中油板橋地上權標脫 廣慈商業區地上權流標

中油板橋地上權標脫 廣慈商業區地上權流標

2014/7/28

中油板橋地上權,及廣慈商業區地上權都在昨天(24)開標,不過前者以12.809億元、溢價率1.66%被新光人壽標下,後者則以流標收場。同樣是50年設定地上權開發案,廣慈案和中油板橋案,分別位於雙北市精華區塊、也有捷運題材加持,卻是不同結果?

【入手價格優  就贏在起跑點】

信義全球資產管理公司經理王維宏觀察,中油板橋地上權案基地,位於板橋區中心地帶,附近商業機能行為活絡,而板橋捷運站更是三鐵共構的交通樞紐,因此本案周邊就已有支撐力道,新壽以12.809億元標下,入手成本相對低廉,業者因此預估租金收益報酬率能達4%。

而廣慈案雖是難得的大面積商三土地,卻並非位在信義區中心精華區域,周邊市容、住宅老舊,商業機能不足,未來除捷運信義線東延段外,並無其他支撐題材共同拉抬此區塊;若照原都市計畫開發想法,除旅館或商場外,周邊另做社福設施及公營出租住宅,對本區開發並無加分作用。

此外,底價100億總價過高,也極可能為廣慈案流標因素。王維宏指出,一般來說,除權利金之外,得標者另得投入相當程度的開發成本,基於風險控管因素,除非是在一線精華區域如信義計畫區,才有破百億的身價,否則多是有行無市,而廣慈地上權土地100億權利金相對高昂,這也許是業者裹足不前的重要關鍵。

【壽險雙雄 搶做地上權大買家】

信義全球資產管理公司觀察近期地上權標售案發現,地上權產品仍以壽險業買家為主,今年全台已有11筆地上權案標脫、總計金額超過300億元為壽險業者所有。除此之外,儘管新光人壽動作頻頻,加上昨日入手的中油板橋地上權外,共已取得4筆地上權土地,但超級大買家仍是才剛取得信義計畫區A25案、為地上權土地已砸下近279億元的富邦人壽。

信義全球資產管理公司指出,以富邦人壽計畫在長春段地上權土地興建複合式商用大樓,而信義區A25基地周邊則可能規劃飯店或商場來看,不難發現其開發策略為適地適性做開發;而新光人壽則是積極配合自家企業發展做策略規劃-從新光預計將新取得的地上權土地用做員工訓練宿舍,並規劃開發養身村,以延伸集團長期關注的長照、銀髮養護事業來看,就可發現端倪。

 

<續二頁共有二表格>

 

【中油及廣慈地上權案比較】

項目

中油板橋50年地上權

廣慈舊址商業區50年地上權

土地所有權人

中油公司

台北市政府

地點

板橋區文化路,鄰中山國中

(捷運板南線板橋站、新埔站之間)

信義區福德街和大道路西北側

(規畫中-捷運信義線東延段R03車站)

面積坪數

3,119坪

4,886坪

使用分區

住宅區

(建蔽率50%,容積率300%)

第三種商業區

(建蔽率60%,容積率442%)

法定用途

商務出租住宅、商業零售設施、辦公室,經許可允作旅館、大型零售商場

旅館、百貨商場為主,不得作住宅

招標歷程

2014.3第一次開標 流標

2014.7.24第二次招標 標脫

2014.7.24第一次開標 流標

權利金底價

12.6億元

100億元

標脫價格

12.809億元(溢價1.66%)

--

得標者

新光人壽

--

業者後續規劃

旅館、員工訓練宿舍、銀髮養身村

--

資料來源:信義全球資產管理公司整理

 

【壽險業者近年取得地上權彙整】

壽險業者

時間

出手標的

面積(坪)

成交價格

富邦

2013/4

成功高中旁地上權

1094

26.08億元

2014/2

台北中山區長春段地上權

2,747

65.89億元

2014/6

信義計畫區A25地上權

5,452

172.8億元

2014/7

北投新民段地上權

1,042

14.01億元

中壽

2013/11

台北學苑地上權

4,050

141.68億元

南山

2014/6

樹林樹新段公有土地招商案地上權

3,172

3.81億元

新光

2013/5

台酒板橋營業處地上權

727

14.89億元

2013/9

中油承德路地上權

378

4.17億元

2013/12

南港經貿段地上權

1,175

20.23億元

2014/7

中油板橋地上權

3,119

12.8億元

資料來源:信義全球資產管理公司整理

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