中油板橋地上權,及廣慈商業區地上權都在昨天(24)開標,不過前者以12.809億元、溢價率1.66%被新光人壽標下,後者則以流標收場。同樣是50年設定地上權開發案,廣慈案和中油板橋案,分別位於雙北市精華區塊、也有捷運題材加持,卻是不同結果?
【入手價格優 就贏在起跑點】
信義全球資產管理公司經理王維宏觀察,中油板橋地上權案基地,位於板橋區中心地帶,附近商業機能行為活絡,而板橋捷運站更是三鐵共構的交通樞紐,因此本案周邊就已有支撐力道,新壽以12.809億元標下,入手成本相對低廉,業者因此預估租金收益報酬率能達4%。
而廣慈案雖是難得的大面積商三土地,卻並非位在信義區中心精華區域,周邊市容、住宅老舊,商業機能不足,未來除捷運信義線東延段外,並無其他支撐題材共同拉抬此區塊;若照原都市計畫開發想法,除旅館或商場外,周邊另做社福設施及公營出租住宅,對本區開發並無加分作用。
此外,底價100億總價過高,也極可能為廣慈案流標因素。王維宏指出,一般來說,除權利金之外,得標者另得投入相當程度的開發成本,基於風險控管因素,除非是在一線精華區域如信義計畫區,才有破百億的身價,否則多是有行無市,而廣慈地上權土地100億權利金相對高昂,這也許是業者裹足不前的重要關鍵。
【壽險雙雄 搶做地上權大買家】
信義全球資產管理公司觀察近期地上權標售案發現,地上權產品仍以壽險業買家為主,今年全台已有11筆地上權案標脫、總計金額超過300億元為壽險業者所有。除此之外,儘管新光人壽動作頻頻,加上昨日入手的中油板橋地上權外,共已取得4筆地上權土地,但超級大買家仍是才剛取得信義計畫區A25案、為地上權土地已砸下近279億元的富邦人壽。
信義全球資產管理公司指出,以富邦人壽計畫在長春段地上權土地興建複合式商用大樓,而信義區A25基地周邊則可能規劃飯店或商場來看,不難發現其開發策略為適地適性做開發;而新光人壽則是積極配合自家企業發展做策略規劃-從新光預計將新取得的地上權土地用做員工訓練宿舍,並規劃開發養身村,以延伸集團長期關注的長照、銀髮養護事業來看,就可發現端倪。
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【中油及廣慈地上權案比較】
項目 |
中油板橋50年地上權 |
廣慈舊址商業區50年地上權 |
土地所有權人 |
中油公司 |
台北市政府 |
地點 |
板橋區文化路,鄰中山國中 (捷運板南線板橋站、新埔站之間) |
信義區福德街和大道路西北側 (規畫中-捷運信義線東延段R03車站) |
面積坪數 |
3,119坪 |
4,886坪 |
使用分區 |
住宅區 (建蔽率50%,容積率300%) |
第三種商業區 (建蔽率60%,容積率442%) |
法定用途 |
商務出租住宅、商業零售設施、辦公室,經許可允作旅館、大型零售商場 |
旅館、百貨商場為主,不得作住宅 |
招標歷程 |
2014.3第一次開標 流標 2014.7.24第二次招標 標脫 |
2014.7.24第一次開標 流標 |
權利金底價 |
12.6億元 |
100億元 |
標脫價格 |
12.809億元(溢價1.66%) |
-- |
得標者 |
新光人壽 |
-- |
業者後續規劃 |
旅館、員工訓練宿舍、銀髮養身村 |
-- |
資料來源:信義全球資產管理公司整理
【壽險業者近年取得地上權彙整】
壽險業者 |
時間 |
出手標的 |
面積(坪) |
成交價格 |
富邦 |
2013/4 |
成功高中旁地上權 |
1094 |
26.08億元 |
2014/2 |
台北中山區長春段地上權 |
2,747 |
65.89億元 |
|
2014/6 |
信義計畫區A25地上權 |
5,452 |
172.8億元 |
|
2014/7 |
北投新民段地上權 |
1,042 |
14.01億元 |
|
中壽 |
2013/11 |
台北學苑地上權 |
4,050 |
141.68億元 |
南山 |
2014/6 |
樹林樹新段公有土地招商案地上權 |
3,172 |
3.81億元 |
新光 |
2013/5 |
台酒板橋營業處地上權 |
727 |
14.89億元 |
2013/9 |
中油承德路地上權 |
378 |
4.17億元 |
|
2013/12 |
南港經貿段地上權 |
1,175 |
20.23億元 |
|
2014/7 |
中油板橋地上權 |
3,119 |
12.8億元 |
資料來源:信義全球資產管理公司整理