2014年結束,北市商辦市場售價已凍漲,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價與前季相同,價格保持在86.0萬元,毛租金資本化率維持在2.33%,不再收斂。租賃市場方面,辦公室空置率因有華南銀世貿大樓及聯邦育樂大樓兩棟完工釋出,空置率持續回升至8.26%,平均租金也受惠於新大樓訂價普遍提高,平均租金上看2,073元。
信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,2014年國內商用不動產大型交易較前一年下滑約兩成五,交易量來到754億元,不過若加計壽險公司及傳產公司的在海外不動產投資,市場交易量仍有千億元以上的規模,顯示商用不動產市場仍然資金充沛,但受到法令等限制,出現資金往外流出的現象。另一方面,價格在2014年末已出現鬆動跡象,包括部分標售案件已有降價求售的情形,預估2015年價格可能會向下修正5~10%。
第四季辦公室空置率表現兩樣情,像是敦北民生商圈、站前西門商圈、敦南商圈空置率仍持續收斂,顯示自用需求表現不錯,敦北民生商圈來到6.19%、站前西門商圈來到4.67%,南京四五段商圈為4.09%。另一方面,松江南京商圈因為聯邦育樂大樓的完工,使得空置率大幅提升至11.62%。另外同樣有新大樓完工的信義世貿商圈,因華南銀行世貿大樓多數為業主自用,釋出空置面積有限,空置率仍維持在9.92%。
北市整體空置率明顯上升至8.26%,其中A+級辦公空置率上升至16.40%,但A級辦公室空置率維持在4.24%,B級辦公空置下修至4.22%,A級以下辦公市場空置率仍為收斂。2014年A+級辦公大樓樓地板面積增加了4萬2千坪,預估2015年還有合庫金控大樓及國泰置地廣場兩大辦公地標釋出,今年樓地板面積將再增加5萬坪以上,A+級辦公預估將再現一波搬遷風潮。
租金方面,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,第四季辦公平均租金2,073元,2014年租金從年初的1,983元,上漲至年末的2,073元,受到新大樓訂價普遍較高情況下,以及A辦租賃需求增溫,帶動平均租金有較明顯的上調,其中以A+級辦公大樓租金來到2,914元,A級大樓為1,840元,B級大樓為1,460元。各商圈來看,除了松江南京商圈外,則是信義世貿商圈租金上漲動能較強,上升為2,828元。
資本價值方面,平均售價從2014年初的84.4萬,至年底仍停在86.0萬元,維持與前季相同,售價目前進入盤整的階段,部分交易案已觀察到價格有向下修正的現象。因此在租金上升的前提下,毛租金資本化率回升至2.33%,幅度雖然不大,但已連續兩季回升,顯示已有落底反彈的態勢。
內科廠辦方面,整體而言,變化並不大。平均租金落在1,162元,空置率則下修至7.03%,去化情況良好,平均售價維持在53.6萬元,內科廠辦也出現漲幅收斂的情況,租金資本化率維持在2.60%。其中西湖段空置率下降至3.39%,平均租金仍維持在1,242元,文德段空置率下降至12.57%,平均租金下滑至1,041元,文德段需求相對較弱。
展望未來,2015年基本面仍有利於商用不動產,不過政策面則存有諸多變數,預估2015年仍以企業自用的需求為主流,在價格出現修正前提下,可能刺激交易量回穩。至於租賃市場方面,依商業處統計顯示,北市公司家數仍持續成長,但同時市場的新增供給量也來到2004年以來的新高,可能促使空置率陷入盤整格局。
北市2014Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計
租賃市場 |
平均租金(元/坪) |
平均空置率(%) |
||
2014Q4 |
2014Q3 |
2014Q4 |
2014Q3 |
|
商辦平均 |
2,073 |
2,046 |
8.26% |
7.80% |
A+級大樓 |
2,914 |
2,908 |
16.40% |
15.43% |
A級純辦 |
1,840 |
1,834 |
4.24% |
4.22% |
B級純辦 |
1,460 |
1,458 |
4.22% |
4.43% |
松江南京 |
1,776 |
1,614 |
11.62% |
3.15% |
信義世貿 |
2,828 |
2,800 |
9.92% |
9.88% |
南京四五段 |
1,524 |
1,518 |
4.09% |
4.36% |
站前西門 |
1,734 |
1,729 |
4.67% |
5.46% |
復興南京 |
1,791 |
1,791 |
13.68% |
13.50% |
敦北民生 |
1,849 |
1,847 |
6.19% |
7.06% |
敦南 |
2,040 |
2,035 |
7.98% |
8.55% |
廠辦平均 |
1,162 |
1,166 |
7.03% |
8.07% |
內科西湖段 |
1,242 |
1,242 |
3.39% |
4.34% |
內科文德段 |
1,041 |
1,051 |
12.57% |
13.76% |
資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)
北市2014Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計
買賣市場 |
平均售價(萬元/坪) |
年化毛租金資本化率(%) |
||
2014Q4 |
2014Q3 |
2014Q4 |
2014Q3 |
|
商辦平均 |
86.0 |
86.0 |
2.33% |
2.32% |
A+級大樓 |
136.0 |
136.0 |
2.28% |
2.28% |
A級純辦 |
92.3 |
92.3 |
2.35% |
2.35% |
B級純辦 |
76.6 |
75.4 |
2.31% |
2.31% |
松江南京 |
82.5 |
82.5 |
2.34% |
2.34% |
信義世貿 |
101.6 |
101.5 |
2.25% |
2.25% |
南京四五段 |
75.4 |
75.4 |
2.24% |
2.24% |
站前西門 |
70.2 |
69.5 |
2.76% |
2.77% |
復興南京 |
81.8 |
81.8 |
2.30% |
2.30% |
敦北民生 |
79.7 |
79.7 |
2.45% |
2.45% |
敦南 |
99.6 |
100.1 |
2.20% |
2.18% |
廠辦平均 |
53.6 |
53.4 |
2.60% |
2.62% |
內科西湖段 |
60.1 |
59.8 |
2.48% |
2.49% |
內科文德段 |
43.6 |
43.7 |
2.86% |
2.89% |
資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)