租金每坪突破2,400元，來到2,430元，攀歷史新高紀錄；空置率為2.54%，較前一季微幅增加0.16%，自2019年第四季以來，北市主要商圈平均空置率均維持在3%以下，顯示辦公市場持續處在供不應求。

但據內政部統計資料顯示，2022年北市辦公類建照核發面積達80萬坪，顯示北市已進入大規模商辦開發期，具備ESG議題的新商辦大樓成市場炙手可熱的商品，也將帶動整體辦公室租金持續走揚。

備註說明
統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。
平均租金：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交租金，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之租金水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。
空置率：以建築物二樓以上，可供買賣、使用或租賃之樓地板面積，其空置未使用樓地板面積除以總樓地板面積。

【租賃市場】商圈變化

精華區頂辦需求增　信義世貿商圈租金看漲

隨著國內產業升級擴張、辦公室需求增加，台北市辦公室平均租金也在向上攀升，觀察北市各等級辦公大樓平均租金情形，以A+級辦公大樓漲幅最明顯，第一季平均租金為每坪3,421元，較前一季增長約2%，A級辦公室平均租金為每坪2,054元，B級辦公室平均租金為每坪1,600元；從北市七大主要商圈來看，信義世貿商圈持續是指標企業熱門進駐地點，第一季平均租金為每坪3,464元，較前一季增長約2%。

本季內科園區廠辦平均租金及空置率情形，除西湖段由於進駐率高、釋出交易較少，因此平均租金部分呈現持平以外，其餘各地段平均租金均有微幅增長。據調查內科園區第一季平均租金為每坪1,238元，較前一季增長0.4%；西湖段平均租金為每坪1,423元、文德段平均租金為每坪1,139元、舊宗段平均租金為每坪964元。

備註說明
大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。
 

【買賣市場】總體趨勢

升息拉高金融壽險不動產報酬率門檻
辦公市場剛性需求穩定　自用當道

央行於2023年首季再升息半碼，這已是累計連續五季升息，壽險業投資不動產年化收益率走高至2.845%，經濟局勢尚不明朗，預估金融壽險業今年投資商用不動產將趨向保守，辦公市場將以自用需求為主。

據本季北市辦公室平均售價及毛租金資本化率調查，無論是台北市主要商圈或內科商圈，平均售價均呈現上升，其中又以台北市主要商圈較前一季漲幅2%最為明顯，顯示市區精華地段、交通便捷，仍是企業在選擇辦公室據點時的重要考量因素。

備註說明

統計範圍：台北主要商圈統計台北七大商圈，包含松江南京、信義世貿、南京四五段、站前西門、復興南京、敦北民生以及敦南商圈；內科商圈以內科西湖段、文德段及舊宗段作為統計範圍。

平均售價：以調查樣本中之辦公大樓近期或預估成交售價，並加計該棟大樓之總樓地板面積權重後，所得之價格水準平均值，並以新台幣元/坪為價格計算單位。

毛租金資本化率：以整年度的平均租金毛收入除以平均售價後所得之百分率，即單年毛估租金資本化率，台灣民間一般交易習慣，也常使用報酬率或投報率等名詞來替代。

【買賣市場】商圈變化

信義世貿商圈平均售價穩站百萬　站前西門商圈成下波頂辦熱區

據本季台北市辦公大樓平均單價及毛租金資本化率調查，台北市主要商圈平均售價為每坪90.3萬元，較前一季增長約2%，較去年同期增長約4%。

從台北市七大主要商圈來看，以信義世貿商圈平均售價每坪113.1萬元、漲幅最明顯，較前一季增長約5%、較去年同期增長約9%，可見信義世貿商圈由於位處精華地段、百貨公司林立、商業機能完整，持續是公司法人購置辦公室時的熱門選項；從各等級辦公大樓來看，A+級辦公大樓平均售價來到每坪151.2萬元，較前一季增長約6%，較去年同期增長約9%，看準辦公大樓開發效益，可觀察到近期建設公司也積極投入興建頂級辦公大樓。

