2015商用不動產十大趨勢

2015商用不動產十大趨勢

2014/12/30

2014年底,隨著QE退場、升息即將啟動,國內則面臨重大經濟政策卡關,而稅改制度紛擾,可望隨首長選舉完畢而逐步明朗化。展望2015年,信義全球資產經理王維宏表示,商用不動產將是商辦價格盤整、商用不動產產品轉型、升級的關鍵點。觀光仍是拉抬商用不動產的強大動能,而新投資熱點則包括物流倉儲、土地和旅館。

信義全球資產整理出2015十大趨勢:提供給投資者做參考:

  • 趨勢1:2015 商辦價格回檔,促交易量增

商辦市場在歷經10年多頭市場後,價格已無明顯向上的動能,2014年第四季有松山線通車的利多因素,加上首長選舉完成,市場態勢轉為明朗,商辦買賣交易量也逐漸回穩。不過,除少數個案可能逆勢創新高外,交易目前偏向買方市場,價格可能下修5~10%;而價格下修,也可望帶動整體交易,預估2015年交易量可能持平或略優於2014年。

  • 趨勢2:國內投資標的少,投資侯鳥築巢海外

國內不動產正面臨房地稅制改革關卡,觀望氣氛濃厚,自然也影響成交量,但投資者資金仍多,因此大舉外移。法人及個人持續嘗試跨境投資,像侯鳥遷徙到合宜的地方,在雙北之外另闢新戰場,例如台中、高雄,甚至是宜蘭、花蓮等。以及英、日、東南亞等海外不動產,包括馬來西亞、柬埔寨等新興區域。但壽險業資金若持續外移,將使國內商用不動產走勢降溫。

  • 趨勢3: 政策卡卡,關關難過 政府轉拼招商

服貿等重大經濟政策卡關,投審會對陸資把關趨嚴,使得外資對我投資逐漸減緩,政府各單位改在對外招商上施力:在經濟部最新提報「招商策略規畫報告」中,將盤點重大經建計畫(包括ECFA、桃園航空城、自由經濟示範區等),再搭配特定產業發展,選定能與我廠商互補對象做招商,不難觀察出將全球招商,做為解套服貿僵局的策略企圖。

  • 趨勢4:觀光續熱,成商用不動產新動能

今年來台旅客截自12月初已上看950萬人次,為承接觀光商機,飯店、零售業者紛紛佈局,也帶動商用不動產(商場、旅館)供給量持續放大,這波熱潮可觀察出,大型觀光酒店傾向掛上國外知名酒店品牌,一般旅館則鎖定市區中古大樓進行拉皮改建;而大型Outlet如華泰、三井等加入戰局,已顯見台灣零售已非僅提供內需,而鎖定來自世界的觀光購物人口。

  • 趨勢5:重大建設帶動商圈洗牌,成投資新熱點

信義、松山線通車、北捷五線路網(文湖線、淡水信義線、松山新店線、中和新蘆線、板南線)成形:淡水、北投溫泉等觀光熱點,可以直通信義百貨一級戰區,饒河夜市至西門町從此只要15分鐘,使得觀光動線改變、商圈核心可能重新洗牌。在雙北市以外,苗栗、彰化、雲林等高鐵站預計於2015年完工通車,也可望吸引一波交易熱潮,前進新興高鐵站區。

  • 趨勢6:電商另闢虛擬戰場、Outlet崛起,排擠百貨量販通路

消費者的行為改變,可能造就新一波電商和Outlet的盛世,也讓包括百貨、量販等傳統零售通路被排擠,幾場大型虛擬通路零售活動的成功,使得電商虛擬戰場之爭逐漸白熱化。另一方面,百貨、店面受市區不斷攀高的店租影響,墊高產品成本、售價,而品牌操盤者則想利用Outlet市場,增加中產階級消費、帶動營收成長,都預言了傳統零售通路式微、Outlet的興起。

  • 趨勢7:企業掀總部搬遷潮,金融業轉當房東

近期企業大吹總部搬遷潮:包括中信金、合庫金、華銀、中壽、台壽在內等金融、壽險業者,皆斥資興建新總部大樓,除可整合子公司,提高行政效率外,也可將舊總部出租或重新改建,挹注獲利。而這3年預估將新增辦公樓地板面積達15萬到20萬坪,相當於三棟101大樓的供給量,雖然半數的面積為企業總部自用,但空置率的上升是可預期的改變,在A辦房東積極爭取承租方的局面下,可能又會見到一波大型外商公司的搬遷潮。

  • 趨勢8:土建融收傘,市場風險升高,建商降低土地庫存

央行彭總裁曾多次暗示房貸利率不可能永遠維持在低檔,此舉被市場解讀為央行主導的存款準備率與房貸利率,2015年將持續緊縮銀根;土建融及房貸利率的上調,將使得建商資金調度與壓力將愈來愈大,體質不佳的小型建商將被淘汰出局,或以出清土地庫存換周轉現金。不過,預估房貸調整幅度不會太大,平均利率將在3%左右。

  • 趨勢9:地租暴增多風險,投資人興趣下滑,地上權退燒

壽險業者因目前手上都有一些地上權存貨,影響投標意願,加上考量地上權產品有時限、未來轉手性,以及地租每年水漲船高等實際風險,都讓投資人理性大於感性,使地上權產品已不如前幾年前熱烈,近期國產署等單位的數筆精華區標售案,已少見追捧人潮。除非對於投資人有自用需求或開發誘因,否則就算價格及區位佳,恐怕也不易吸引投資人出手。

  • 趨勢10:物流產業前景佳,持續拓展倉儲用地

電商爭霸、網購經濟是2014年熱門話題,而這波網購經濟背後最重要備援「物流倉儲」,和台商回台設廠等因素,都連帶擴大對倉儲用地需求,使近期工業地需求量大增,包括國泰、南山等壽險業者,都積極投資、搶攻國際物流商機;而桃園群聚全台70%的物流產業、又臨近台北港、機場,海陸空交通便利,也成為物流倉儲業一級熱點。

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