觀光熱潮持續延燒,而不僅是陸客愛台灣,日、韓旅客也逐年成長。台灣終於能大賺觀光財,各方人馬都想方設法想吃到這塊大餅。除已知上市櫃公司如潤泰、皇翔、遠雄、力麒和京城建設,紛紛投入商旅經營,或投資者以收購現有建物、舊商辦大樓,以改建、拉皮的方式進行,甚至是業者將現有資產改做飯店規劃。
信義全球資產彙整近幾年大型商用不動產中,旅館交易情況,歸納出幾項交易趨勢:北市整棟飯店被視為進退皆宜的投資產品、旅館買家心中首選仍是北市、北市新興交易熱點轉往內湖、松山區,10億以下交易仍是主流。最後,追求長期穩定收益的壽險買家,戰利品全在北市;而旅遊業者則進行飯店收購、執行一條龍策略。
【大型旅館交易 五成集中北市】
據信義全球資產管理公司彙整近四年旅館交易情況,以交易件數來看,與年中開始開放陸客自由行的2011年相比,近2年(2013、2014)明顯愈加熱絡,交易筆數成長至少兩倍;而以成交區域來看,交易仍以台北市佔比五成最多,而雙北交易比例就超過七成。其他交易地點則包括了桃園縣、台中市、台南市、花蓮縣,以及南投縣。
再看交易金額,近四年交易金額,超過五成集中在10億(含)以下,10-20億元交易數量次之(36.4%),而20億以上大型交易,比例不到一成最少。比較特別的是,台北市大型交易熱點區域,則有由前兩年集中中山、中正區,逐漸轉向內湖、松山區的趨勢。
【旅行業者佈局一條龍 從觀光到住房】
除此之外,觀察買方背景,則以壽險業比例最高(29.4%),其次投資、開發公司同列第二(23.5%),飯店業者則居第三(11.8%)。比較特別的是,大型交易榜上有名的飯店業者,其實都是由同一家有旅遊業背景的「洛碁飯店集團」在進行整合,為其「從觀光到住房」全拿的策略佈局,2013年起,已陸續投入26.02億元。
信義全球資產管理公司經理王維宏表示,以現行台北市旅館住房率已超過八成來看,只要標的區位好、交通便利,投資者無論要自營,或找到飯店品牌進駐營運,都不是難事;尤其產權單純的整棟建物,在台北市相對稀有,不但長期具租金收益,未來也有增值空間期待,進可攻退可守,因此頗吸引買家。不過,台北市畢竟房價已高,投報率有限,建議追求更高投報率的投資者,可往台北近郊如深坑;或北部以外但具觀光景觀優勢的地區,例如宜蘭、嘉義、花蓮等地尋找。
【近年旅館、飯店交易案例】
交易年份 |
標的名稱 |
縣市 |
買方 |
購買者 |
總交易金額 |
2011 |
喜苑旅店 |
台北市 |
壽險 |
台產 |
7.46 億元 |
鴻禧大溪別館 |
桃園縣 |
投資 |
笠復投資 |
14.50 億元 |
|
大湖商旅 |
台北市 |
壽險 |
新光人壽 |
14.50 億元 |
|
2012 |
華國大飯店 |
台北市 |
壽險 |
台灣人壽 |
46.00 億元 |
假日飯店 |
新北市 |
建設 |
海灣科 |
18.80 億元 |
|
東姿商務旅館 |
台北市 |
個人 |
自然人 |
5.00億元 |
|
志嘉襄陽大樓 |
台北市 |
壽險 |
新光人壽 |
16.17 億元 |
|
2013 |
台中港酒店 |
台中市 |
未知 |
久福興業 |
6.05 億元 |
統一國際大酒店 |
台南市 |
個人 |
自然人 |
6.72 億元 |
|
白金漢飯店 |
高雄市 |
建設 |
華威聯合機構 |
6.47 億元 |
|
富信大飯店內湖店 |
台北市 |
建設 |
福竑 |
12.00 億元 |
|
洛碁大飯店 |
台北市 |
飯店 |
洛碁飯店集團 |
18.5億元 |
|
佳利大飯店 |
台北市 |
建設 |
展宜建築開發 |
4.72 億元 |
|
2014 |
慶城福華飯店 |
台北市 |
投資 |
和富遠東公司 |
60.00 億元 |
喬美旅店 |
台北市 |
飯店 |
洛碁飯店集團 |
6.48 億元 |
|
力麗哲園會館-日潭館 |
南投縣 |
投資 |
易福公司 |
2.05 億元 |
|
新仕界飯店 |
新北市 |
飯店 |
洛碁飯店集團 |
1.04 億元 |
|
新莊後港一路旅館 |
新北市 |
建設 |
和旺 |
10.00 億元 |
|
花蓮富野渡假酒店 |
花蓮縣 |
投資 |
力霖公司 |
5.65 億元 |
|
2015 |
墾丁六福莊 |
屏東縣 |
飯店 |
墾丁渡假村 |
9.00億元 |
資料來源:信義全球資產彙整