2015商用不動產十大趨勢

2014年底，隨著QE退場、升息即將啟動，國內則面臨重大經濟政策卡關，而稅改制度紛擾，可望隨首長選舉完畢而逐步明朗化。展望2015年，信義全球資產經理王維宏表示，商用不動產將是商辦價格盤整、商用不動產產品轉型、升級的關鍵點。觀光仍是拉抬商用不動產的強大動能，而新投資熱點則包括物流倉儲、土地和旅館。

信義全球資產整理出2015十大趨勢：提供給投資者做參考：

• 趨勢1：2015 商辦價格回檔，促交易量增

商辦市場在歷經10年多頭市場後，價格已無明顯向上的動能，2014年第四季有松山線通車的利多因素，加上首長選舉完成，市場態勢轉為明朗，商辦買賣交易量也逐漸回穩。不過，除少數個案可能逆勢創新高外，交易目前偏向買方市場，價格可能下修5~10%；而價格下修，也可望帶動整體交易，預估2015年交易量可能持平或略優於2014年。

• 趨勢2：國內投資標的少，投資侯鳥築巢海外

國內不動產正面臨房地稅制改革關卡，觀望氣氛濃厚，自然也影響成交量，但投資者資金仍多，因此大舉外移。法人及個人持續嘗試跨境投資，像侯鳥遷徙到合宜的地方，在雙北之外另闢新戰場，例如台中、高雄，甚至是宜蘭、花蓮等。以及英、日、東南亞等海外不動產，包括馬來西亞、柬埔寨等新興區域。但壽險業資金若持續外移，將使國內商用不動產走勢降溫。

• 趨勢3： 政策卡卡，關關難過 政府轉拼招商

服貿等重大經濟政策卡關，投審會對陸資把關趨嚴，使得外資對我投資逐漸減緩，政府各單位改在對外招商上施力：在經濟部最新提報「招商策略規畫報告」中，將盤點重大經建計畫（包括ECFA、桃園航空城、自由經濟示範區等），再搭配特定產業發展，選定能與我廠商互補對象做招商，不難觀察出將全球招商，做為解套服貿僵局的策略企圖。

• 趨勢4：觀光續熱，成商用不動產新動能

今年來台旅客截自12月初已上看950萬人次，為承接觀光商機，飯店、零售業者紛紛佈局，也帶動商用不動產(商場、旅館)供給量持續放大，這波熱潮可觀察出，大型觀光酒店傾向掛上國外知名酒店品牌，一般旅館則鎖定市區中古大樓進行拉皮改建；而大型Outlet如華泰、三井等加入戰局，已顯見台灣零售已非僅提供內需，而鎖定來自世界的觀光購物人口。

• 趨勢5：重大建設帶動商圈洗牌，成投資新熱點

信義、松山線通車、北捷五線路網（文湖線、淡水信義線、松山新店線、中和新蘆線、板南線）成形：淡水、北投溫泉等觀光熱點，可以直通信義百貨一級戰區，饒河夜市至西門町從此只要15分鐘，使得觀光動線改變、商圈核心可能重新洗牌。在雙北市以外，苗栗、彰化、雲林等高鐵站預計於2015年完工通車，也可望吸引一波交易熱潮，前進新興高鐵站區。

• 趨勢6：電商另闢虛擬戰場、Outlet崛起，排擠百貨量販通路

消費者的行為改變，可能造就新一波電商和Outlet的盛世，也讓包括百貨、量販等傳統零售通路被排擠，幾場大型虛擬通路零售活動的成功，使得電商虛擬戰場之爭逐漸白熱化。另一方面，百貨、店面受市區不斷攀高的店租影響，墊高產品成本、售價，而品牌操盤者則想利用Outlet市場，增加中產階級消費、帶動營收成長，都預言了傳統零售通路式微、Outlet的興起。

• 趨勢7：企業掀總部搬遷潮，金融業轉當房東

近期企業大吹總部搬遷潮：包括中信金、合庫金、華銀、中壽、台壽在內等金融、壽險業者，皆斥資興建新總部大樓，除可整合子公司，提高行政效率外，也可將舊總部出租或重新改建，挹注獲利。而這3年預估將新增辦公樓地板面積達15萬到20萬坪，相當於三棟101大樓的供給量，雖然半數的面積為企業總部自用，但空置率的上升是可預期的改變，在A辦房東積極爭取承租方的局面下，可能又會見到一波大型外商公司的搬遷潮。

• 趨勢8：土建融收傘，市場風險升高，建商降低土地庫存

央行彭總裁曾多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔，此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率，2015年將持續緊縮銀根；土建融及房貸利率的上調，將使得建商資金調度與壓力將愈來愈大，體質不佳的小型建商將被淘汰出局，或以出清土地庫存換周轉現金。不過，預估房貸調整幅度不會太大，平均利率將在3％左右。

• 趨勢9：地租暴增多風險，投資人興趣下滑，地上權退燒

壽險業者因目前手上都有一些地上權存貨，影響投標意願，加上考量地上權產品有時限、未來轉手性，以及地租每年水漲船高等實際風險，都讓投資人理性大於感性，使地上權產品已不如前幾年前熱烈，近期國產署等單位的數筆精華區標售案，已少見追捧人潮。除非對於投資人有自用需求或開發誘因，否則就算價格及區位佳，恐怕也不易吸引投資人出手。

• 趨勢10：物流產業前景佳，持續拓展倉儲用地

電商爭霸、網購經濟是2014年熱門話題，而這波網購經濟背後最重要備援「物流倉儲」，和台商回台設廠等因素，都連帶擴大對倉儲用地需求，使近期工業地需求量大增，包括國泰、南山等壽險業者，都積極投資、搶攻國際物流商機；而桃園群聚全台70%的物流產業、又臨近台北港、機場，海陸空交通便利，也成為物流倉儲業一級熱點。