商辦結束上漲格局 空置率反轉向上

商辦結束上漲格局 空置率反轉向上

2015/1/13

2014年結束,北市商辦市場售價已凍漲,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價與前季相同,價格保持在86.0萬元,毛租金資本化率維持在2.33%,不再收斂。租賃市場方面,辦公室空置率因有華南銀世貿大樓及聯邦育樂大樓兩棟完工釋出,空置率持續回升至8.26%,平均租金也受惠於新大樓訂價普遍提高,平均租金上看2,073元。

信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,2014年國內商用不動產大型交易較前一年下滑約兩成五,交易量來到754億元,不過若加計壽險公司及傳產公司的在海外不動產投資,市場交易量仍有千億元以上的規模,顯示商用不動產市場仍然資金充沛,但受到法令等限制,出現資金往外流出的現象。另一方面,價格在2014年末已出現鬆動跡象,包括部分標售案件已有降價求售的情形,預估2015年價格可能會向下修正5~10%。

第四季辦公室空置率表現兩樣情,像是敦北民生商圈、站前西門商圈、敦南商圈空置率仍持續收斂,顯示自用需求表現不錯,敦北民生商圈來到6.19%、站前西門商圈來到4.67%,南京四五段商圈為4.09%。另一方面,松江南京商圈因為聯邦育樂大樓的完工,使得空置率大幅提升至11.62%。另外同樣有新大樓完工的信義世貿商圈,因華南銀行世貿大樓多數為業主自用,釋出空置面積有限,空置率仍維持在9.92%。

北市整體空置率明顯上升至8.26%,其中A+級辦公空置率上升至16.40%,但A級辦公室空置率維持在4.24%,B級辦公空置下修至4.22%,A級以下辦公市場空置率仍為收斂。2014年A+級辦公大樓樓地板面積增加了4萬2千坪,預估2015年還有合庫金控大樓及國泰置地廣場兩大辦公地標釋出,今年樓地板面積將再增加5萬坪以上,A+級辦公預估將再現一波搬遷風潮。

租金方面,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,第四季辦公平均租金2,073元,2014年租金從年初的1,983元,上漲至年末的2,073元,受到新大樓訂價普遍較高情況下,以及A辦租賃需求增溫,帶動平均租金有較明顯的上調,其中以A+級辦公大樓租金來到2,914元,A級大樓為1,840元,B級大樓為1,460元。各商圈來看,除了松江南京商圈外,則是信義世貿商圈租金上漲動能較強,上升為2,828元。

資本價值方面,平均售價從2014年初的84.4萬,至年底仍停在86.0萬元,維持與前季相同,售價目前進入盤整的階段,部分交易案已觀察到價格有向下修正的現象。因此在租金上升的前提下,毛租金資本化率回升至2.33%,幅度雖然不大,但已連續兩季回升,顯示已有落底反彈的態勢。

內科廠辦方面,整體而言,變化並不大。平均租金落在1,162元,空置率則下修至7.03%,去化情況良好,平均售價維持在53.6萬元,內科廠辦也出現漲幅收斂的情況,租金資本化率維持在2.60%。其中西湖段空置率下降至3.39%,平均租金仍維持在1,242元,文德段空置率下降至12.57%,平均租金下滑至1,041元,文德段需求相對較弱。

展望未來,2015年基本面仍有利於商用不動產,不過政策面則存有諸多變數,預估2015年仍以企業自用的需求為主流,在價格出現修正前提下,可能刺激交易量回穩。至於租賃市場方面,依商業處統計顯示,北市公司家數仍持續成長,但同時市場的新增供給量也來到2004年以來的新高,可能促使空置率陷入盤整格局。

 

北市2014Q4商辦及廠辦大樓租賃市場統計

租賃市場

平均租金(元/坪)

平均空置率(%)

2014Q4

2014Q3

2014Q4

2014Q3

商辦平均

2,073

2,046

8.26%

7.80%

A+級大樓

2,914

2,908

16.40%

15.43%

A級純辦

1,840

1,834

4.24%

4.22%

B級純辦

1,460

1,458

4.22%

4.43%

松江南京

1,776

1,614

11.62%

3.15%

信義世貿

2,828

2,800

9.92%

9.88%

南京四五段

1,524

1,518

4.09%

4.36%

站前西門

1,734

1,729

4.67%

5.46%

復興南京

1,791

1,791

13.68%

13.50%

敦北民生

1,849

1,847

6.19%

7.06%

敦南

2,040

2,035

7.98%

8.55%

廠辦平均

1,162

1,166

7.03%

8.07%

內科西湖段

1,242

1,242

3.39%

4.34%

內科文德段

1,041

1,051

12.57%

13.76%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)

 

北市2014Q4商辦及廠辦大樓買賣市場統計

買賣市場

平均售價(萬元/坪)

年化毛租金資本化率(%)

2014Q4

2014Q3

2014Q4

2014Q3

商辦平均

86.0

86.0

2.33%

2.32%

A+級大樓

136.0

136.0

2.28%

2.28%

A級純辦

92.3

92.3

2.35%

2.35%

B級純辦

76.6

75.4

2.31%

2.31%

松江南京

82.5

82.5

2.34%

2.34%

信義世貿

101.6

101.5

2.25%

2.25%

南京四五段

75.4

75.4

2.24%

2.24%

站前西門

70.2

69.5

2.76%

2.77%

復興南京

81.8

81.8

2.30%

2.30%

敦北民生

79.7

79.7

2.45%

2.45%

敦南

99.6

100.1

2.20%

2.18%

廠辦平均

53.6

53.4

2.60%

2.62%

內科西湖段

60.1

59.8

2.48%

2.49%

內科文德段

43.6

43.7

2.86%

2.89%

資料來源:信義全球資產管理股份有限公司(Sinyi Global)
 

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