在本季內科園區廠辦平均售價及毛租金資本化率調查中，平均售價為每坪56.4萬元，各地段平均單價呈持平或微幅增長，變動幅度不大。

備註說明

大樓等級：大樓等級係依據區位條件、建物條件、設備品質、管理維護、租戶組成等五大項目為大樓等級之分類標準，並參酌該大樓租金水準作為判斷依據，分為A+級、A級、B級，其中A+級辦公大樓樓地板面積佔調查樣本的37％、A級辦公室佔調查樣本的34％、B級辦公大樓佔調查樣本的29％。

【大型交易】2023年Q1上市櫃法人大型交易

利空因素干擾交易動能疲弱　首季商用市場開22季以來新低

延續2022年通膨、升息等利空因素，整體投資氛圍仍趨向保守，2023年首季上市櫃法人大型交易件數僅31件、交易規模為258億元，較前一季減幅27%、較去年同期減幅64%，這也是自2017年第三季以來單季交易規模最低紀錄。

在商用不動產部分，交易件數為17件、交易規模為141億元，較前一季減幅56%、較去年同期減幅67%。其中辦公、廠辦交易額為74億元，佔整體商用交易的52%，且7筆交易區域均分布在台北、新北市；工業地產(工業土地、廠房)交易額為59億元，佔商用交易42%；旅館、零售交易額為8億元，佔商用交易6%。

在土地、地上權交易部分，交易件數為14件、交易規模為117億元，較前一季增長225%，較去年同期減幅59%。打炒房政策持續影響土地市場交易情形，加上《平均地權條例》即將上路、預售市場降溫，建設公司首季購地交易額僅61億元，交易區域分布以北台灣為主，顯示土地市場轉冷，建商獵地眼光首重位在市區、生活機能完善、具開發效益的標的。

【大型交易】上市櫃法人商用不動產交易

疫後產業擴張需求增　商用不動產自用撐大局

本季上市櫃法人商用不動產交易仍以產業自用為主，辦公、廠辦交易額為74億元，佔商用交易52%，單筆交易金額最高為崇越科技以54億元打包內科園區洲子街整棟辦公大樓，此筆為預售案，基地面積為1,011坪，樓地板面積6,776坪，規劃興建地下3層、地上9層大樓，預計於2023年底完工，這也是今年第一筆整棟交易；辦公室交易區域集中在大台北地區，且以廠辦為主，看準產業需求，包括遠雄、華固、國揚、東煒等建商都積極進場布局廠辦商品。

工業地產(工業土地、廠房)交易額為59億元，佔季交易42%，受惠於疫後經濟復甦、內需市場回溫，產業為擴大產能，陸續有工業廠房、土地需求，零售業者全家便利商店因應店數擴充及烘焙產品需求增加，在本季宣布投資21億元於新竹湖口自地委建廠房與宿舍，預計2025年啟用，未來將作為烘培產品生產線。商用遊戲機業者鈊象電子同樣看好疫後遊戲機布建需求，也以18.3億元取得五股工業廠房及土地，未來將興建企業營運大樓。

【商用不動產交易】辦公.廠辦

【商用不動產交易】工業土地.廠房

【商用不動產交易】旅館.零售

【土地交易】土地、地上權

《平均地權條例》將上路 預售市場降溫　建商獵地動能持續放緩

打炒房政策持續抑制土地市場交易，即將上路的《平均地權條例》也使市場氛圍轉趨觀望，本季上市櫃法人土地、地上權交易額為117億元，其中建商購地交易額為61億元，較去年同期減幅74%，顯示建商購地節奏已明顯放緩。從交易區域進行分析，可發現買方購地以台北市為主，交易額49億元佔土地交易的42%，其中最大筆土地交易為達欣工程以26.23億元取得中山區長安段一小段648坪土地，次之為光禹開發及2名自然人以24億元取得桃園五塊厝段下埔小段8,868坪土地。

本季也出現一筆地上權交易，為佳醫健康事業之子公司佳醫資產管理，以5.2億元取得原清泉醫院附設護理之家，包括建物、權利金等。

【土地交易】土地、地上權