北市商辦近一年凍漲 租賃市場熱度勝買賣

2015年第一季結束，依據信義全球資產（Sinyi Global）最新統計，台北市辦公室平均售價已連續三季凍漲，價格維持在86.0萬元，毛租金資本化率微幅回升至2.34%。租賃市場方面，平均租金上漲至2,081元，空置率小幅收斂至8.11％，受惠2014年以來景氣穩定回升，租賃市場表現超越買賣市場，出現近年來少見的多頭行情。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析，今年在農曆年之前，市場氣氛仍相當低迷，不過年後受到房地合一稅制從輕的政策風向球影響，買氣在三月份有逐步回穩，回復到相對正常的交易水準。部分買方需求，也在觀望了多個月後重新回到市場上，第二季在自用需求的支撐下，市場表現可望穩健成長。

第一季辦公室空置率小幅收斂至8.11%，由於年後公司陸續搬遷，因此各商圈空置率呈現升降不同步的現象，像是信義商圈、敦南商圈兩個商圈，空置率仍持續收斂，分別來到9.48%及7.31%，其餘商圈則多是持平或小幅回升，像是站前西門商圈及南京四五段商圈由於空置率先前已降至低點，因此第一季空置率呈現跌深反彈，站前西門商圈第一季空置率為5.08%，南京四五段商圈空置率則為5.49%。

從不同等級的商辦來看， A+級辦公空置率上升至16.19％， A級辦公室空置率維持在3.90%，B級辦公空置略升至4.34％，A級以下辦公市場空置供給量趨於緊縮。新增供給方面，合庫金控大樓接近完工，未來釋出總樓板面積達3.26萬坪，合庫預計四月份進行總部的搬遷與集中。另外國泰置地廣場則預計第三季完工，今年樓地板面積將再增加5萬坪以上，A+級辦公可能再現一波搬遷風潮。

租金方面，依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計，第一季辦公平均租金2,081元，連續四季呈現增長，其中A+級辦公大樓租金來到2,922元，A級大樓為1,856元，B級大樓為1,460元。各商圈來看，第一季以敦南商圈及站前西門商圈上漲幅度較大，分別來到2,062元及1,753元。

資本價值方面，平均售價從2014年Q2的85.9萬，歷經一年仍停留在86.0萬元，顯示售價在整體房地產市場降溫的情況下，價格幾乎已失去了向上的動力。因此在租金上升的前提下，毛租金資本化率回升至2.34%，幅度雖然不大，但也連續三季上升。

內科廠辦方面，平均租金落在1,166元，空置率則下修至6.98%，去化情況良好，平均售價微漲至54萬元，內科廠辦也出現漲幅收斂的情況，租金資本化率維持在2.59%。其中西湖段空置率回升至4.09％，平均租金仍維持在1,242元，文德段空置率下降至11.38%，平均租金上升至1,051元，文德段第一季市場表現不錯。

展望未來，2015年基本面仍有利於商用不動產，不過政策面則存有諸多變數，下半年受到2016年總統大選的提前開跑，使得市場焦點可能再度轉移。至於租賃市場方面，今年1至2月新設立總家數達2,249家，較去年同期增加12.45%，公司行號家數持續攀升，工商投資持續成長，租賃需求仍在。

北市2015Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）

北市2015Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計

資料來源：信義全球資產管理股份有限公司（Sinyi Global）