2015年第一季結束,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價已連續三季凍漲,價格維持在86.0萬元,毛租金資本化率微幅回升至2.34%。租賃市場方面,平均租金上漲至2,081元,空置率小幅收斂至8.11%,受惠2014年以來景氣穩定回升,租賃市場表現超越買賣市場,出現近年來少見的多頭行情。
信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,今年在農曆年之前,市場氣氛仍相當低迷,不過年後受到房地合一稅制從輕的政策風向球影響,買氣在三月份有逐步回穩,回復到相對正常的交易水準。部分買方需求,也在觀望了多個月後重新回到市場上,第二季在自用需求的支撐下,市場表現可望穩健成長。
第一季辦公室空置率小幅收斂至8.11%,由於年後公司陸續搬遷,因此各商圈空置率呈現升降不同步的現象,像是信義商圈、敦南商圈兩個商圈,空置率仍持續收斂,分別來到9.48%及7.31%,其餘商圈則多是持平或小幅回升,像是站前西門商圈及南京四五段商圈由於空置率先前已降至低點,因此第一季空置率呈現跌深反彈,站前西門商圈第一季空置率為5.08%,南京四五段商圈空置率則為5.49%。
從不同等級的商辦來看, A+級辦公空置率上升至16.19%, A級辦公室空置率維持在3.90%,B級辦公空置略升至4.34%,A級以下辦公市場空置供給量趨於緊縮。新增供給方面,合庫金控大樓接近完工,未來釋出總樓板面積達3.26萬坪,合庫預計四月份進行總部的搬遷與集中。另外國泰置地廣場則預計第三季完工,今年樓地板面積將再增加5萬坪以上,A+級辦公可能再現一波搬遷風潮。
租金方面,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,第一季辦公平均租金2,081元,連續四季呈現增長,其中A+級辦公大樓租金來到2,922元,A級大樓為1,856元,B級大樓為1,460元。各商圈來看,第一季以敦南商圈及站前西門商圈上漲幅度較大,分別來到2,062元及1,753元。
資本價值方面,平均售價從2014年Q2的85.9萬,歷經一年仍停留在86.0萬元,顯示售價在整體房地產市場降溫的情況下,價格幾乎已失去了向上的動力。因此在租金上升的前提下,毛租金資本化率回升至2.34%,幅度雖然不大,但也連續三季上升。
內科廠辦方面,平均租金落在1,166元,空置率則下修至6.98%,去化情況良好,平均售價微漲至54萬元,內科廠辦也出現漲幅收斂的情況,租金資本化率維持在2.59%。其中西湖段空置率回升至4.09%,平均租金仍維持在1,242元,文德段空置率下降至11.38%,平均租金上升至1,051元,文德段第一季市場表現不錯。
展望未來,2015年基本面仍有利於商用不動產,不過政策面則存有諸多變數,下半年受到2016年總統大選的提前開跑,使得市場焦點可能再度轉移。至於租賃市場方面,今年1至2月新設立總家數達2,249家,較去年同期增加12.45%,公司行號家數持續攀升,工商投資持續成長,租賃需求仍在。
北市2015Q1商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2015Q1 |
2014Q4 |
2015Q1 |
2014Q4 |
|
商辦平均 |
2,081 |
2,073 |
8.11% |
8.26% |
A+級大樓 |
2,922 |
2,914 |
16.19% |
16.40% |
A級純辦 |
1,856 |
1,840 |
3.90% |
4.24% |
B級純辦 |
1,460 |
1,460 |
4.34% |
4.22% |
松江南京 |
1,778 |
1,776 |
11.45% |
11.62% |
信義世貿 |
2,832 |
2,828 |
9.48% |
9.92% |
南京四五段 |
1,530 |
1,524 |
5.49% |
4.09% |
站前西門 |
1,753 |
1,734 |
5.08% |
4.67% |
復興南京 |
1,791 |
1,791 |
13.78% |
13.68% |
敦北民生 |
1,852 |
1,849 |
6.33% |
6.19% |
敦南 |
2,062 |
2,040 |
7.31% |
7.98% |
廠辦平均 |
1,166 |
1,162 |
6.98% |
7.03% |
內科西湖段 |
1,242 |
1,242 |
4.09% |
3.39% |
內科文德段 |
1,051 |
1,041 |
11.38% |
12.57% |
資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)
北市2015Q1商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2015Q1 |
2014Q4 |
2015Q1 |
2014Q4 |
|
商辦平均 |
86.0 |
86.0 |
2.34% |
2.33% |
A+級大樓 |
136.0 |
136.0 |
2.28% |
2.28% |
A級純辦 |
92.3 |
92.3 |
2.37% |
2.35% |
B級純辦 |
75.2 |
76.6 |
2.31% |
2.31% |
松江南京 |
82.5 |
82.5 |
2.34% |
2.34% |
信義世貿 |
102.2 |
101.6 |
2.25% |
2.25% |
南京四五段 |
75.3 |
75.4 |
2.25% |
2.24% |
站前西門 |
69.8 |
70.2 |
2.79% |
2.76% |
復興南京 |
81.4 |
81.8 |
2.31% |
2.30% |
敦北民生 |
79.9 |
79.7 |
2.44% |
2.45% |
敦南 |
99.6 |
99.6 |
2.21% |
2.20% |
廠辦平均 |
54.0 |
53.6 |
2.59% |
2.60% |
內科西湖段 |
60.7 |
60.1 |
2.45% |
2.48% |
內科文德段 |
43.9 |
43.6 |
2.88% |
2.86% |
資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)